Налог на прирост стоимости недвижимости в Испании: расчет, освобождение и рекомендации 2025
Введение
При продаже недвижимости в Испании разница между ценой покупки и ценой перепродажи часто приводит к приросту стоимости. Этот финансовый выигрыш облагается налогом и должен быть строго задекларирован в Налоговой службе Испании (Hacienda). В 2025 году налоговое законодательство продолжает развиваться, что делает необходимым хорошее понимание действующих механизмов.
Независимо от того, являетесь ли вы налоговым резидентом или нерезидентом, понимание метода расчета, прогрессивных ставок налогообложения и конкретных случаев освобождения от налога имеет решающее значение для оптимизации конечной рентабельности ваших инвестиций. Эта статья подробно описывает ключевые шаги для расчета вашего налога и законные стратегии для снижения налогового бремени при совершении сделки.
1. Определение и расчет налога на прирост стоимости недвижимости
Прирост стоимости недвижимости (ganancia patrimonial) представляет собой прибыль, полученную при отчуждении жилья, земельного участка или коммерческого помещения. Вопреки распространенному мнению, налог рассчитывается не просто на основе валовой разницы между ценой продажи и ценой покупки, а на основе скорректированной чистой базы.
Формула официального расчета: Налогооблагаемый прирост стоимости = Чистая цена продажи – Скорректированная цена приобретения
Чтобы получить эти «скорректированные» суммы и уменьшить налогооблагаемую базу, вы можете вычесть несколько элементов:
- Из цены продажи: Вычтите нотариальные сборы, комиссию агентства недвижимости и муниципальный налог (plusvalía municipal), уплаченный продавцом.
- К цене покупки: Добавьте к первоначальной цене расходы на приобретение (нотариус, реестр, налоги ITP/НДС), а также стоимость значительных ремонтных работ (при предъявлении действительных счетов-фактур).
2. Ставки налогообложения в 2025 году (IRPF и IRNR)
Налогообложение различается в зависимости от вашего налогового резидентства. Для налоговых резидентов Испании налог на прирост стоимости добавляется к IRPF (Подоходный налог с физических лиц) согласно прогрессивной шкале накоплений. Для нерезидентов это IRNR.
| Диапазон прибыли (налогооблагаемая база) | Ставка для резидентов (2025) | Ставка для нерезидентов (ЕС + ЕЭЗ) | Ставка для нерезидентов (за пределами ЕС) |
|---|---|---|---|
| До 6 000 € | 19 % | 19 % (Фиксированная ставка) | 24 % (Фиксированная ставка) |
| От 6 000 € до 50 000 € | 21 % | ||
| От 50 000 € до 200 000 € | 23 % | ||
| Свыше 200 000 € | 26 % |
Важно отметить, что для нерезидентов покупатель обязан удержать 3% от цены продажи в момент подписания у нотариуса и перечислить эту сумму в налоговую службу в качестве авансового платежа по вашему налогу. После этого вы должны будете урегулировать ситуацию (доплатить остаток или запросить возврат).
3. Практический пример расчета
Рассмотрим конкретный пример квартиры, купленной в 2015 году и перепроданной в 2025 году. Эта симуляция позволяет наглядно показать влияние вычитаемых расходов на налогооблагаемую базу.
| Элемент | Сумма / Расчет | Результат |
|---|---|---|
| 1. Покупка (2015) | Цена по акту: 200 000 € + Расходы/Работы (20 000 €) | База покупки: 220 000 € |
| 2. Продажа (2025) | Цена по акту: 300 000 € (за вычетом комиссии агентства/нотариуса) | Чистая цена продажи: 300 000 € |
| 3. Чистый прирост стоимости | 300 000 € - 220 000 € | Прибыль: 80 000 € |
| 4. Налог (резидент) | 19% на 6 000 € = 1 140 € 21% на 44 000 € = 9 240 € 23% на 30 000 € = 6 900 € | Общий налог: 17 280 € |
4. Возможные освобождения от налога
Налоговая оптимизация достигается за счет знания режимов освобождения от налога. Налоговая служба Испании предусматривает несколько случаев, позволяющих полностью или частично отменить налог на прирост стоимости, при условии строгого соблюдения критериев.
