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FAQ : Adquirir una Propiedad Inmobiliaria en España
Invertir con tranquilidad en el sector inmobiliario español. Comprenda los pasos clave y las implicaciones legales para una compra exitosa.
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un número de identificación fiscal personal y único, indispensable para cualquier transacción económica y legal en España. Es absolutamente necesario para:
- Abrir una cuenta bancaria.
- Comprar un bien inmueble.
- Contratar servicios (agua, electricidad, internet).
- Declarar sus impuestos.
Sí, la apertura de una cuenta bancaria en España es muy recomendable y casi indispensable. Le permitirá:
- Transferir los fondos necesarios para la compra.
- Pagar los impuestos y tasas relacionados con la adquisición.
- Domiciliar las facturas de los servicios públicos una vez sea propietario (agua, electricidad, gas, etc.).
- Gestionar los pagos recurrentes como los gastos de comunidad o el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el equivalente al impuesto de bienes inmuebles o contribución en España).
Aunque no es legalmente obligatorio, contratar un abogado especializado en derecho inmobiliario español es muy aconsejable, especialmente para un inversor extranjero o no residente. El abogado protegerá sus intereses al:
- Verificar la situación jurídica del bien (título de propiedad, cargas, hipotecas, urbanismo).
- Negociar las cláusulas del contrato de arras (contrato de promesa de compraventa).
- Representar sus intereses ante el vendedor, los bancos y el notario.
- Asegurarse del cumplimiento de todas las formalidades legales y fiscales.
El proceso de compra de una propiedad en España sigue generalmente los siguientes pasos:
- Obtención del NIE y apertura de una cuenta bancaria: Las formalidades administrativas básicas para el inversor extranjero o no residente.
- Búsqueda y selección del bien: Definición de los criterios y visitas.
- Oferta de compra y negociación: Acuerdo sobre el precio y las condiciones.
- Firma del contrato de arras o promesa de compraventa: Abono de una señal, generalmente el 10% del precio de venta.
- Due Diligence (Verificaciones legales y técnicas): El abogado verifica la conformidad del bien (catastro, registro de la propiedad, licencias, cargas).
- Firma de la escritura pública de compraventa: La firma del acto de venta definitivo ante notario, con entrega de llaves y pago del saldo.
- Inscripción y pago de impuestos: El abogado se encarga de la inscripción en el Registro de la Propiedad y de la liquidación de los impuestos de adquisición.
El contrato de arras es un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador, que sella la intención de vender y comprar un bien inmueble a un precio convenido. Es muy importante porque:
- Fija el precio de venta y las condiciones.
- Compromete a ambas partes (generalmente con una cláusula de desistimiento).
- Precisa el importe de la señal (a menudo el 10% del precio total).
Antes de la firma de la escritura, una due diligence profunda es primordial. Su abogado verificará, entre otros aspectos:
- El título de propiedad en el Registro de la Propiedad para asegurarse de que el vendedor es el propietario legal y que el bien está libre de cargas (hipotecas, embargos).
- La ausencia de deudas con los servicios públicos y la comunidad de propietarios.
- La conformidad urbanística del bien (licencias de construcción, de primera ocupación).
- El certificado de eficiencia energética.
- La ausencia de cargas (gravámenes) o de inquilinos en vigor no declarados.
Los impuestos varían según si la propiedad es nueva o de segunda mano. Aquí tiene una tabla resumen de los principales impuestos en la compra:
El tipo del ITP y del AJD depende de la Comunidad Autónoma donde se sitúe el bien.
| Tipo de Impuesto | Propiedad Nueva | Propiedad de Segunda Mano |
|---|---|---|
| IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) | 10% del precio de venta (vivienda) | No aplicable |
| ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) | No aplicable | Variable (6-11% según la región y el tipo de bien) |
| AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) | 0,75% - 1,5% del precio (según la región) | 0,75% - 1,5% del precio (si es necesaria escritura notarial para la inscripción) |
| Plusvalía Municipal | No aplicable al comprador | Legalmente a cargo del vendedor, pero a menudo negociado con el comprador. |
El tipo del ITP y del AJD depende de la Comunidad Autónoma donde se sitúe el bien.
Sí, además de los impuestos, hay que prever diversos gastos profesionales y administrativos. Estos gastos representan generalmente entre el 2% y el 4% del precio de compra, adicionalmente a los impuestos. Incluyen:
- Los honorarios de abogado (aproximadamente 1% + IVA).
- Los gastos de notaría por la redacción de la escritura pública.
- Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Los gastos de gestión (Gestoría) para el trámite administrativo y el pago de las tasas.
- Los gastos de formalización de hipoteca si contrata un préstamo.
