Санчес признает свои «недоработки» в отношениях с Junts и объявляет о декрете с ключевыми обещаниями (2 декабря 2025 года)
Введение
Новый политический кризис произошел в Мадриде 2 декабря 2025 года. Председатель правительства Педро Санчес публично признал «недоработки» (задержки) в своих соглашениях с партнером по коалиции, партией Junts. Чтобы урегулировать кризис, он объявил о немедленном принятии Королевского декрета-закона («Real Decreto Ley»), включающего несколько ключевых обещаний. Хотя это выглядит как высокая политика, эти объявления имеют большое значение для сектора недвижимости.
Как эксперты испанского рынка недвижимости, мы должны расшифровать, что стоит за этими объявлениями. Этот декрет не случаен: он напрямую влияет на строительство нового жилья, защиту домовладельцев-арендодателей от неплатежей и налоговые обязательства компаний (SL), владеющих недвижимостью. Вот конкретный анализ того, что эти обещания означают для ваших инвестиций в Испании.
Влияние №1: Гибкость для муниципалитетов и строительство жилья
Самое структурное обещание этого декрета – «сделать гибкими» инвестиции местных органов власти (муниципалитетов и провинциальных советов). Конкретно это означает, что муниципалитеты, имеющие бюджетный профицит (что часто случается), теперь будут уполномочены тратить эти деньги на «финансово устойчивые инвестиции».
Председатель Санчес ясно дал понять: двумя приоритетами для этих инвестиций являются «строительство жилья» (construcción de vivienda) и «управление водными ресурсами» (gestión del agua). Это капитальная новость для рынка.
Что это означает для рынка (Предложение & Спрос)
Эта мера могла бы наконец разблокировать дефицит предложения, который парализует испанский рынок аренды. Разрешая муниципалитетам запускать собственные проекты по строительству жилья (в частности, VPO - Viviendas de Protección Oficial), правительство надеется увеличить парк доступного жилья.
| Ситуация | До декрета (правило экономии) | После декрета (новое правило) |
|---|---|---|
| Бюджеты муниципалитетов | Бюджетные излишки часто «замораживались», не могли быть потрачены. | Разрешение инвестировать излишки в определенные проекты (жилье, вода). |
| Последствия для недвижимости (Предложение) | Очень мало строительства социального или общественного жилья. | Потенциальное увеличение предложения нового жилья (VPO). |
| Влияние на инвестора | Повышающее давление на арендную плату (спрос > предложение). | Потенциальная стабилизация арендной платы в долгосрочной перспективе в напряженных районах. |
Влияние №2: Защита владельцев от неплатежей (Impagos)
Это еще одно важное объявление для инвесторов. Санчес пообещал будущий декрет о создании «партиды» (бюджетной строки), предназначенной для «помощи владельцам (propietarios) в случае неплатежей (impagos)». Эта мера нацелена конкретно на аренду для молодежи или уязвимых семей.
Эта мера является прямым ответом на главное опасение владельцев в Испании, которые часто не решаются сдавать жилье «рискованным» профилям из-за страха перед долгими и дорогостоящими процедурами выселения. Это сильный сигнал для снижения арендного риска.
Анализ нашего эксперта
Это изменение парадигмы. Вместо того чтобы наказывать владельцев (как с ограничением арендной платы), правительство здесь предлагает их застраховать. Если этот гарантийный фонд будет хорошо управляться, он может разблокировать тысячи пустующих квартир и успокоить иностранных инвесторов, предлагая им государственную защиту от главного риска аренды.
- Повышение доверия: Владельцы будут более склонны сдавать жилье молодежи и семьям, зная, что существует общественная система безопасности.
- Снижение рисков: Финансовое влияние «impago» (неплатежа) будет потенциально нейтрализовано этим фондом.
- Более гибкий рынок: Больше жилья доступно для арендаторов и меньше рисков для арендодателей.
Влияние №3: Налоговые обязательства для компаний (SL)
Третий пункт декрета напрямую касается тех, кто решил инвестировать через испанскую компанию (Sociedad Limitada - SL). Декрет направлен на «облегчение выполнения налоговых обязательств предприятиями».
Конкретная мера – это продление сроков для внедрения цифровизации процессов выставления счетов. Эта мера была очень ожидаемой бухгалтерами (gestorías) и компаниями, поскольку новые стандарты (закон «Crea y Crece») сложны в реализации.
| Объявленная мера | Затронутый профиль недвижимости | Последствие |
|---|---|---|
| Гибкость бюджетов муниципалитетов | Весь рынок (Покупатели, Продавцы, Арендаторы) | Увеличение предложения социального/общественного жилья. Тенденция к стабилизации арендной платы. |
| Гарантийный фонд (Impagos) | Владельцы-арендодатели / Инвесторы | Значительное снижение рисков при сдаче в аренду. Поощрение сдачи в аренду «уязвимым» профилям. |
| Отсрочка цифровизации счетов | Инвесторы, владеющие недвижимостью через компанию (SL) | Административное и бухгалтерское облегчение; больше времени для адаптации к новым налоговым нормам. |
Официальный ресурс
Эти меры объявляются через «Real Decreto-Ley». Чтобы ознакомиться с официальным текстом после его публикации, единственным надежным источником является Официальный государственный бюллетень Испании (BOE).
