Sánchez erkänner "brister" gentemot Junts och aviserar ett dekret med löften 2 december 2025

Ce décret-loi comprend trois piliers essentiels qui transforment le paysage immobilier espagnol :

• La flexibilisation des investissements pour les municipalités, visant à augmenter l'offre de logements.
• La création d'une protection accrue pour les propriétaires-bailleurs face aux impayés de loyers.
• Des ajustements concernant les obligations fiscales des sociétés (SL) détenant des biens immobiliers.

Ces mesures sont conçues pour apporter plus de stabilité et de confiance au marché.

La mesure autorise les municipalités (mairies et députations) ayant des excédents budgétaires à les utiliser pour des « investissements financièrement soutenables ». Auparavant, ces fonds étaient souvent gelés. Le gouvernement a clairement indiqué que les deux priorités pour ces dépenses sont :

• La construction de vivienda (logements).
• La gestion de l'eau.

Cela signifie que de nombreux projets locaux de logements neufs, notamment des VPO (Viviendas de Protección Oficial, Logements à Protection Officielle), pourront être lancés, contribuant ainsi à augmenter l'offre globale sur le marché.

Une VPO est une Vivienda de Protección Oficial, soit un Logement à Protection Officielle. Ce sont des logements dont le prix de vente ou de location est réglementé par l'État pour garantir leur accessibilité aux familles à revenus modestes. En permettant aux mairies de financer directement la construction de VPO avec leurs excédents budgétaires, le gouvernement espère significativement augmenter le parc de logements abordables. Cela pourrait avoir un impact notable sur la pénurie d'offre actuelle, en particulier dans les zones urbaines tendues.

Oui, l'objectif principal de l'augmentation de l'offre de logements, notamment via les VPO, est de rééquilibrer le marché locatif. Dans un marché où la demande dépasse largement l'offre, les loyers tendent à augmenter. En ajoutant des milliers de nouveaux logements au parc immobilier, on peut s'attendre à une stabilisation potentielle des loyers à long terme, en particulier dans les grandes villes et les zones où la pression locative est la plus forte. Pour les investisseurs, cela signifie un marché potentiellement plus prévisible.

C'est une avancée majeure pour les propriétaires. Le gouvernement a annoncé la création d'une partida (ligne budgétaire) spécifique destinée à aider les propriétaires face aux impagos (loyers impayés). Cette mesure vise à sécuriser la location, en particulier pour les baux contractés avec des jeunes ou des familles considérées comme vulnérables. L'objectif est de réduire la crainte du risque locatif, qui est une préoccupation majeure en Espagne.

Le futur décret ciblera spécifiquement les locations destinées aux jeunes ou aux familles vulnérables. Si les détails exacts de l'éligibilité devront être précisés dans le texte officiel, l'intention est claire : offrir un filet de sécurité public aux propriétaires qui louent à ces profils. Cela devrait encourager la mise sur le marché de logements pour ces segments de population, tout en protégeant l'investissement du bailleur.

Pour les investisseurs, la création de ce fonds de garantie est un véritable changement de paradigme. Historiquement, le risque d'impagos (loyers impayés) était une source d'inquiétude majeure, pouvant entraîner de longues et coûteuses procédures d'expulsion. Avec cette nouvelle mesure, une partie significative du risque financier lié aux loyers impayés serait prise en charge par l'État, réduisant ainsi considérablement l'impact financier négatif pour le propriétaire. Cela rend l'investissement locatif en Espagne beaucoup plus attractif et sécurisé.

• Confiance accrue : Les propriétaires seront plus enclins à louer à un éventail plus large de locataires.
• Réduction du risque financier : L'impact d'un impayé sera potentiellement neutralisé.
• Marché plus fluide : Plus de logements disponibles pour les locataires et moins d'appréhension pour les bailleurs.

En tant qu'experts, notre analyse est que c'est une stratégie positive et pragmatique. Plutôt que de simplement pénaliser les propriétaires par des réglementations restrictives (comme le plafonnement des loyers), le gouvernement choisit ici de les soutenir. Si ce fonds de garantie est correctement géré et doté, il a le potentiel de débloquer des milliers de logements actuellement inoccupés et de rassurer considérablement les investisseurs, y compris étrangers, en leur offrant une protection étatique contre l'un des risques majeurs de la location.

Le décret vise à « faciliter l'accomplissement des obligations fiscales aux entreprises ». La mesure concrète est une prolongation des délais pour la mise en œuvre de la digitalisation des processus de facturation. Si vous détenez des biens via une Sociedad Limitada (SL, l'équivalent d'une SARL française), cela signifie que votre entreprise dispose de plus de temps pour s'adapter aux nouvelles normes fiscales complexes introduites par la loi « Crea y Crece ». C'est un allégement administratif significatif.

La digitalisation des processus de facturation, encadrée par la loi « Crea y Crece », impose aux entreprises espagnoles d'adopter des systèmes de facturation électronique et d'interagir numériquement avec l'administration fiscale. C'est un processus complexe qui nécessite des ajustements logiciels et organisationnels. La prolongation des délais est une mesure de bon sens qui soulage les entreprises et leurs comptables (gestorías) en leur accordant plus de temps pour se conformer, évitant ainsi des sanctions potentielles liées à la non-conformité.

L'impact direct sur les prix à l'achat est plus nuancé. L'augmentation de l'offre de logements via les mairies ciblera principalement les VPO, ce qui pourrait contribuer à modérer la hausse des prix dans le segment du logement social et intermédiaire. Pour l'immobilier de luxe ou de rendement pur, l'effet direct sur les prix d'achat pourrait être moins prononcé. Cependant, la réduction du risque locatif grâce au fonds de garantie rend l'investissement locatif plus sûr, ce qui pourrait indirectement soutenir la demande et, par conséquent, les prix des biens destinés à la location.

Notre analyse confirme que ce paquet de mesures est globalement positif pour les investisseurs. Il renforce la sécurité du marché de plusieurs manières :

1. En abordant la pénurie de logements par une augmentation de l'offre.
2. En réduisant significativement le risque d'impayés pour les propriétaires, ce qui était une préoccupation majeure.
3. En offrant un répit administratif aux entreprises via la prolongation des délais fiscaux.

Ces changements contribuent à un environnement d'investissement plus stable et prévisible, renforçant l'attractivité de l'Espagne pour les investisseurs étrangers à la recherche de rendements sécurisés.

Pour consulter le texte officiel et le plus fiable de tout Real Decreto-Ley, vous devez vous référer au Boletín Oficial del Estado (BOE), le Journal Officiel de l'État Espagnol. C'est la seule source dotée d'autorité légale pour la publication des lois et décrets. Une fois publié, le décret y sera accessible dans son intégralité. Voici le lien direct : Consulter le Boletín Oficial del Estado (BOE).

Ce tableau récapitule les trois axes majeurs du décret, illustrant clairement comment chaque mesure cible des aspects différents de l'investissement immobilier, mais concourt à une amélioration générale de la sécurité et de la prévisibilité du marché.