Onroerendgoedbelasting in Spanje (IBI): werking, berekening en advies
Inleiding
Wanneer U vastgoed in Spanje koopt, bent U een lokale belasting verschuldigd die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) wordt genoemd. Dit equivalent van de Franse onroerendgoedbelasting wordt jaarlijks geïnd door de gemeente (Ayuntamiento) waar het pand zich bevindt. Het is een onvermijdelijke last voor alle eigenaren, of zij nu resident zijn of niet-resident.
Het begrijpen van deze belasting is een cruciale YMYL (Your Money Your Life) stap om Uw investering correct te budgetteren. Als experts van de Spaanse markt zien we vaak dat kopers deze jaarlijkse kosten onderschatten. Deze gids beschrijft de werking, de berekeningswijze en de valkuilen die U moet vermijden voor een zorgeloos beheer van Uw eigendom.
1. Wat is de IBI en wie moet deze betalen?
De IBI is een gemeentelijke belasting die wordt betaald door alle eigenaren van een onroerend goed in Spanje (huizen, appartementen, garages, gronden, commerciële ruimtes). De geïnde gelden financieren de lokale openbare diensten (wegenonderhoud, verlichting, parken, enz.).
De betaling komt toe aan de persoon of entiteit die op 1 januari officieel eigenaar is van het pand voor het fiscale jaar, zoals ingeschreven in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
Experttip: De valkuil van 1 januari
De wet stelt dat de eigenaar op 1 januari de IBI betaalt. Als U op 10 januari koopt, is de verkoper wettelijk verantwoordelijk voor het hele jaar! In de praktijk wil het gebruik (en de jurisprudentie) dat de IBI prorata temporis (naar rato van de tijd) wordt verdeeld tussen koper en verkoper bij de notaris. Zorg ervoor dat Uw advocaat (abogado) dit onderhandelt en opneemt in de koopakte (escritura).
2. Hoe wordt de onroerendgoedbelasting (IBI) berekend?
De IBI wordt berekend door een tarief (tipo de gravamen) toe te passen, vastgesteld door de gemeente, op de kadastrale waarde (valor catastral) van het pand. Deze waarde, vastgesteld door het Kadaster (Catastro), is bijna altijd lager dan de marktprijs. Ze is afhankelijk van:
- De locatie van het pand (stad, wijk, nabijheid van diensten).
- De kenmerken van de woning (oppervlakte, staat, leeftijd).
- Het gebruik van het pand (residentieel, commercieel, onbebouwd terrein).
| Type Vastgoed | Minimaal Wettelijk Tarief | Maximaal Wettelijk Tarief | Gemiddeld Waargenomen Tarief |
|---|---|---|---|
| Stedelijk Vastgoed (Urbana) | 0,4% | 1,1% | ~ 0,6% tot 1,3% (grote steden) |
| Landelijk Vastgoed (Rústica) | 0,3% | 0,9% | ~ 0,3% tot 0,7% |
Voorbeeld van IBI-berekening
Neem nu een appartement in Valencia met een kadastrale waarde van 120.000 €. Als de gemeente (Ayuntamiento) van Valencia een tarief van 0,9% toepast:
- Belastbare basis (Valor Catastral): 120.000 €
- Tarief (Tipo): 0,9%
- IBI-bedrag: 120.000 € x 0,009 = 1.080 € per jaar
3. Wanneer en hoe betaalt U de IBI?
De IBI wordt eenmaal per jaar betaald, maar de betalingstermijn (periodo voluntario) varieert sterk per gemeente (vaak tussen juni en november). De aanslag wordt naar het fiscale adres gestuurd. Voor een niet-resident is het cruciaal om proactief te zijn.
De betaalmethoden omvatten:
- Via automatische incasso (domiciliación bancaria) op een Spaanse bankrekening. Dit is de sterk aanbevolen oplossing.
- Direct aan het loket van de gemeente of bij een partnerbank.
- Online via het fiscale portaal van de gemeente (vereist vaak een digitale identificatie).
4. Verschillen met Frankrijk en Valkuilen om te Vermijden
IBI versus Franse Onroerendgoedbelasting
Hoewel vergelijkbaar, wordt de IBI vaak als lager beschouwd dan de Franse onroerendgoedbelasting. De afvalheffing (Tasa de Basuras) wordt echter in Spanje over het algemeen afzonderlijk gefactureerd, terwijl deze in Frankrijk vaak is inbegrepen in de onroerendgoedbelasting. U moet daarom de twee optellen om te vergelijken.
| Kenmerk | Frankrijk (Onroerendgoedbelasting) | Spanje (IBI) |
|---|---|---|
| Hoofdbelasting | Onroerendgoedbelasting | IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) |
| Berekeningsbasis | Kadastrale huurwaarde (vaak losgekoppeld) | Valor Catastral (herzien, dichter bij de realiteit) |
| Afvalheffing | Over het algemeen inbegrepen (TEOM) | Afzonderlijk gefactureerd (Tasa de Basuras) |
Sancties bij niet-betaling
Het niet betalen van de IBI is een ernstige fout. De gemeente (Ayuntamiento) zal toeslagen (recargos) van 5% tot 20% en vertragingsrente (intereses de demora) toepassen. Als de schuld aanhoudt, kan de administratie een beslagleggingsprocedure (embargo) starten op Uw Spaanse bankrekening, en als laatste redmiddel op het onroerend goed zelf.