Заключение
То, что казалось простым политическим заявлением для спасения коалиции, на самом деле является пакетом мер с глубокими последствиями для недвижимости. Для владельцев и инвесторов в Испании эти изменения в основном позитивны и направлены на стабилизацию рынка.
Наш опыт показывает, что испанский рынок развивается в сторону большей регулируемости и защиты, как для арендаторов, так и для владельцев. Увеличение государственного предложения через муниципалитеты и, главное, создание гарантийного фонда от неплатежей – это очень сильные сигналы, которые снижают риски и повышают привлекательность арендных инвестиций в Испании на ближайшие годы.
FAQ : Réformes Clés pour l'Investissement Immobilier en Espagne
Investir dans l'immobilier espagnol suite aux récentes annonces gouvernementales. Comprendre l'impact du Décret-Loi Royal sur la construction de logements, la protection des propriétaires-bailleurs et les obligations fiscales des sociétés (SL).
Un Real Decreto-Ley (Décret-Loi Royal) est une norme législative d'urgence adoptée par le gouvernement espagnol. Ce type de décret est crucial car il entre en vigueur immédiatement, sans passer par le processus législatif parlementaire habituel, bien qu'il doive être ratifié ultérieurement par le Congrès. Dans le contexte immobilier, il est particulièrement important car il permet des modifications rapides et directes des lois qui régissent la construction, la location et la fiscalité, impactant ainsi directement la valeur et la sécurité de vos investissements.
Ce décret-loi comprend trois piliers essentiels qui transforment le paysage immobilier espagnol :
- La flexibilisation des investissements pour les municipalités, visant à augmenter l'offre de logements.
- La création d'une protection accrue pour les propriétaires-bailleurs face aux impayés de loyers.
- Des ajustements concernant les obligations fiscales des sociétés (SL) détenant des biens immobiliers.
Ces mesures sont conçues pour apporter plus de stabilité et de confiance au marché.
La mesure autorise les municipalités (mairies et députations) ayant des excédents budgétaires à les utiliser pour des « investissements financièrement soutenables ». Auparavant, ces fonds étaient souvent gelés. Le gouvernement a clairement indiqué que les deux priorités pour ces dépenses sont :
- La construction de vivienda (logements).
- La gestion de l'eau.
Cela signifie que de nombreux projets locaux de logements neufs, notamment des VPO (Viviendas de Protección Oficial, Logements à Protection Officielle), pourront être lancés, contribuant ainsi à augmenter l'offre globale sur le marché.
Une VPO est une Vivienda de Protección Oficial, soit un Logement à Protection Officielle. Ce sont des logements dont le prix de vente ou de location est réglementé par l'État pour garantir leur accessibilité aux familles à revenus modestes. En permettant aux mairies de financer directement la construction de VPO avec leurs excédents budgétaires, le gouvernement espère significativement augmenter le parc de logements abordables. Cela pourrait avoir un impact notable sur la pénurie d'offre actuelle, en particulier dans les zones urbaines tendues.
Oui, l'objectif principal de l'augmentation de l'offre de logements, notamment via les VPO, est de rééquilibrer le marché locatif. Dans un marché où la demande dépasse largement l'offre, les loyers tendent à augmenter. En ajoutant des milliers de nouveaux logements au parc immobilier, on peut s'attendre à une stabilisation potentielle des loyers à long terme, en particulier dans les grandes villes et les zones où la pression locative est la plus forte. Pour les investisseurs, cela signifie un marché potentiellement plus prévisible.
C'est une avancée majeure pour les propriétaires. Le gouvernement a annoncé la création d'une partida (ligne budgétaire) spécifique destinée à aider les propriétaires face aux impagos (loyers impayés). Cette mesure vise à sécuriser la location, en particulier pour les baux contractés avec des jeunes ou des familles considérées comme vulnérables. L'objectif est de réduire la crainte du risque locatif, qui est une préoccupation majeure en Espagne.
Le futur décret ciblera spécifiquement les locations destinées aux jeunes ou aux familles vulnérables. Si les détails exacts de l'éligibilité devront être précisés dans le texte officiel, l'intention est claire : offrir un filet de sécurité public aux propriétaires qui louent à ces profils. Cela devrait encourager la mise sur le marché de logements pour ces segments de population, tout en protégeant l'investissement du bailleur.
