Vivir y Comprar en Mallorca, la Guía Inmobiliaria 2025

Mallorca ofrece una calidad de vida incomparable que atrae a una amplia gama de inversores y expatriados. A diferencia de muchas islas, Mallorca está activa todo el año, especialmente su capital, Palma. Los principales atractivos incluyen:

• Un clima mediterráneo excepcional, ideal para actividades al aire libre como la náutica y el golf.
• Una vida urbana sofisticada en Palma, rica en cultura, gastronomía de alta cocina y boutiques de lujo.
• Una auténtica tranquilidad rural en pueblos pintorescos como Valldemossa o Pollença.
• Infraestructuras modernas y escuelas internacionales reconocidas, perfectas para familias.

Esta dualidad única satisface tanto a familias como a jubilados activos o nómadas digitales.

En 2025, el mercado inmobiliario en Mallorca se distingue por una estabilización de los precios en un nivel elevado. La demanda extranjera, especialmente alemana, británica, escandinava y francesa, sigue siendo el principal motor y absorbe una oferta que escasea. Es importante destacar que se otorga una prima significativa a las propiedades renovadas, energéticamente eficientes, y sobre todo a aquellas que disponen de una licencia de alquiler turístico (ETV), un verdadero Santo Grial para el inversor.

El mercado también está muy segmentado, con importantes disparidades de precios entre las diferentes zonas geográficas de la isla.

Es esencial comprender la geografía de precios para enfocar eficazmente su búsqueda en Mallorca. Aquí tiene un resumen de las zonas clave y sus perfiles:

• Palma (Centro y Portixol): Ideal para la vida urbana e histórica, en primera línea de mar, con precios estimados entre 5.500 € y 8.000 €/m².
• Suroeste (Andratx, Bendinat): La zona más lujosa, apreciada por sus villas exclusivas y marinas, con precios que pueden superar los 12.000 €/m².
• Norte (Pollença, Alcúdia): Un ambiente más familiar, cerca de la naturaleza y las playas de arena, con precios de 4.500 € a 6.500 €/m².
• Interior (Inca, Sineu): Ofrece una Mallorca más auténtica y tranquila, con Fincas tradicionales, y precios más asequibles de 3.000 € a 4.500 €/m².

El Suroeste sigue siendo la zona más cara, mientras que el interior de la isla aún presenta buenas oportunidades para quienes buscan espacio y autenticidad.

La inversión inmobiliaria en Mallorca, aunque prometedora, conlleva especificidades y trampas a evitar. Los puntos de precaución incluyen:

• Las infracciones urbanísticas: Es un problema muy común, especialmente para las propiedades rurales (fincas). Una verificación jurídica exhaustiva (due diligence) es indispensable.
• La fiscalidad elevada: El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en Baleares es progresivo y puede alcanzar hasta el 13% para los bienes de lujo.
• Las licencias de alquiler turístico (ETV): Su obtención es ahora extremadamente difícil, incluso imposible en ciertas zonas. Nunca compre con la promesa de una rentabilidad por alquiler estacional sin verificar previamente la existencia y validez de la licencia ETV.

El acompañamiento de expertos locales es crucial para navegar estas complejidades.

El primer y más crucial de los pasos administrativos para cualquier comprador extranjero en Mallorca es la obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjero). Este número es su identificador fiscal y administrativo en España, y es absolutamente indispensable. Sin él, ninguna transacción inmobiliaria es posible, ya sea para firmar un contrato de arras, la escritura pública, o incluso abrir una cuenta bancaria española.

La fiscalidad en la compra inmobiliaria en Baleares es un factor importante a considerar. El impuesto principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que se aplica a los bienes de segunda mano. En Baleares, este impuesto es progresivo y puede alcanzar tipos significativos, a veces hasta el 13% para las propiedades de lujo.

Es crucial integrar esta elevada fiscalidad en su presupuesto, además de otros gastos asociados (notaría, registro, honorarios de abogado), que generalmente representan entre el 10% y el 12% del precio total de compra del inmueble.

Más allá del precio de compra de la propiedad, los gastos adicionales son inevitables y deben presupuestarse con cuidado. Generalmente, aconsejamos prever aproximadamente entre el 10% y el 12% del precio de compra para cubrir el conjunto de estos gastos. Incluyen:

• El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuya tasa varía según el importe del inmueble.
• Los gastos de notaría por la firma de la escritura pública.
• Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad).
• Los honorarios de su abogado o asesor jurídico, indispensables para una due diligence rigurosa.
• Eventuales gastos bancarios si contrata un préstamo hipotecario.

Estos gastos pueden variar ligeramente, pero esta estimación le ofrece una base sólida para su presupuesto provisional.

