+33 6 47 20 11 09 WhatsApp WhatsApp
Av. Arquitecto Félix Candela, 30, Alicante - Spanien
✉️ contact@voguimmo.com

Vad kostar fastighetsförvaltning av hyresbostad i Spanien?

Hur mycket kostar en fastighetsbyrå för att förvalta en uthyrning i Spanien?
Hyresförvaltning & Lönsamhet
Beräknad lästid : 5 minuter

Introduktion

Att investera i fastigheter i Spanien är en lockande möjlighet för många, men avstånd och administrativ komplexitet gör ofta direkt förvaltning svårt. Här uppstår den avgörande frågan om lönsamhet: **vad kostar det för en fastighetsbyrå att förvalta en hyresbostad i Spanien**? Kostnaderna för hyresförvaltning varierar avsevärt beroende på hyresavtalstyp (långtid eller säsongsbetonad) och geografiskt område (Madrid, Barcelona, Alicante).

Att förstå dessa kostnader är avgörande för att beräkna din verkliga nettoavkastning (Net Yield). Utöver den enkla procentsatsen som tas ut på hyror, finns det kostnader för uthyrning, administrativa kostnader och specifik beskattning (IVA) som måste behärskas för att undvika obehagliga överraskningar. I den här artikeln analyserar vi de priser som tillämpas under 2024 och 2025, med hänsyn till senaste lagändringar som **Ley de Vivienda** (Bostadslagen).

Avgifter för hyresförvaltning: Långtid vs. Säsongsbetonad

Den första faktorn som påverkar kostnaden för en fastighetsbyrå är hyresavtalets natur. Arbetet som krävs för en hyresgäst som stannar i fem år är inte detsamma som för turister som byter varje vecka.

Interiör i en modern hyreslägenhet i Valencia, Spanien

1. Långtidshyresavtal (Larga Temporada)

För en klassisk bostadsuthyrning tillämpar spanska fastighetsbyråer vanligtvis två olika typer av avgifter:

  • **Månatliga förvaltningsavgifter:** Dessa ligger vanligtvis mellan **8% och 12% av månadshyran** (+ IVA). Dessa avgifter täcker den löpande relationen med hyresgästen, insamling av hyror och hantering av mindre incidenter.
  • **Marknadsföringsavgifter (Uthyrning):** Traditionellt motsvarande **en månadshyra**. Det är här lagstiftningen har ändrat förutsättningarna (se avsnittet nedan).

2. Säsongs- och turistuthyrning

För korttidsuthyrning (typ Airbnb eller Booking) skjuter avgifterna i höjden eftersom tjänsten är en **integrerad förvaltning** (check-in/ut, städning, tvätt, frekvent underhåll). Byråerna tar här mellan **20% och 35%** av de genererade intäkterna.

Typ av Uthyrning Genomsnittlig Procent (Byrå) Betalningsfrekvens Standardtjänster inkluderade
Långtid 8% - 12% Månatlig Kvitton, hyresgästkontakt, teknisk uppföljning.
Tillfällig (1-11 månader) 10% - 15% Månatlig Inventarier, flexibla kontrakt.
Turist (Semester) 20% - 30% (+ städavgifter) Per bokning Check-in, städning, plattformsmarknadsföring, tvätt.

Bostadslagens (”Ley de Vivienda”) avgörande inverkan på byråavgifter

Detta är den viktigaste expertkunskapen att ha idag. Sedan den nya bostadslagen trädde i kraft i maj 2023 har spelreglerna ändrats för **vanlig uthyrning (långtid)**.

"Avgifter för fastighetsförvaltning och avtalsformaliteter ska bäras av hyresvärden (ägaren)."
Utdrag ur Ley 12/2023, av den 24 maj, om rätten till bostad

Detta innebär att för en ägare har den initiala kostnaden ökat. Du måste nu budgetera för denna månads arvode för att hitta en hyresgäst, utöver de månatliga förvaltningsavgifterna. För att konsultera den officiella texten kan du besöka ministeriets webbplats (på spanska).
Se detaljer på spanska transport- och bostadsministeriets webbplats.

Vilka tjänster motiverar dessa arvoden?