Officiële Bron (Autoriteit)
Het beheer van de IBI valt onder de verantwoordelijkheid van het Kadaster (Catastro). U kunt openbare informatie (exclusief persoonsgegevens) over elk perceel raadplegen via het officiële portaal.
Raadpleeg de Elektronische Vestiging van het Kadaster (Sede Catastro)
Conclusie
De onroerendgoedbelasting in Spanje (IBI) is een onvermijdelijke jaarlijkse verplichting voor elke eigenaar. Hoewel het bedrag over het algemeen redelijk is, is het cruciaal om het in Uw budget op te nemen en tijdig te betalen om zware boetes te voorkomen.
Onze ervaring leert dat de beste strategie is om direct na de aankoop een automatische incasso (domiciliación) in te stellen. Dit garandeert een zorgeloos beheer van Uw vastgoedbelegging in Spanje.
Optimaliseer uw lokale belastingzaken
Maak gebruik van marktomstandigheden. Laten we praten over uw project.
Inhoudsopgave van het artikel
Veelgestelde vragen: Alles over de IBI en de Spaanse lokale belastingen
Vind hier de antwoorden op de 15 meestgestelde vragen door Nederlandstalige eigenaars over de onroerendgoedbelasting in Spanje.
Ja, veel gemeenten bieden kortingen aan. De meest voorkomende gevallen zijn voor grote gezinnen (familia numerosa) of, steeds vaker, voor de installatie van zonnepanelen (tot 50% korting gedurende meerdere jaren, afhankelijk van de gemeente).
Wettelijk gezien is de eigenaar aansprakelijk tegenover de administratie. Echter, de Spaanse wet op stedelijke huur (LAU) maakt het mogelijk deze kosten door te berekenen aan de huurder, indien dit expliciet vermeld wordt in het huurcontract.
Dit is een veelvoorkomend misverstand. De IBI is een lokale belasting op onroerend goed (vergelijkbaar met gemeentelijke onroerendgoedbelasting). De IRNR (Inkomstenbelasting voor Niet-Residenten) is een staatsbelasting op het "inkomen" (werkelijk indien verhuurd, of fictief indien leegstaand). U dient beide te betalen.
U moet de verkoper beslist vragen om de meest recente IBI-aanslag (último recibo del IBI) voordat U tekent. Hiermee kunt U het exacte bedrag controleren en bevestigen dat de betalingen zijn voldaan.
Niet noodzakelijk. Deze varieert als de gemeente de belastingtarieven aanpast of als de staat de kadastrale waarde herziet. Deze herzieningen zijn niet elk jaar systematisch, maar volgen administratieve cycli (ponencia de valores).
Ja, de meeste gemeenten bieden een gespreid betalingsplan aan (bijvoorbeeld per kwartaal). U dient hiervoor een uitdrukkelijk verzoek in te dienen bij de lokale belastingdienst (zoals SUMA in Alicante of de ORGT in Barcelona).
Ja. Als de garage of de kelder een eigen kadastrale referentie heeft (onafhankelijk van de woning), ontvangt U een afzonderlijke belastingaanslag. Indien ze in dezelfde akte aan de woning zijn verbonden, is hun waarde inbegrepen in de totale IBI.
Het niet ontvangen van het aanslagbiljet ontheft u niet van de betalingsplicht. In Spanje is het de verantwoordelijkheid van de belastingplichtige om zich te informeren. Daarom is een automatische incasso essentieel om boetes wegens "vergeten" te voorkomen.
Als U uw woning verhuurt en U uw huurinkomsten aangeeft (in Spanje of Frankrijk), is het bedrag van de IBI een aftrekbare last pro rata van de verhuurde periode.
Dit is sinds kort mogelijk. De nieuwe huisvestingswet staat gemeenten toe een extra heffing (recargo) tot 150% op de IBI toe te passen voor permanent onbewoonde woningen zonder rechtvaardiging, om leegstand tegen te gaan.
Doorgaans informeert de notaris het Kadaster. Echter, het is raadzaam om zelf langs te gaan bij het gemeentehuis of de belastingdienst (Diputación) met uw aankoopakte (Copia Simple) om de wijziging te bevestigen en de automatische incasso in te stellen.
Ja, maar deze zijn beperkt tot: staatsgebouwen, kerkgebouwen, gebouwen van het Rode Kruis, of bepaalde gebouwen die geklasseerd zijn als historisch erfgoed. Particulieren komen zelden in aanmerking voor een totale vrijstelling.
Het is de unieke identificatiecode van uw eigendom (een alfanumerieke code van 20 tekens). Deze is onmisbaar voor het betalen van uw IBI, het aangeven van uw belastingen (IRNR) en voor elke administratieve procedure die verband houdt met het eigendom.
Ja, U kunt een procedure (subsanación de discrepancias) starten bij het Kadaster indien U meent dat er sprake is van een technische fout (foutieve oppervlakte, onjuist gebruik). Dit is een langdurige procedure die vaak de hulp van een architect vereist.
Zolang het vastgoed niet is opgeleverd en niet individueel is ingeschreven in het Kadaster, betaalt de projectontwikkelaar doorgaans de IBI over de grond en/of het gebouw in aanbouw. U begint met betalen in het jaar volgend op de oplevering van het appartement.
Dit kan u ook interesseren ...