La Plusvalía Municipal (oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un impuesto local recaudado por el ayuntamiento sobre el aumento del valor del terreno sobre el que está construida la propiedad inmobiliaria, desde su adquisición anterior. No está ligada a la plusvalía real de la venta, sino a la duración de la tenencia y al valor catastral del terreno.
Legalmente, es el vendedor quien debe abonar este impuesto. Sin embargo, es común, sobre todo en las negociaciones para una propiedad de segunda mano, que las partes acuerden que el comprador asuma una parte o la totalidad de esta tasa. Es crucial clarificar este punto en el contrato de arras (promesa de compraventa).
Legalmente, es el vendedor quien debe abonar este impuesto. Sin embargo, es común, sobre todo en las negociaciones para una propiedad de segunda mano, que las partes acuerden que el comprador asuma una parte o la totalidad de esta tasa. Es crucial clarificar este punto en el contrato de arras (promesa de compraventa).
Sí, es totalmente posible para un inversor extranjero o no residente obtener financiación bancaria en España. Los bancos españoles ofrecen préstamos hipotecarios (hipotecas) a los no residentes, generalmente con condiciones específicas:
- Una aportación inicial más importante (a menudo del 30% al 40% del valor de compra para los no residentes, frente al 20% para los residentes).
- Tipos de interés potencialmente ligeramente diferentes.
- Un estudio de solvencia riguroso basado en los ingresos y gastos en el país de origen.
La firma de la escritura pública de compraventa (acto de venta auténtico) es la etapa final y oficial de la adquisición. Se realiza ante notario y es un momento clave:
- El notario lee la escritura en voz alta y se asegura de que todas las partes comprenden y aceptan los términos.
- Verifica las identidades, los poderes (si una parte está representada), y que todas las condiciones legales se cumplen.
- El pago del saldo del precio de venta se efectúa generalmente mediante cheque bancario conformado o transferencia instantánea.
- La entrega de llaves tiene lugar en ese momento.
- El notario envía posteriormente una copia de la escritura al Registro de la Propiedad para su inscripción.
Una vez propietario, deben tenerse en cuenta varios gastos e impuestos anuales:
- ElIBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Impuesto sobre Bienes Inmuebles local, calculado sobre el valor catastral del bien, pagadero anualmente al ayuntamiento.
- El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): Si la propiedad no está alquilada, se imputa y grava una renta ficticia. Si está alquilada, se gravan los ingresos de alquiler reales.
- Los gastos de comunidad (Gastos de Comunidad): Si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios, para el mantenimiento de las zonas comunes.
- Las facturas de servicios (agua, electricidad, gas, internet, seguro de hogar).
- La tasa de recogida de basuras (Tasa de Basuras).
La ley española relativa al Golden Visa (o visado de inversor) ha sufrido importantes modificaciones recientes, con la supresión de la opción de inversión inmobiliaria directa en abril de 2024. Actualmente, la adquisición de una propiedad inmobiliaria por sí misma ya no confiere el derecho a obtener este permiso de residencia. Las opciones de inversión para obtener el Golden Visa se concentran ahora en inversiones en empresas, fondos o deuda pública. Para una situación actualizada y personalizada, se recomienda encarecidamente una consulta con nuestros expertos.
La elección entre nueva y de segunda mano depende de las preferencias y objetivos de cada inversor:
- Vivienda Nueva: Ventajas: Garantías del constructor, posibilidad de personalización (sobre plano), mejores rendimientos energéticos, generalmente más moderna. Inconvenientes: Precio de compra a menudo más elevado, IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% + AJD, plazos de construcción.
- Vivienda de Segunda Mano: Ventajas: Precio potencialmente más bajo, encanto de lo antiguo, posibilidad de negociar, no hay IVA (ITP al 6-11%), disponibilidad inmediata. Inconvenientes: Posibles obras de reforma, gastos ocultos, peores rendimientos energéticos, riesgos relacionados con la antigüedad.
En Voguimmo, ofrecemos un acompañamiento completo y personalizado a nuestros clientes inversores. Nuestra experiencia abarca todos los aspectos de su proyecto:
- Asesoramiento Estratégico: Definición de sus objetivos, identificación de las regiones y tipos de propiedades más relevantes.
- Búsqueda y Selección: Acceso a una amplia cartera de propiedades y búsqueda a medida.
- Asistencia Legal y Fiscal: Nuestro equipo de juristas le guía a través de todas las complejidades legales (NIE, cuenta bancaria, contrato de arras, notario, impuestos).
- Negociación: Representación de sus intereses para obtener las mejores condiciones.
- Post-adquisición: Ayuda en la gestión de alquileres, los trámites administrativos y la integración.
