Plusvalía inmobiliaria en España: cálculo, exenciones y consejos 2025

Introducción

Al vender un inmueble en España, la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta puede generar una plusvalía. Esta plusvalía está sujeta a impuestos y debe declararse a las autoridades fiscales españolas. Conocer el método de cálculo, los tipos impositivos y las exenciones le ayudará a optimizar la tributación de su operación.

1. ¿Qué es una plusvalía inmobiliaria?

La plusvalía inmobiliaria es la ganancia obtenida por la venta de una vivienda o un terreno. Se calcula restando el precio de compra ajustado (precio de compra inicial más gastos justificados y obras) del precio de venta neto (una vez deducidos los gastos de notaría y gestoría).

2. ¿Cómo se calcula?

La fórmula es la siguiente:

Plusvalía = Precio de venta - (Precio de compra + gastos + obras)

Los gastos que pueden deducirse son:
- Impuestos de transmisiones patrimoniales y gastos de notaría pagados en la compra.
- Gastos de agencia inmobiliaria.
- Obras de reforma o ampliación (con facturas oficiales).

De este modo, la plusvalía neta corresponde al beneficio real obtenido por el vendedor.

3. Tipos impositivos en 2025

En España, las plusvalías inmobiliarias están sujetas al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) para los residentes, o al impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) para los extranjeros. La escala para 2025 es progresiva:
- Hasta 6.000 euros: 19%
- De 6.000 a 50.000 euros: 21%
- De 50.000 a 200.000 euros: 23%
- Más de 200.000 euros: 26%

Para los residentes no comunitarios, el tipo aplicado es del 24% sin posibilidad de deducciones.

4. Un ejemplo práctico

Un piso comprado por 200.000 euros en 2015 y revendido por 300.000 euros en 2025:
- Precio de compra ajustado por gastos y obras: 220.000 euros
- Precio de venta neto: 300.000 euros
- Plusvalía neta: 80.000 euros
- Impuesto a pagar (residente en la UE): 21% sobre la parte comprendida entre 6.000 y 50.000 euros, y después 23% por encima.
El vendedor pagará unos 17.480 euros de impuestos.

5. Posibles exenciones

Ciertas situaciones permiten evitar o reducir el impuesto sobre las plusvalías:
- Venta de la vivienda habitual y reinversión en otra vivienda habitual en España o en la UE.
- Venta por un residente mayor de 65 años, exenta si se trata de su vivienda habitual.
- Compensación con pérdidas patrimoniales registradas en el mismo año.
- Convenio de doble imposición entre España y otros países, que permite evitar tributar dos veces.

6. Plusvalía municipal

Además del impuesto sobre la plusvalía, los vendedores también deben pagar un impuesto municipal conocido como "plusvalía municipal". Se calcula en función del incremento del valor catastral del terreno desde la última transmisión. Cada ayuntamiento fija su propio tipo, que puede ascender a varios miles de euros en función de la ubicación y el tiempo de tenencia del inmueble.

7. Consejos prácticos para reducir los impuestos

Para limitar el impacto fiscal de la venta:
- Conserve todas las facturas de las obras realizadas en el inmueble.
- Recurra a los servicios de un abogado o experto fiscal para optimizar la declaración de la renta.
- Compruebe si puede acogerse a alguna exención en función de su perfil.
- Negocie con el comprador quién pagará la plusvalía municipal (en algunos casos, puede ser compartida).

Conclusión

El impuesto de plusvalía sobre bienes inmuebles en España es un impuesto que no se puede ignorar a la hora de vender una propiedad. Entender cómo se calcula y las exenciones disponibles le ayudará a anticipar y reducir su factura fiscal. Con la preparación adecuada, la venta de su propiedad puede seguir siendo una operación rentable y segura.

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