När du betalar en byrå mellan 10% och 20% är det avgörande att kontrollera uppdragsbeskrivningen. En seriös byrå nöjer sig inte med att bara överföra pengar till dig. Den agerar som en juridisk och teknisk sköld.

Infografik som beskriver hyresförvaltningscykeln: Marknadsföring, Juridik, Teknik och Ekonomi

Här är grundpelarna för en god förvaltning som du betalar för:

  1. **Hyresgästscreening (scoring):** Kontroll av solvens (spanska lönespecifikationer, anställningsavtal, listor över dåliga betalare som FIM).
  2. **Juridisk hantering:** Upprättande av hyresavtal i enlighet med LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos – Spanska hyreslagen), deponering av depositionen (Fianza) hos behörig regional myndighet.
  3. **Tekniskt underhåll:** Koordinering av hantverkare (rörmokare, elektriker) utan att du behöver hantera detta från utlandet.
  4. **Beskattning (Valfritt):** Vissa byråer erbjuder hjälp med kvartalsvis deklaration av IRNR för icke-residenter.

Konkret beräkning och MOMS (IVA)

Glöm aldrig IVA (spansk moms). En fastighetsbyrås tjänster är föremål för en **IVA på 21%**. Detta belopp måste läggas till de angivna arvodena. Den goda nyheten för ägare inom Europeiska unionen är dock att dessa förvaltningskostnader vanligtvis är **avdragsgilla** från dina hyresintäkter vid din skattedeklaration i Spanien (Modelo 210).

Kalkylator och dokument på ett skrivbord för att uppskatta hyreslönsamhet

Låt oss ta ett konkret exempel för en lägenhet som hyrs ut för 1 000 € / månad med fullständig förvaltning.

Utgiftspost / Intäkt Belopp exkl. moms Belopp inkl. moms (med IVA 21%) Anmärkning
Bruttohyra 1 000 € 1 000 € Momsbefriad vid långtidshyra
Byråprovision (10%) - 100 € - 121 € Avdragsgill kostnad
Försäkring mot obetalda hyror (ca 4%) - 40 € - 40 € Ofta utan moms eller inkluderad
Netto intäkter före skatt 860 € 839 € Bas för din kassaflödesberäkning

Slutsats

Att veta **vad det kostar för en fastighetsbyrå att förvalta en hyresbostad i Spanien** handlar inte bara om att jämföra procentsatser. Även om genomsnittet ligger runt **10% + IVA** för långtid och **25% + IVA** för säsongsbetonad, ligger mervärdet i sinnesro och rättssäkerhet, särskilt sedan reformen 2023.

För en icke-resident ägare leder försök att spara dessa kostnader ofta till risker för obetalda hyror eller vakanser som i slutändan kostar betydligt mer än en fackmans arvode. Målet är att hitta en partner som förvandlar din spanska fastighet till en verklig passiv tillgång.

FAQ: Förstå Förvaltningskostnaderna för Hyresfastigheter i Spanien

Att investera i hyresfastigheter i Spanien erbjuder stor potential för svenska fastighetsägare. Förstå strukturen för uthyrningsförvaltningsavgifter och den avgörande inverkan av den nya Ley de Vivienda på din nettoavkastning.

Att direkt hantera en fastighet i Spanien, särskilt för en svensk investerare på distans, kan vara komplext på grund av de administrativa och juridiska särdragen. En lokal byrå erbjuder en nödvändig expertis för att navigera bland regleringar, säkerställa relationen med hyresgästen och optimera din avkastning. Detta garanterar sinnesro och juridisk säkerhet, avgörande element för en trygg investering.

Flera faktorer bestämmer uthyrningsförvaltningsavgifterna. De viktigaste är:
  • Hyresavtalstypen: långtidshyra (Larga Temporada) eller säsongs-/turistuthyrning. Arbetet som krävs är inte detsamma för en stabil hyresgäst som för veckovisa byten.
  • Geografiskt område: stora städer som Madrid eller Barcelona kan ha något annorlunda avgiftsstrukturer än Alicante eller Valencia.
  • Omfattningen av tjänster: en delvis förvaltning (enkel inkassering) blir billigare än en fullständig förvaltning (inklusive in-/utcheckning, städning, frekvent underhåll).
Att förstå dessa kostnader är avgörande för att beräkna din verkliga nettoavkastning (Net Yield).