- Реинвестирование в основное жилье: Если вы продаете свое основное жилье (прожили в нем не менее 3 лет) и реинвестируете всю сумму в новое основное жилье (в Испании или ЕС) в течение 2 лет, прирост стоимости полностью освобождается от налога.
- Лица старше 65 лет: Продажа основного жилья налогоплательщиком старше 65 лет полностью освобождается от налога, без обязательства реинвестирования.
- Пожизненная рента: Для лиц старше 65 лет, продающих второе жилье, возможно освобождение от налога, если прибыль реинвестируется в пожизненную ренту (потолок 240 000 €).
- Компенсация убытков: Вы можете компенсировать свои доходы от недвижимости убытками от ценных бумаг (акции, биржа), понесенными за последние 4 года.
5. Plusvalía Municipal: Отдельный налог
Будьте осторожны, не путайте государственный налог на прирост стоимости (IRPF) с Plusvalía Municipal (IIVTNU). Этот местный налог взимается мэрией, где расположено имущество. Он облагает налогом не фактическую прибыль от продажи, а теоретическое увеличение стоимости земли (кадастровой стоимости) за период владения.
После недавней реформы, если вы продаете с убытком (цена продажи ниже цены покупки), вы больше не обязаны платить этот налог. Это ключевой момент, который следует уточнить у вашего адвоката перед подписанием.
Практические советы по снижению налогов
Продажа недвижимости требует предварительной подготовки. Вот контрольный список для обеспечения безопасности вашей сделки:
- Документация: Тщательно храните все счета за ремонтные работы (кухня, окна, расширение). Кассовых чеков на материалы недостаточно, нужны счета-фактуры с НДС.
- Переговоры: Хотя закон предусматривает, что Plusvalía Municipal оплачивается продавцом, иногда возможно договориться о его распределении, хотя на практике это случается редко.
- Налоговое резидентство: Уточните свой статус резидентства до продажи. Налоговый резидент пользуется льготами, которых нет у нерезидента (и наоборот для фиксированных ставок).
Заключение
Налог на прирост стоимости недвижимости в Испании — это сложный механизм, который может значительно повлиять на доходность вашей продажи, если его не предвидеть. Между IRPF/IRNR и муниципальным налогом отчисления могут достигать значительных сумм. Однако строгое применение вычетов расходов и использование механизмов освобождения от налога (реинвестирование, возраст) позволяют снизить эту нагрузку. Обращение к хестору или налоговому адвокату остается лучшим вариантом для обеспечения соответствующей и оптимизированной декларации.
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FAQ : Maîtriser la Fiscalité de la Plus-value Immobilière en Espagne (2025)
Investir dans l'immobilier espagnol offre des opportunités uniques. Comprendre la fiscalité de la plus-value immobilière est essentiel pour optimiser la rentabilité de votre vente, que vous soyez résident ou non-résident en 2025.
La plus-value immobilière, ou ganancia patrimonial en espagnol, représente le bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien immobilier (logement, terrain, local commercial). Elle ne se calcule pas simplement sur la différence brute entre le prix de vente et le prix d'achat, mais sur une base nette corrigée. La formule officielle est :
Plus-value Imposable = Prix de Vente Net – Prix d’Acquisition Corrigé
Cette correction permet de déduire certains frais et d'ajouter d'autres éléments pour réduire l'assiette fiscale.
Pour obtenir le « Prix de Vente Net », vous pouvez déduire plusieurs charges directement liées à la vente :
- Les frais de notaire liés à la vente.
- Les honoraires de l'agence immobilière.
- La Plusvalía Municipal (Impôt sur l'Augmentation de Valeur des Terrains de Nature Urbaine ou IIVTNU) si elle est payée par le vendeur, conformément à la loi ou à la négociation.
Le « Prix d’Acquisition Corrigé » inclut le prix d'achat initial, auquel peuvent s'ajouter des coûts significatifs :
- Les frais d'acquisition initiaux : frais de notaire, frais de registre, ainsi que les impôts payés lors de l'achat (comme l'ITP, Impôt sur les Transmissions Patrimoniales, ou la TVA, Taxe sur la Valeur Ajoutée).
