Köpa en fastighet i Spanien: skatter och avgifter
Inledning
Att köpa en fastighet i Spanien blir alltmer populärt bland fransktalande, oavsett om det är som ett andra hem, en åretruntbostad eller en hyresinvestering. Det är dock viktigt att inte bara tänka på köpeskillingen utan också på de kostnader som är förknippade med köpet. I Spanien kan skatter och avgifter uppgå till mellan 12 och 14 % av fastighetens pris. Här är en sammanställning av de viktigaste posterna att planera för.
1. Skatter vid köptillfället
- Moms (IVA): för en ny bostad uppgår denna till 10% av försäljningspriset.
- Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP): för äldre bostäder varierar denna mellan 6 % och 10 % beroende på region.
- Acte Juridique Documenté (AJD): skatt som tas ut när fastigheten skrivs in i registret, i genomsnitt ca 1%.
2. Notarie- och registreringsavgifter
I Spanien är det obligatoriskt med en notarie. Deras avgifter är reglerade och varierar i allmänhet mellan 0,5% och 1% av köpeskillingen. Till detta kommer kostnaden för att registrera fastigheten, som ligger på cirka 400-800 euro.
3. Advokatarvode
Även om det inte är obligatoriskt rekommenderas starkt att du anlitar en specialiserad advokat för att garantera en säker transaktion. Du bör räkna med att betala mellan 1 000 och 2 500 euro, beroende på hur komplicerat ärendet är.
4. Bank- och hypoteksavgifter
Om du finansierar ditt köp med ett hypotekslån i Spanien kan du förvänta dig en avgift för att öppna ärendet (0,5 till 1 % av lånebeloppet) och för att värdera fastigheten (cirka 300 till 500 euro).
Slutsats
När du köper en fastighet i Spanien måste du beräkna din budget noggrant. I genomsnitt måste du lägga till mellan 12 och 14% i extra kostnader till det angivna priset på fastigheten. Med goda förberedelser kan du undvika obehagliga överraskningar och förverkliga ditt fastighetsprojekt med sinnesfrid.
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FAQ Taxes et Frais d'Achat Immobilier en Espagne
La règle la plus importante est de ne pas se fier uniquement au prix de vente affiché. Vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 12 % à 14 % du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des taxes et des frais obligatoires.
Non, c'est la différence la plus importante à comprendre :
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Pour un logement neuf (vendu par un promoteur), vous payez la TVA (IVA) + l'AJD.
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Pour un logement ancien (seconde main), vous payez l'ITP.
L'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) est la TVA espagnole. Pour l'achat d'un logement neuf, le taux national est de 10 % du prix de vente.
L'AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) est une taxe régionale sur les actes juridiques. Elle s'ajoute à l'IVA lors d'un achat neuf et représente entre 1 % et 1,5 % du prix, ce qui porte la taxation totale du neuf à environ 11,5 %.
L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est l'impôt sur la transmission de patrimoine. Il remplace l'IVA pour les logements anciens (seconde main). C'est un impôt régional, son taux n'est donc pas le même partout en Espagne.
Oui, énormément. C'est un point crucial pour votre budget. Par exemple :
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Madrid : 6 %
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Andalousie (Costa del Sol) : 7 %
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Communauté Valencienne (Costa Blanca) : 10 %
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Catalogne (Barcelone) : 10 %
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Bien Neuf : Environ 11,5 % (10 % d'IVA + ~1,5 % d'AJD).
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Bien Ancien : Entre 6 % et 10 % (ITP uniquement), selon la région.
Non, elle n'est pas techniquement "obligatoire", mais elle est fortement recommandée et indispensable pour un acheteur étranger. L'avocat est le seul professionnel qui défend vos intérêts et effectue la "due diligence" (vérification des dettes, des permis, etc.).
Il faut compter environ 1 % à 1,5 % du prix d'achat (hors taxes) pour des honoraires d'avocat. C'est le coût de la sécurité de votre transaction.
Il y a deux frais administratifs obligatoires :
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Les frais de Notaire (Notaría) : Pour l'acte de vente (environ 0,5 % à 1 %).
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Le Registre de la Propriété (Registro) : Pour inscrire le bien à votre nom (environ 400 € à 800 €).
Depuis une loi de 2019, la banque paie la majorité des frais de constitution d'hypothèque (notaire, registre, AJD).
L'acheteur doit presque toujours payer deux choses :
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L'évaluation du bien (Tasación) : Une expertise obligatoire demandée par la banque (coût : 300 € à 500 €).
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Les frais d'ouverture de dossier : De plus en plus rares, ils peuvent aller de 0,5 % à 1 % du montant emprunté.
C'est l'expertise (évaluation) officielle du bien immobilier, réalisée par un expert indépendant (le tasador). La banque l'utilise pour déterminer le montant maximum qu'elle peut vous prêter (généralement 70 % à 80 % de cette valeur).
Contrairement au système français, le notaire espagnol ne fait pas de vérifications approfondies sur les dettes antérieures ou les permis d'urbanisme. C'est votre avocat qui s'assure que le bien que vous achetez est "propre", sans dettes cachées (copropriété, impôts) et que la piscine ou les extensions sont légales.
Bien sûr. Pour un bien ancien de 200 000 € dans la Communauté Valencienne (ITP à 10 %) :
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ITP (10 %) : 20 000 €
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Avocat (1 %) : 2 000 €
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Notaire (0,75 %) : 1 500 €
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Registre : 500 €
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Total des frais : 24 000 €
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Coût total de l'achat : 224 000 € (soit 12 % de frais en plus du prix).