Skillnaden är betydande. Förvaltning av en långtidshyra (permanentbostad) innebär vanligtvis lägre månatliga avgifter, som varierar mellan 8% och 12% av hyran (+ moms – Mervärdesskatt), eftersom omsättningen är låg. För säsongs- eller turistuthyrning är avgifterna betydligt högre, från 20% till 35% av de genererade intäkterna, på grund av den ökade arbetsvolymen (frekventa in-/utcheckningar, städning, marknadsföring på plattformar, ständigt underhåll). Ley de Vivienda har också påverkat uthyrningsavgifterna för långtidshyror.

För en klassisk bostadsuthyrning tillämpar spanska byråer vanligtvis två typer av distinkta avgifter:
  • Månatliga förvaltningsavgifter: Dessa varierar vanligtvis mellan 8% och 12% av den månatliga hyran (+ moms). Dessa avgifter täcker den löpande relationen med hyresgästen, inkassering av hyror och hantering av mindre incidenter.
  • Marknadsföringsavgifter (vid uthyrning): Traditionellt motsvarande en månads hyra. Men sedan Ley de Vivienda trädde i kraft i maj 2023, är dessa avgifter nu hyresvärdens (ägarens) ansvar för permanentbostadshyreskontrakt.

För korttidsuthyrning (typ Airbnb eller Booking) är avgifterna högre eftersom tjänsten är en integrerad förvaltning. Byråerna tar här mellan 20% och 35% av de genererade intäkterna. Dessa procentsatser täcker en mängd väsentliga tjänster:
  • Hantering av bokningar och kalender.
  • In- och utcheckningar (check-in/check-out).
  • Städ- och tvättservice mellan varje vistelse.
  • Regelbundet underhåll och hantering av små incidenter.
  • Marknadsföring av fastigheten på dedikerade plattformar.

Ikraftträdandet av Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda i maj 2023 har radikalt förändrat förutsättningarna för uthyrning av permanentbostäder. Tidigare var det vanligt i Spanien att hyresgästen betalade byråavgifterna (den så kallade 'månadens byråavgift'). Den nya lagen förbjuder denna praxis för hyreskontrakt av permanentbostäder. Detta innebär att för en fastighetsägare har den initiala kostnaden ökat eftersom du nu måste budgetera denna månads avgift för att hitta hyresgästen, utöver de månatliga förvaltningsavgifterna.

Enligt Ley de Vivienda, för hyreskontrakt av permanentbostäder (vivienda habitual), är kostnaderna för fastighetsförvaltning och avtalets formalisering uteslutande hyresvärdens (ägarens) ansvar. Denna åtgärd syftar till att lätta den initiala ekonomiska bördan för hyresgäster och representerar en stor förändring på den spanska hyresmarknaden. För andra typer av hyreskontrakt (säsongs-, temporära) kan reglerna skilja sig och måste kontrolleras från fall till fall.

Nej, tillämpningsområdet för Ley de Vivienda är specifikt. Dess bestämmelser om att ägaren ska stå för byråavgifterna gäller huvudsakligen för hyreskontrakt av permanentbostäder (vivienda habitual). Säsongsuthyrning (alquiler de temporada) eller turistuthyrning påverkas inte direkt av denna klausul och behåller vanligtvis sina vanliga prissättningspraxis, där avgifterna kan delas eller bäras av hyresgästen enligt den kommersiella överenskommelsen.

En seriös byrå nöjer sig inte med att bara inkassera hyror. Den fungerar som en juridisk och teknisk sköld för fastighetsägaren. Grundpelarna i en bra förvaltning som du betalar för är:
  1. Hyresgästscreening (Scoring): Kontroll av solvens (spanska lönebesked - nóminas, anställningsavtal - contrato de trabajo, listor över dåliga betalare som FIM - Fichero de Inquilinos Morosos).
  2. Juridisk hantering: Upprättande av hyresavtal i enlighet med LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), deposition av säkerheten (fianza) hos den behöriga regionala myndigheten.
  3. Tekniskt underhåll: Samordning av hantverkare (rörmokare, elektriker) utan att du behöver hantera detta från Sverige.
  4. Beskattning (Valfritt): Vissa byråer erbjuder hjälp med kvartalsvis deklaration av IRNR (Inkomstskatt för Icke-Residenta) för icke-residenta.