- Le coût des travaux de rénovation substantiels ayant augmenté la valeur du bien (ex: agrandissement, installation d'un ascenseur). Ces dépenses doivent être justifiées par des factures valides avec TVA.
Pour les résidents fiscaux en Espagne, la plus-value immobilière est intégrée à la base de l'épargne de l'IRPF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques) et soumise à un barème progressif. Les taux applicables en 2025 sont :
| Tranche de bénéfice (Base Imposable) | Taux pour Résidents (2025) |
|---|---|
| Jusqu’à 6 000 € | 19 % |
| De 6 000 € à 50 000 € | 21 % |
| De 50 000 € à 200 000 € | 23 % |
| Au-delà de 200 000 € | 26 % |
Les non-résidents fiscaux sont soumis à l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents), avec des taux fixes. Il est important de noter que l'acheteur est tenu de retenir une partie du montant de la vente.
| Tranche de bénéfice (Base Imposable) | Taux pour Non-Résidents (UE + EEE) | Taux pour Non-Résidents (Hors UE) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 6 000 € | 19 % (Taux fixe) | 24 % (Taux fixe) |
| De 6 000 € à 50 000 € | ||
| De 50 000 € à 200 000 € | ||
| Au-delà de 200 000 € |
Pour les non-résidents fiscaux, une particularité fiscale majeure est la retenue à la source : l'acheteur est tenu de retenir 3% du prix de vente au moment de la signature de l'escritura (acte notarié). Ce montant est ensuite versé directement à l'administration fiscale espagnole (Hacienda) comme acompte sur l'impôt sur la plus-value du vendeur. Le vendeur devra ensuite régulariser sa situation, soit en payant le complément si l'impôt dû est supérieur, soit en demandant un remboursement en cas d'excédent.
Voici un exemple concret pour illustrer le calcul de la plus-value :
- Acquisition (2015) : Supposons un prix d'achat de 200 000 € auquel s'ajoutent 20 000 € de frais d'acquisition et de travaux de rénovation. Le Prix d’Acquisition Corrigé est donc de 220 000 €.
- Vente (2025) : Le bien est vendu 300 000 €. Après déduction des frais de vente (agence, notaire), le Prix de Vente Net est de 300 000 €.
- Plus-value Nette : La différence est de 300 000 € - 220 000 € = 80 000 €.
- Impôt (pour un résident fiscal) :
- 19% sur les 6 000 premiers € = 1 140 €
- 21% sur les 44 000 € suivants = 9 240 €
- 23% sur les 30 000 € restants = 6 900 €
- Le Total Impôt dû serait de 1 140 € + 9 240 € + 6 900 € = 17 280 €.
L'administration fiscale espagnole prévoit plusieurs régimes d'exonération permettant d'annuler ou de réduire cet impôt :
- Réinvestissement en résidence principale : Si vous vendez votre résidence habituelle (où vous avez vécu au moins 3 ans) et que vous réinvestissez la totalité du montant de la vente dans une nouvelle résidence principale (en Espagne ou dans un pays de l'UE) sous 2 ans, la plus-value peut être totalement exonérée d'impôt.
- Personnes de plus de 65 ans : La vente de la résidence principale par un contribuable de plus de 65 ans est totalement exonérée d'impôt, sans obligation de réinvestissement.
- Rente viagère : Pour les plus de 65 ans vendant une résidence secondaire, une exonération est possible si le gain est réinvesti dans une rente viagère (avec un plafond de 240 000 €).
- Compensation des pertes : Vous pouvez compenser vos gains immobiliers avec des moins-values mobilières (actions, etc.) subies au cours des 4 dernières années.
Pour bénéficier de cette exonération, il est impératif de respecter des critères stricts :
- Le bien vendu doit avoir été votre résidence habituelle pendant une période continue d'au moins trois ans précédant la vente.
- Le montant total de la vente doit être réinvesti dans l'acquisition d'une nouvelle résidence principale.
