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FAQ : PrĂȘt Immobilier en Espagne pour Non-RĂ©sidents
C'est la rĂšgle YMYL la plus importante. Les banques espagnoles ne prĂȘtent que 60% Ă 70% du prix du bien (c'est le LTV, ou Loan-to-Value). Vous devez donc apporter les 30% Ă 40% restants. De plus, vous devez payer les frais d'achat (impĂŽts ITP, notaire, etc.) qui reprĂ©sentent 10% Ă 15% supplĂ©mentaires. Ces frais ne sont jamais financĂ©s par la banque.
(30% apport + 10% frais) = 40% minimum.
Non. La distinction n'est pas basĂ©e sur la nationalitĂ© (UE vs non-UE) mais sur la rĂ©sidence fiscale. Si vous payez vos impĂŽts en France ou en Belgique, vous ĂȘtes considĂ©rĂ© comme "non-rĂ©sident" par la banque espagnole, et le financement sera plafonnĂ© Ă 60-70%, mĂȘme si vous ĂȘtes EuropĂ©en.
C'est trĂšs risquĂ©. Les banques espagnoles exigent un justificatif de l'origine des fonds (*justificante del origen de los fondos*). Si elles voient que votre apport est lui-mĂȘme une dette, elles peuvent refuser le dossier. Elles veulent voir de l'Ă©pargne rĂ©elle. De plus, cela augmenterait votre taux d'endettement global, qui est un critĂšre clĂ©.
Une fois votre dossier complet soumis (avec NIE, *tasaciĂłn*, et contrat de travail), comptez entre 4 et 8 semaines. La *tasaciĂłn* (Ă©valuation) prend environ une semaine, et l'analyse juridique et financiĂšre de la banque prend le reste. Ne signez jamais un *contrato de arras* avec un dĂ©lai de moins de 60 jours si vous dĂ©pendez d'un prĂȘt.
Vous pouvez obtenir des simulations et des prĂ©-approbations non contraignantes. Cependant, vous ne pouvez pas recevoir une offre de prĂȘt officielle (la FEIN) ni signer l'acte de prĂȘt chez le notaire sans un numĂ©ro NIE. C'est la prioritĂ© administrative numĂ©ro un.
L'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) est le taux d'intĂ©rĂȘt moyen auquel les banques europĂ©ennes se prĂȘtent de l'argent. C'est l'indice de rĂ©fĂ©rence de tous les prĂȘts variables en Espagne. Choisir un variable est un pari : si l'Euribor baisse, vos mensualitĂ©s baissent. S'il monte (comme ce fut le cas en 2023-2024), vos mensualitĂ©s peuvent augmenter considĂ©rablement. Le taux fixe offre la sĂ©curitĂ©.
C'est un produit trĂšs courant en Espagne. Il combine les deux : vous avez un taux fixe pendant les premiĂšres annĂ©es (gĂ©nĂ©ralement 5, 10 ou 15 ans) pour avoir de la sĂ©curitĂ© au dĂ©but, puis le prĂȘt bascule automatiquement en taux variable (Euribor + marge de la banque) pour le reste de la durĂ©e.
Oui. Il n'y a pas de loi officielle, mais la politique de risque des banques est claire : le prĂȘt doit ĂȘtre intĂ©gralement remboursĂ© avant que l'emprunteur n'atteigne 75 ans (parfois 80 ans dans de rares cas). Si vous avez 60 ans, la banque ne vous proposera qu'un prĂȘt sur 15 ans maximum.
Les banques espagnoles sont strictes. Votre "tasa de esfuerzo" (taux d'endettement) ne doit pas dĂ©passer 30% Ă 35% de vos revenus nets mensuels, en incluant le nouveau prĂȘt espagnol ET tous vos prĂȘts existants (crĂ©dit auto, prĂȘt immobilier dans votre pays d'origine...).
C'est l'acheteur (l'emprunteur) qui paie la sociĂ©tĂ© d'Ă©valuation (la *tasadora*), mĂȘme si c'est la banque qui la mandate. Le coĂ»t varie entre 300⏠et 600⏠selon le bien. Si le prĂȘt est refusĂ©, ou si la *tasaciĂłn* est trop basse, ces frais sont perdus.
LĂ©galement, non. La loi espagnole interdit de forcer la vente liĂ©e de l'assurance vie (seguro de vida). La seule assurance obligatoire est l'assurance habitation (seguro de hogar) contre l'incendie. Cependant, si vous refusez les produits de la banque (les bonificaciones), celle-ci a le droit de pĂ©naliser votre taux d'intĂ©rĂȘt en le relevant. Il faut donc calculer ce qui est le plus rentable.
La banque espagnole doit évaluer votre endettement global. Elle vous demandera donc votre "fiche Banque de France" (pour les résidents français) ou "l'aperçu de la Centrale des crédits" (pour les résidents belges). C'est un document officiel qui liste tous vos crédits en cours. En Espagne, l'équivalent s'appelle le CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España).
Pour un non-rĂ©sident, il est presque toujours prĂ©fĂ©rable de passer par un courtier en prĂȘts hypothĂ©caires (brĂłker hipotecario) basĂ© en Espagne. Les banques "classiques" (CaixaBank, Santander) ont des agences locales qui ne traitent presque jamais avec des non-rĂ©sidents et ne connaissent pas les procĂ©dures. Un courtier spĂ©cialisĂ© connaĂźt les bons interlocuteurs, les banques qui prĂȘtent aux Ă©trangers (comme Sabadell ou Bankinter) et prĂ©parera votre dossier pour maximiser vos chances.
C'est trĂšs difficile en tant que non-rĂ©sident. La banque finance 60-70% de la valeur d'achat. Les prĂȘts pour rĂ©novation (hipoteca para reforma) sont des produits diffĂ©rents et plus complexes Ă obtenir pour un non-rĂ©sident. Il est plus prudent de financer vos travaux avec votre apport personnel.
C'est le document le plus important. C'est l'offre de prĂȘt officielle et contraignante de la banque, valable pour une durĂ©e dĂ©terminĂ©e. Elle rĂ©sume toutes les conditions : le taux, le coĂ»t total, les assurances, les pĂ©nalitĂ©s. Une fois que vous la recevez, vous avez une pĂ©riode de rĂ©flexion lĂ©gale de 10 jours avant de pouvoir la signer chez le notaire.
