Realisationsvinster på fastigheter i Spanien: beräkning, undantag och råd 2025
Kapitalvinster på fastigheter i Spanien: beräkning, undantag och råd 2025
Inledning
När du säljer en fastighet i Spanien kan skillnaden mellan inköpspriset och försäljningspriset ge upphov till en kapitalvinst. Denna kapitalvinst är skattepliktig och måste deklareras till de spanska skattemyndigheterna. Genom att förstå beräkningsmetoden, skattesatserna och undantagen kan du optimera beskattningen av din transaktion.
1. Vad är en kapitalvinst på en fastighet?
Realisationsvinster på fastigheter är de vinster som realiseras vid försäljning av en bostad eller en tomt. Den beräknas genom att subtrahera det justerade inköpspriset (ursprungligt inköpspris plus motiverade kostnader och arbeten) från nettoförsäljningspriset (efter avdrag för notarie- och förmedlingsavgifter).
2. Hur beräknas det?
Formeln är som följer:
Realisationsvinst = Försäljningspris - (Köpeskilling + kostnader + arbeten)
De kostnader som kan dras av inkluderar:
- Överlåtelseskatt och notarieavgifter som betalats vid köpet.
- Mäklaravgifter.
- Renoverings- eller tillbyggnadsarbeten (med officiella fakturor).
På detta sätt motsvarar nettorealisationsvinsten den verkliga vinst som säljaren gör.
3. Skattesatser år 2025
I Spanien är kapitalvinster på fastigheter föremål för inkomstskatt (IRPF) för personer bosatta i landet, eller skatt för personer bosatta i utlandet (IRNR) för utlänningar. Skattesatsen för 2025 är progressiv:
- Upp till 6 000 euro: 19 %
- Från 6 000 euro till 50 000 euro: 21 %
- Från 50 000 euro till 200 000 euro: 23 %
- Över 200 000 euro: 26 %
För personer bosatta utanför EU är skattesatsen 24 % utan möjlighet till avdrag.
4. Ett praktiskt exempel
En lägenhet som köptes för 200 000 euro 2015 och säljs vidare för 300 000 euro 2025:
- Köpeskilling justerad för kostnader och arbeten: 220 000 euro
- Nettoförsäljningspris: 300 000 euro
- Realisationsvinst netto: 80 000 euro
- Skatt att betala (EU-medborgare): 21 % på delen mellan 6 000 och 50 000 euro, och 23 % därutöver.
Säljaren betalar cirka 17 480 euro i skatt.
5. Möjliga undantag
Vissa situationer gör det möjligt att undvika eller minska skatten på kapitalvinster:
- Försäljning av huvudbostad och återinvestering i en annan huvudbostad i Spanien eller EU.
- Försäljning av en person över 65 år, undantagen om det är hans eller hennes huvudbostad.
- Avräkning mot förluster av tillgångar som registrerats samma år.
- Dubbelbeskattningsavtal mellan Spanien och andra länder, vilket gör det möjligt att undvika att beskattas två gånger.
6. Kommunal skatt på kapitalvinst (plusvalía municipal)
Utöver reavinstskatten måste säljaren även betala en kommunal skatt som kallas "plusvalía municipal". Denna beräknas på grundval av ökningen av markens kadastervärde sedan den senaste överlåtelsen. Varje kommunfullmäktige fastställer sin egen skattesats, som kan uppgå till flera tusen euro beroende på var fastigheten är belägen och hur länge den har innehafts.
7. Praktiska tips för att minska skatten
För att begränsa skatteeffekterna av försäljningen:
- Spara alla fakturor för allt arbete som utförts på fastigheten.
- Anlita en advokat eller skatteexpert för att optimera skattedeklarationen.
- Kontrollera om du är berättigad till några undantag beroende på din profil.
- Förhandla med köparen om vem som ska betala den kommunala plusvalía (i vissa fall kan detta delas).
Slutsats
Reavinstskatt på fastigheter i Spanien är en skatt som inte kan ignoreras vid försäljning av en fastighet. Att förstå hur den beräknas och vilka undantag som finns hjälper dig att förutse och minska din skattekostnad. Med rätt förberedelser kan försäljningen av din fastighet förbli en lönsam och säker affär.
