Wat kost een makelaar om uw woning te verkopen in Spanje?

In Spanje blijft het dominante beloningsmodel de percentagecommissie over de uiteindelijke verkoopprijs. Voor gewilde kustgebieden, zoals de Costa Blanca of de Costa del Sol, waar de clientèle voornamelijk internationaal is, liggen de makelaarskosten doorgaans tussen de 3% en 5% van de verkoopprijs, exclusief btw. Dit percentage wordt vooraf overeengekomen en vastgelegd in de verkoopovereenkomst.

De btw (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido) wordt systematisch toegepast op professionele diensten in Spanje, inclusief op de makelaarskosten voor vastgoed. Het standaard btw-tarief bedraagt 21 %. Bijgevolg, als een makelaar U een commissie van 5 % in rekening brengt, zullen de werkelijke kosten voor de verkoper neerkomen op 5 % + 21 % btw, wat neerkomt op een totaal van 6,05 % van de verkoopprijs. Het is essentieel om deze btw op te nemen in uw rentabiliteitsberekening om verrassingen te voorkomen.

• Makelaarskosten (excl. btw) : € 15.000
• Btw (21%) : € 3.150
• Totale kosten voor de verkoper : € 18.150

De Spaanse markt biedt nu twee hoofdmodellen: het traditionele makelaarskantoor op commissiebasis en het makelaarskantoor met vast tarief (vaak <em>PropTechs</em>, digitale vastgoedmakelaars). De keuze hangt af van uw verwachtingen qua service en uw eigen betrokkenheid. Hieronder vindt u een beknopte vergelijking:

Een betrouwbaar makelaarskantoor in Spanje biedt veel meer diensten dan enkel het verbinden van koper en verkoper. Deze diensten, inbegrepen in de makelaarskosten, zijn gericht op het beveiligen van de transactie en het optimaliseren van de verkoopprijs:

• Nauwkeurige waardebepaling: Gebaseerd op de werkelijke lokale marktprijzen en recente transacties, niet op de vraagprijzen.
• Uitgebreide marketing: Realisatie van professionele foto's, virtuele rondleidingen, en verspreiding op nationale en internationale vastgoedportals.
• Screening van potentiële kopers: Controle van de solvabiliteit en de oprechte interesse van kopers om onproductieve bezichtigingen te vermijden.
• Administratief en juridisch beheer: Verzamelen van verplichte documenten (CEE - Energieprestatiecertificaat, Cédula de Habitabilidad - Bewoonbaarheidscertificaat, enz.) en coördinatie met de notaris voor de voorbereiding van de escritura (koopakte).

Nee, dat zou een strategische fout zijn. Het is veel verstandiger om te onderhandelen over de inbegrepen diensten en de toewijding van het kantoor. Een kantoor dat een tarief van 3% aanbiedt, maar zonder internationale marketing of zonder solide juridische begeleiding, zou U uiteindelijk meer kunnen kosten door een langere verkooptijd en een lagere uiteindelijke prijs, dan een kantoor dat voor 5% Uw woning snel en tegen de juiste prijs verkoopt dankzij zijn expertise en netwerk. De toegevoegde waarde van een makelaarskantoor ligt in het vermogen om Uw woning efficiënt en veilig te verkopen, niet alleen in het percentage.

Dit is een belangrijk kenmerk van de Spaanse vastgoedmarkt: er is geen uniforme nationale regel die voorschrijft wie de makelaarskosten betaalt. De wet schrijft hierin niets voor, en de gebruiken variëren aanzienlijk per provincie en autonome gemeenschap. Historisch gezien was het vaak de verkoper, maar steeds vaker kan de betaling worden gedeeld of zelfs soms aan de koper in rekening worden gebracht in bepaalde regio's. Het is daarom essentieel om dit punt vanaf het begin te verduidelijken met het makelaarskantoor en dit duidelijk op te nemen in het verkoopmandaat.

1. Costa Blanca (Alicante) en Costa del Sol (Málaga): Traditioneel worden de makelaarskosten voor 100% door de verkoper betaald. De geadverteerde verkoopprijs van het vastgoed omvat doorgaans deze kosten al. De commissie kan hoger zijn (rond de 5%) vanwege een aanzienlijke investering in internationale marketing.
2. Valencia (Comunidad Valenciana): Het is gebruikelijk dat de kosten worden gedeeld, bijvoorbeeld 3% voor de verkoper en 3% voor de koper. Het is essentieel om ervoor te zorgen dat de koper hiervan op de hoogte is om verrassingen te voorkomen.
3. Catalonië en Madrid: Meestal draagt de verkoper de makelaarskosten, hoewel er uitzonderingen zijn. Het wordt altijd aanbevolen om het mandaat zorgvuldig te lezen en de vraag expliciet te stellen.

Concreet liggen de makelaarskosten voor de verkoop van uw woning in Spanje, voor een complete en veilige dienstverlening, vooral in toeristische gebieden, doorgaans tussen 3% en 5% exclusief btw van de verkoopprijs.