Pour les investisseurs, la création de ce fonds de garantie est un véritable changement de paradigme. Historiquement, le risque d'impagos (loyers impayés) était une source d'inquiétude majeure, pouvant entraîner de longues et coûteuses procédures d'expulsion. Avec cette nouvelle mesure, une partie significative du risque financier lié aux loyers impayés serait prise en charge par l'État, réduisant ainsi considérablement l'impact financier négatif pour le propriétaire. Cela rend l'investissement locatif en Espagne beaucoup plus attractif et sécurisé.
- Confiance accrue : Les propriétaires seront plus enclins à louer à un éventail plus large de locataires.
- Réduction du risque financier : L'impact d'un impayé sera potentiellement neutralisé.
- Marché plus fluide : Plus de logements disponibles pour les locataires et moins d'appréhension pour les bailleurs.
En tant qu'experts, notre analyse est que c'est une stratégie positive et pragmatique. Plutôt que de simplement pénaliser les propriétaires par des réglementations restrictives (comme le plafonnement des loyers), le gouvernement choisit ici de les soutenir. Si ce fonds de garantie est correctement géré et doté, il a le potentiel de débloquer des milliers de logements actuellement inoccupés et de rassurer considérablement les investisseurs, y compris étrangers, en leur offrant une protection étatique contre l'un des risques majeurs de la location.
Le décret vise à « faciliter l'accomplissement des obligations fiscales aux entreprises ». La mesure concrète est une prolongation des délais pour la mise en œuvre de la digitalisation des processus de facturation. Si vous détenez des biens via une Sociedad Limitada (SL, l'équivalent d'une SARL française), cela signifie que votre entreprise dispose de plus de temps pour s'adapter aux nouvelles normes fiscales complexes introduites par la loi « Crea y Crece ». C'est un allégement administratif significatif.
La digitalisation des processus de facturation, encadrée par la loi « Crea y Crece », impose aux entreprises espagnoles d'adopter des systèmes de facturation électronique et d'interagir numériquement avec l'administration fiscale. C'est un processus complexe qui nécessite des ajustements logiciels et organisationnels. La prolongation des délais est une mesure de bon sens qui soulage les entreprises et leurs comptables (gestorías) en leur accordant plus de temps pour se conformer, évitant ainsi des sanctions potentielles liées à la non-conformité.
L'impact direct sur les prix à l'achat est plus nuancé. L'augmentation de l'offre de logements via les mairies ciblera principalement les VPO, ce qui pourrait contribuer à modérer la hausse des prix dans le segment du logement social et intermédiaire. Pour l'immobilier de luxe ou de rendement pur, l'effet direct sur les prix d'achat pourrait être moins prononcé. Cependant, la réduction du risque locatif grâce au fonds de garantie rend l'investissement locatif plus sûr, ce qui pourrait indirectement soutenir la demande et, par conséquent, les prix des biens destinés à la location.
Notre analyse confirme que ce paquet de mesures est globalement positif pour les investisseurs. Il renforce la sécurité du marché de plusieurs manières :
- En abordant la pénurie de logements par une augmentation de l'offre.
- En réduisant significativement le risque d'impayés pour les propriétaires, ce qui était une préoccupation majeure.
- En offrant un répit administratif aux entreprises via la prolongation des délais fiscaux.
Ces changements contribuent à un environnement d'investissement plus stable et prévisible, renforçant l'attractivité de l'Espagne pour les investisseurs étrangers à la recherche de rendements sécurisés.
Pour consulter le texte officiel et le plus fiable de tout Real Decreto-Ley, vous devez vous référer au Boletín Oficial del Estado (BOE), le Journal Officiel de l'État Espagnol. C'est la seule source dotée d'autorité légale pour la publication des lois et décrets. Une fois publié, le décret y sera accessible dans son intégralité. Voici le lien direct : Consulter le Boletín Oficial del Estado (BOE).
| Mesure Annoncée | Profil Immobilier Impacté | Conséquence pour l'investisseur |
|---|---|---|
| Flexibilité budgétaire des Mairies | Tout le marché (Acheteurs, Vendeurs, Locataires) | Augmentation de l'offre de logements sociaux/publics. Tendance à la stabilisation des loyers. |
| Fonds de garantie (Impagos) | Propriétaires-Bailleurs / Investisseurs | Réduction majeure du risque locatif. Encourage la location aux profils vulnérables. |
| Report Facturation Digitale | Investisseurs détenant des biens via une Société (SL) | Soulagement administratif et comptable ; plus de temps pour s'adapter aux nouvelles normes fiscales. |
Ce tableau récapitule les trois axes majeurs du décret, illustrant clairement comment chaque mesure cible des aspects différents de l'investissement immobilier, mais concourt à une amélioration générale de la sécurité et de la prévisibilité du marché.
