Comprar una vivienda en España: impuestos y tasas
Introducción
Lacompra de una propiedad en España es cada vez más popular entre los francófonos, ya sea como segunda residencia, para vivir todo el año o como inversión de alquiler. Sin embargo, es esencial tener en cuenta no sólo el precio de compra, sino también los gastos asociados. En España, los impuestos y tasas pueden suponer entre el 12% y el 14% del precio de la vivienda. He aquí un desglose de las principales partidas que hay que prever.
1. Impuestos en el momento de la compra
- IVA: para una vivienda nueva, asciende al 10% del precio de venta.
- Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP): para las viviendas más antiguas, varía entre el 6% y el 10% según las regiones.
- Acte Juridique Documenté (AJD): impuesto aplicable en el momento de la inscripción registral de la vivienda, con una media en torno al 1%.
2. Gastos de notaría y registro
En España, es obligatorio acudir a un notario. Sus honorarios están regulados y suelen oscilar entre el 0,5% y el 1% del precio de compra. A esto hay que añadir los gastos de registro de la propiedad, que rondan entre 400 y 800 euros.
3. Honorarios del abogado
Aunque no son obligatorios, los servicios de un abogado especializado son muy recomendables para garantizar una transacción segura. Los honorarios oscilan entre 1.000 y 2.500 euros, dependiendo de la complejidad del caso.
4. Gastos bancarios e hipotecarios
Si financia su compra con una hipoteca en España, deberá contar con que le cobren por la apertura del expediente (entre el 0,5 y el 1% del importe del préstamo), así como por la tasación de la propiedad (entre 300 y 500 euros).
Conclusión
Al comprar una propiedad en España, debe calcular cuidadosamente su presupuesto. Por término medio, hay que añadir entre un 12% y un 14% de gastos accesorios al precio indicado de la propiedad. Una buena preparación le ayudará a evitar sorpresas desagradables y a llevar a buen puerto su proyecto inmobiliario con tranquilidad.
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FAQ Taxes et Frais d'Achat Immobilier en Espagne
La règle la plus importante est de ne pas se fier uniquement au prix de vente affiché. Vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 12 % à 14 % du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des taxes et des frais obligatoires.
Non, c'est la différence la plus importante à comprendre :
-
Pour un logement neuf (vendu par un promoteur), vous payez la TVA (IVA) + l'AJD.
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Pour un logement ancien (seconde main), vous payez l'ITP.
L'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) est la TVA espagnole. Pour l'achat d'un logement neuf, le taux national est de 10 % du prix de vente.
L'AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) est une taxe régionale sur les actes juridiques. Elle s'ajoute à l'IVA lors d'un achat neuf et représente entre 1 % et 1,5 % du prix, ce qui porte la taxation totale du neuf à environ 11,5 %.
L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est l'impôt sur la transmission de patrimoine. Il remplace l'IVA pour les logements anciens (seconde main). C'est un impôt régional, son taux n'est donc pas le même partout en Espagne.
Oui, énormément. C'est un point crucial pour votre budget. Par exemple :
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Madrid : 6 %
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Andalousie (Costa del Sol) : 7 %
-
Communauté Valencienne (Costa Blanca) : 10 %
-
Catalogne (Barcelone) : 10 %
-
Bien Neuf : Environ 11,5 % (10 % d'IVA + ~1,5 % d'AJD).
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Bien Ancien : Entre 6 % et 10 % (ITP uniquement), selon la région.
Non, elle n'est pas techniquement "obligatoire", mais elle est fortement recommandée et indispensable pour un acheteur étranger. L'avocat est le seul professionnel qui défend vos intérêts et effectue la "due diligence" (vérification des dettes, des permis, etc.).
Il faut compter environ 1 % à 1,5 % du prix d'achat (hors taxes) pour des honoraires d'avocat. C'est le coût de la sécurité de votre transaction.
Il y a deux frais administratifs obligatoires :
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Les frais de Notaire (Notaría) : Pour l'acte de vente (environ 0,5 % à 1 %).
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Le Registre de la Propriété (Registro) : Pour inscrire le bien à votre nom (environ 400 € à 800 €).
Depuis une loi de 2019, la banque paie la majorité des frais de constitution d'hypothèque (notaire, registre, AJD).
L'acheteur doit presque toujours payer deux choses :
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L'évaluation du bien (Tasación) : Une expertise obligatoire demandée par la banque (coût : 300 € à 500 €).
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Les frais d'ouverture de dossier : De plus en plus rares, ils peuvent aller de 0,5 % à 1 % du montant emprunté.
C'est l'expertise (évaluation) officielle du bien immobilier, réalisée par un expert indépendant (le tasador). La banque l'utilise pour déterminer le montant maximum qu'elle peut vous prêter (généralement 70 % à 80 % de cette valeur).
Contrairement au système français, le notaire espagnol ne fait pas de vérifications approfondies sur les dettes antérieures ou les permis d'urbanisme. C'est votre avocat qui s'assure que le bien que vous achetez est "propre", sans dettes cachées (copropriété, impôts) et que la piscine ou les extensions sont légales.
Bien sûr. Pour un bien ancien de 200 000 € dans la Communauté Valencienne (ITP à 10 %) :
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ITP (10 %) : 20 000 €
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Avocat (1 %) : 2 000 €
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Notaire (0,75 %) : 1 500 €
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Registre : 500 €
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Total des frais : 24 000 €
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Coût total de l'achat : 224 000 € (soit 12 % de frais en plus du prix).