El proceso de compra de una propiedad inmobiliaria en Mallorca sigue varias etapas estructuradas, que le recomendamos seguir con la ayuda de un experto:

1. Obtención del NIE: Indispensable para cualquier transacción en España.
2. Verificación jurídica (Due Diligence): Un abogado examina la situación legal, urbanística y fiscal de la propiedad.
3. Contrato de arras: Compromiso firme del comprador y del vendedor, a menudo con un anticipo del 10% del precio de compra.
4. Firma de la escritura pública: Ante un notario público, se abona el saldo del precio y se transfiere la propiedad.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad: La propiedad se inscribe oficialmente a su nombre.
6. Declaración y pago de impuestos: Especialmente el ITP y otros impuestos locales.
7. Verificación de la licencia ETV: Si la inversión incluye el alquiler turístico, asegurarse de la validez de la licencia existente.

Cada etapa es crucial para asegurar su inversión.

Una licencia turística, o ETV (Estancia Turística Vacacional), es una autorización legal emitida por el gobierno de Baleares que permite alquilar una propiedad con fines de corta duración o estacionales. Es absolutamente crucial para cualquier inversor que desee generar ingresos por alquiler a través del alquiler estacional en Mallorca.

Sin una licencia ETV válida, cualquier alquiler a turistas es ilegal y puede conllevar fuertes multas. Se ha convertido en un activo muy buscado, ya que garantiza la legalidad y la rentabilidad potencial de su inversión de alquiler.

No, hoy en día es extremadamente difícil, incluso imposible en ciertas zonas de Mallorca, obtener una nueva licencia de alquiler turístico (ETV). Las autoridades de Baleares han implementado una moratoria para regular el mercado de alquiler vacacional.

Por lo tanto, para cualquier proyecto de inversión en alquiler en Mallorca, es imperativo buscar propiedades que ya posean una licencia ETV existente y válida. No cuente con la obtención futura de una nueva licencia, ya que la regulación es muy restrictiva y poco propensa a flexibilizarse.

La verificación jurídica, o Due Diligence, es un paso fundamental e innegociable en el proceso de compra inmobiliaria en Mallorca. Consiste en un examen exhaustivo de todos los aspectos legales, urbanísticos y fiscales de la propiedad por un abogado especializado.

Esto incluye la verificación de:

• La legalidad de la construcción y la ausencia de infacciones urbanísticas.
• La ausencia de cargas, hipotecas, embargos o deudas sobre la propiedad.
• La conformidad de la propiedad con el catastro y el Registro de la Propiedad.
• La validez de los permisos y licencias, especialmente la licencia turística (ETV) si aplica.
• La situación fiscal del vendedor y de la propiedad.

Este procedimiento garantiza la seguridad jurídica de su adquisición y previene riesgos futuros.

Vivir en Mallorca implica un coste de vida ligeramente superior al de la península ibérica. Esta diferencia se debe principalmente a la insularidad, que afecta a los precios de los bienes de consumo y la energía. Sin embargo, Mallorca sigue siendo muy competitiva en comparación con muchas grandes capitales europeas.

Aquí tiene una comparación de los principales gastos:

Globalmente, aunque el sector inmobiliario es significativamente más caro, las demás partidas de gasto siguen siendo manejables con un buen conocimiento del mercado local.

Sí, vivir y comprar en Mallorca en 2025 sigue siendo una inversión segura y un proyecto de vida muy interesante. A pesar de que se necesita un presupuesto considerable para la adquisición, la seguridad jurídica del mercado español, la estabilidad de los precios y la excepcional calidad de vida de la isla justifican este esfuerzo financiero.

El atractivo internacional de Mallorca asegura una demanda continua y una sólida valorización patrimonial a largo plazo. Ya sea que busque una residencia principal, una villa de lujo o una inversión en alquiler, la isla ofrece una gran diversidad de propiedades con un alto potencial.

El acompañamiento de expertos locales es la clave del éxito para cualquier proyecto de adquisición inmobiliaria en Mallorca. El mercado es complejo y muy segmentado, con especificidades legales y urbanísticas propias de Baleares.

Un experto local, como Voguimmo, le ayudará a:

• Navegar por las sutilezas del mercado e identificar las mejores oportunidades.
• Evitar las trampas urbanísticas y legales (infracciones, licencias ETV).
• Comprender la fiscalidad local y optimizar su inversión.
• Garantizar una due diligence rigurosa y asegurar su transacción.
• Ganar tiempo y tranquilidad durante todo el proceso.

Su profundo conocimiento del terreno es indispensable para una compra serena y exitosa.