- Le réinvestissement doit être effectué dans un délai de deux ans suivant la date de la vente.
- La nouvelle résidence principale doit être située en Espagne ou dans un État membre de l'Union Européenne (UE) ou de l'Espace Économique Européen (EEE).
La Plusvalía Municipal (ou IIVTNU) est une taxe locale distincte de l'impôt sur la plus-value étatique (IRPF ou IRNR). Elle est prélevée par la mairie de la commune où se situe le bien. Contrairement à l'impôt étatique qui taxe le bénéfice réel de la vente, la Plusvalía Municipal taxe l'augmentation théorique de la valeur du terrain (valeur cadastrale) pendant la période de détention du bien. C'est un coût additionnel dont il faut tenir compte lors de la vente.
Non, ce point est crucial. Depuis la réforme récente, si vous vendez votre bien à perte – c'est-à-dire que le prix de vente est inférieur au prix d'achat – vous n'êtes plus redevable de la Plusvalía Municipal. Il est essentiel de vérifier cette situation avec votre avocat ou gestor avant la signature de l'acte de vente pour éviter tout paiement indu.
Anticiper et bien se préparer peut considérablement alléger votre facture fiscale :
- Documentation rigoureuse : Conservez précieusement toutes les factures de travaux (cuisine, fenêtres, agrandissement, etc.) qui ont apporté une plus-value au bien. Attention, les simples tickets de caisse de matériaux ne suffisent pas ; des factures officielles avec TVA sont indispensables.
- Négociation de la Plusvalía Municipal : Bien que la loi attribue généralement la Plusvalía Municipal au vendeur, il est parfois possible de négocier sa répartition avec l'acheteur, même si cela reste rare en pratique.
- Clarté sur la Résidence Fiscale : Avant toute transaction, clarifiez votre statut de résidence fiscale en Espagne. Les résidents et non-résidents bénéficient de régimes fiscaux distincts, notamment en termes d'abattements et de taux d'imposition.
La conservation des factures de travaux de rénovation substantiels est fondamentale car elle vous permet d'augmenter le « Prix d’Acquisition Corrigé » de votre bien. En incluant ces dépenses dûment justifiées, vous réduisez l'écart entre le prix d'achat et le prix de vente, et par conséquent, la base imposable de votre plus-value. Sans ces documents, l'administration fiscale (Hacienda) ne pourra pas reconnaître ces coûts, augmentant ainsi votre impôt dû.
Votre statut de résidence fiscale (résident ou non-résident en Espagne) est un facteur déterminant pour le calcul de votre plus-value immobilière. Il influe sur :
- Les taux d'imposition : Les résidents sont soumis à un barème progressif de l'IRPF, tandis que les non-résidents bénéficient de taux fixes de l'IRNR (différents selon l'appartenance à l'UE/EEE ou non).
- Les exonérations possibles : Certaines exonérations, comme le réinvestissement en résidence principale ou l'exonération pour les plus de 65 ans, sont spécifiquement conditionnées au statut de résidence et au type de bien vendu (résidence principale).
- Les modalités de paiement : Les non-résidents sont sujets à la retenue à la source de 3% par l'acheteur, une procédure qui ne s'applique pas aux résidents.
La fiscalité immobilière en Espagne est complexe, avec des nuances entre résidents et non-résidents, des calculs spécifiques pour les frais déductibles et des régimes d'exonération conditionnels. Faire appel à un gestor ou un avocat fiscaliste est fortement recommandé pour :
- Assurer la conformité : Garantir que toutes les déclarations sont faites dans les règles, évitant ainsi amendes et complications avec l'Agencia Tributaria (l'Agence Fiscale Espagnole).
- Optimiser la fiscalité : S'assurer que tous les frais déductibles sont pris en compte et que les mécanismes d'exonération applicables sont utilisés, minimisant ainsi la charge fiscale.
- Obtenir des conseils personnalisés : Chaque situation est unique. Un expert pourra analyser votre profil (résident/non-résident, âge, type de bien) pour vous offrir la meilleure stratégie fiscale.
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