Met de toevoeging van de btw (21%) bedragen de totale kosten voor de verkoper ongeveer 3,63% tot 6,05% van de verkoopprijs.

Dit is een aanzienlijke investering, die echter een geoptimaliseerde verkoop garandeert en conform de lokale regelgeving is, waardoor U tijd bespaart en gemoedsrust krijgt.

Een professionele vastgoedmakelaar beperkt zich niet tot het enkel openen van de deur. Er worden cruciale juridische controles uitgevoerd om de transactie veilig te stellen. Dit omvat het onderzoek van de Nota Simple (een uittreksel uit het Kadaster dat de eigendomsgeschiedenis, lasten en eventuele beslagen op het goed onthult), de verificatie van het bewoonbaarheidscertificaat (Cédula de Habitabilidad), en de controle van de schuldenvrijverklaringen bij de vereniging van eigenaars en de gemeente. Deze stappen zijn fundamenteel om een probleemloze verkoop te garanderen en de verkoper te beschermen tegen toekomstige betwistingen.

Een kwaliteitsmakelaar zal een robuuste marketingstrategie inzetten om de zichtbaarheid van Uw vastgoed te maximaliseren en gekwalificeerde kopers aan te trekken. Dit omvat:

• Het maken van professionele vastgoedfoto's en hoogwaardige video's.
• Het creëren van interactieve virtuele rondleidingen, zodat potentiële kopers zich vanuit elke locatie een realistisch beeld kunnen vormen.
• Gerichte publicatie op de belangrijkste Spaanse vastgoedportalen (bijv. Idealista) en internationale vastgoedplatforms.
• De integratie van Uw vastgoed in een netwerk van partnerkantoren voor een groter bereik.
• Het gebruik van professionele sociale mediakanalen en gerichte advertentiecampagnes.

Deze inspanningen zijn essentieel om een veeleisende en diverse internationale klantenkring te bereiken.

1. Potentiële kopers pre-kwalificeren, telefonisch of tijdens een gesprek, om hun behoeften, criteria en budget te begrijpen.
2. De financiële draagkracht van kopers controleren (via bankdocumenten of analyses van de leencapaciteit) alvorens serieuze bezichtigingen te organiseren.
3. Zorgen voor overeenstemming tussen de verwachtingen van de koper en de werkelijke kenmerken van uw eigendom, om zo teleurstellingen te voorkomen.

Administratieve ondersteuning is een hoeksteen van de diensten van een compleet makelaarskantoor. Het omvat :

• Het samenstellen en controleren van alle voor de verkoop benodigde documenten (eigendomsbewijzen, energiecertificaten, meest recente verbruiksoverzichten, enz.).
• Assistentie bij het verkrijgen van het NIE (Nummer voor Identificatie van Buitenlanders) voor niet-residente kopers indien nodig, of voor het bijwerken van de informatie van de verkoper.
• De coördinatie met de notaris, advocaten en andere belanghebbenden om het verkoopproces soepel te laten verlopen.
• De afhandeling van post-verkoopformaliteiten, zoals de wijziging van water- en elektriciteitscontracten en de kennisgeving aan de gemeentelijke diensten.

Dit stelt de verkoper in staat om een groot deel van de Spaanse administratieve complexiteit uit handen te geven.

Pogingen om uw eigendom in Spanje zelf te verkopen om makelaarskosten te besparen lijken misschien aantrekkelijk, maar dit brengt verschillende aanzienlijke risico's met zich mee:

1. Aanzienlijk tijdverlies: Zonder adequate zichtbaarheid en een professionele screening van potentiële kopers zult u veel tijd besteden aan niet-succesvolle bezichtigingen of met nieuwsgierigen, zonder concreet resultaat.
2. Onder- of overwaardering van de prijs: Een verkeerde waardebepaling door een gebrek aan kennis van de reële markt kan leiden tot een trage verkoop, waardevermindering of het niet vinden van een koper.
3. Administratieve en juridische complexiteit: Zelf het verzamelen van documenten, de stedenbouwkundige controles (Nota Simple, Cédula de Habitabilidad) en de Spaanse fiscale bijzonderheden beheren is complex en kan leiden tot kostbare fouten.
4. Gebrek aan effectieve onderhandeling: Een professional heeft de nodige ervaring en distantie om uw belangen optimaal te behartigen, wat kan resulteren in een hogere verkoopprijs en gunstigere voorwaarden.
5. Risico op geschillen: Een slecht voorbereide of niet-conforme transactie kan leiden tot langdurige juridische problemen, waarvan de kosten de makelaarskosten ruimschoots kunnen overtreffen.

De expertise van een lokale professional is vaak de enige manier om tegen de juiste prijs te verkopen in een complexe en verzadigde markt, waardoor de veronderstelde besparing niet omslaat in financieel verlies of aanzienlijke stress.