Hyresgästscreening är en av de mest kritiska tjänsterna. Byrån utför en noggrann 'scoring' för att minimera riskerna för obetalda hyror:
  • Detaljerad granskning av spanska lönebesked (nóminas) och anställningsavtal (contratos de trabajo) för att bedöma den ekonomiska stabiliteten.
  • Kontroll av bakgrund och konsultation av specifika databaser som FIM (Fichero de Inquilinos Morosos), ett nationellt register över hyresgäster som inte betalar.
  • Krav på ytterligare garantier vid behov (bankgaranti, solidariska borgensmän) för ett ökat skydd.
Denna förebyggande granskning möjliggör val av pålitliga hyresgäster, vilket drastiskt minskar riskerna för fastighetsägaren.

Byrån hanterar flera grundläggande juridiska aspekter för att säkerställa hyresavtalets efterlevnad och säkerhet:
  • Upprättande av hyreskontraktet: Detta utformas i enlighet med LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) och de senaste ändringarna som gjorts av Ley de Vivienda, vilket skyddar fastighetsägarens intressen.
  • Deposition av säkerheten (fianza): Den säkerställer att den lagliga depositionen deponeras hos den behöriga regionala myndigheten (t.ex. INCASOL i Katalonien, IVIMA i Madrid).
  • Hantering av förnyelser och uppsägningar: Den ser till att uppsägningstider och avtalsklausuler följs.
  • Assistance vid tvist: Även om det ofta är ett tillval, kan en byrå fungera som en första kontaktpunkt och rådgivare vid juridiska problem.

Ja, tjänster från en fastighetsförmedling är föremål för en IVA (mervärdesskatt) på 21% i Spanien. Detta belopp måste läggas till de annonserade avgifterna. Den goda nyheten för fastighetsägare bosatta i Europeiska unionen är dock att dessa förvaltningskostnader vanligtvis är avdragsgilla från dina bruttohyresintäkter. Detta görs vid din skattedeklaration i Spanien, särskilt via Modelo 210 för icke-residenta som erhåller fastighetsintäkter.

Att uppskatta nettoavkastningen (Net Yield) kräver att man tar hänsyn till alla kostnader. Här är ett exempel för en lägenhet som hyrs ut för 1 000 € / månad med full förvaltning. Denna beräkning är avgörande för att bedöma den effektiva lönsamheten av din investering:
Utgiftspost / IntäktspostBelopp exkl. momsBelopp inkl. moms (med IVA 21%)Anmärkning
Bruttohyra per månad1 000 €1 000 €Momsbefriad vid långtidshyra
Byråprovision (10%)- 100 €- 121 €Avdragsgill kostnad från dina hyresintäkter
Försäkring mot obetalda hyror (t.ex. 4%)- 40 €- 40 €Avdragsgill kostnad, ofta utan moms
Nettoinkomst före fastighetsskatt860 €839 €Grund för din beräkning av verkligt kassaflöde

För en icke-resident fastighetsägare utsätter försök att själv hantera en fastighet för att spara några procent dig för betydligt större finansiella och juridiska risker. Bland dessa finns: obetalda hyror, skador på fastigheten, förlängda vakansperioder eller misstag i avtalsupprättandet som kan leda till kostsamma tvister och böter. En professionell byrå erbjuder en skyddande barriär och effektiv förvaltning som på lång sikt bevarar och värderar din investering, vilket omvandlar din egendom till en verklig passiv tillgång.

Den övergripande rollen för en byrå som Voguimmo är att fungera som en pålitlig partner och en enda kontaktpunkt för den svenska investeraren. Den hanterar hela hyrescykeln: från marknadsföring och noggrann urval av hyresgäster, till administrativ och juridisk hantering (kontrakt, deposition av säkerheter, hantering av incidenter), tekniskt underhåll och finansiell uppföljning (inkassering, hyresjusteringar, assistans med förenklade skattedeklarationer för IRNR – Inkomstskatt för Icke-Residenta). Målet är att maximera investeringens lönsamhet samtidigt som fastighetsägaren garanteras fullständig sinnesro, även på distans.

På samma ämne:

Våra kunder pratar om oss

Se alla våra recensioner