How to buy a property in Spain
Buying property in Spain is attracting more and more foreigners, who are attracted by the climate, the lifestyle and the prices, which are still affordable compared with other European countries. Whether you're planning a second home, a rental investment or a permanent move, it's essential to understand the steps involved, the local rules and the associated costs. Here's a complete guide to buying property in Spain safely and securely.
1. 🧭 Preparing your property purchase in Spain
🌟 Define your objective
Before taking any steps, ask yourself the right questions:
- Do you want to live here all year round?
- Are you looking for a second home for your holidays?
- Are you aiming for a profitable rental investment?
This clarification will help you choose the right region, type of property (flat, villa, village house) and budget.
🌍 Studying the Spanish property market
Prices vary greatly from region to region:
- Madrid: €2,965/sq m
- Barcelona: €3,380 per square metre
- Marbella: €3,070/m².
2. 🗘️ The key stages in buying property in Spain
- Obtain your NIE This is the identification number you need to buy a property in Spain.
- Open a bank account in Spain for payments and fees.
- Find the property via reliable agencies or platforms such as Idealista.
- Carry out a legal check with a specialist lawyer.
- Sign a reservation contract (contrato de arras), usually with a 10% deposit.
- Finalise with the notary: official deed of sale and registration.
3. 💶 Budget: taxes, fees and financing
Purchase costs
Expect to pay between 10 and 15% on top of the purchase price:
- Transfer tax (ITP): 6 to 10% depending on the region
- Notary and registration fees: €1,000 to €2,000
- Solicitor's fees: ≈ 1% of the purchase price
Financing
Non-residents can borrow up to 70% of the value of the property. Fixed interest rates of between 2% and 4%.
4. 💼 Post-purchase taxation
Local taxes
- IBI: municipal property tax
- Co-ownership and maintenancecharges
Rental income
EU/EEA residents: taxed at 19%, with possible deductions (interest, works, IBI, etc.)
Non-EU/EEA residents: taxed at 24%, without deductions.
| Status | Rate | Deductions |
|---|---|---|
| EU/EEA | 19 % | Yes |
| Non-EU | 24 % | No |
Wealth tax
Applicable on net wealth in excess of €700,000 (varies by region).
5. 🏜️ Regions to buy in
- Costa Blanca: Alicante, Calpe, Torrevieja
- Costa del Sol: Marbella, Estepona
- Catalonia: Barcelona, higher tax rate
- Balearic Islands: rare and expensive properties
- Valencia: good value for money
6. 👤 Client testimonial
"I was looking for a pied-à-terre for holidays. Valencia stood out: accessible, lively, affordable. Thanks to a French-speaking agency, I obtained my NIE quickly, opened an account, and found a well-placed T2. The purchase was completed in 3 months, and I now rent it for 8 months a year. - Marc, 42, Paris
7. ❓ FAQ
- Can I buy a property without living in Spain? Yes, this is permitted.
- What is the average length of a purchase? Approximately 6 to 12 weeks.
- Is there a resale tax? Yes, plus municipal and tax.
- Does the purchase qualify for Golden Visa? Yes, above €500,000 without external financing.
8. 🧠 Summary
| Stage | Objective |
|---|---|
| NIE | Mandatory identifier |
| Bank account | Manage payments |
| Lawyer | Legal security |
| Reservation contract | Commitment |
| Notary | Official deed |
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FAQ Achat Immobilier en Espagne : Particulier ou Société ?
Non, c'est fortement déconseillé. Comme l'indique le texte, utiliser une SCI française pour acheter en Espagne est un "piège fiscal". L'Espagne ne reconnaît pas la transparence fiscale de la SCI, ce qui entraîne de graves complications.
Le problème est que l'Espagne ne considère pas la SCI comme "transparente". Pour le fisc espagnol, c'est une entité étrangère opaque. Cela signifie que les revenus (loyers) seront taxés une première fois en Espagne au niveau de la SCI, puis une seconde fois en France lorsque vous (les associés) recevrez les dividendes. C'est le cauchemar de la double imposition.
La méthode la plus simple et la plus courante est l'achat en nom propre (en tant que persona física, ou particulier). Le processus est direct et la fiscalité est prévisible, ce qui est idéal pour un usage personnel ou un investissement locatif unique.
Les étapes fondamentales sont :
-
Obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), qui est votre identifiant fiscal.
-
Ouvrir un compte bancaire espagnol.
-
Mandater un avocat (abogado) pour les vérifications légales (notamment la Nota Simple).
-
Signer l'acte de vente (escritura) chez le notaire.
Oui, le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est absolument obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne, que ce soit en nom propre ou via une société. C'est votre numéro d'identification fiscal unique en Espagne.
Vous paierez l'un des deux impôts suivants (non cumulables) :
-
Pour un bien ancien : L'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), dont le taux varie de 7% à 10% selon la région.
-
Pour un bien neuf : L'IVA (la TVA espagnole) à 10%.
En tant que résident de l'UE, vous serez imposé sur les revenus locatifs via l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Le taux est avantageux : 19% sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges).
Oui. Même si vous ne louez pas le bien, l'Espagne considère que vous bénéficiez d'un "loyer fictif". Vous devez payer l'IRNR sur la base d'un revenu imputé, calculé en appliquant un pourcentage (1,1% ou 2%) sur la valeur cadastrale du bien. Le taux d'imposition est de 19% sur cette base.
La seule solution viable pour acheter via une structure professionnelle est de créer une société de droit espagnol. La plus courante est la Sociedad Limitada (SL), qui est l'équivalent de la SARL ou SASU française.
La création d'une SL n'est pas recommandée pour une simple résidence secondaire. Elle devient pertinente uniquement pour un investissement d'envergure, si vous remplissez ces conditions :
-
Il s'agit d'un investissement purement locatif (pas d'usage personnel).
-
Vous prévoyez d'acheter plusieurs biens (généralement 3 ou plus).
-
L'optimisation de la succession (transmission de parts sociales) est un objectif majeur.
Le principal inconvénient est le coût de gestion annuel. Vous aurez l'obligation de tenir une comptabilité complète et de faire appel à un gestor (comptable), ce qui engendre des frais fixes élevés (estimés entre 1 000€ et 2 500€ par an), que le bien soit loué ou non.
Ce n'est pas recommandé. Si vous (l'associé) utilisez le bien gratuitement, le fisc espagnol considère cela comme un avantage en nature, qui doit être déclaré et taxé. La SL est conçue pour une activité locative professionnelle, pas pour un usage personnel.
La différence est majeure :
-
Nom propre : Imposition à l'IRNR à 19% sur le revenu net.
-
SL espagnole : Imposition à l'IS (Impôt Société espagnol) à 25% sur le bénéfice net.
Si l'anonymat est un critère essentiel, la SL espagnole est la seule solution. Au Registre de la Propriété, c'est le nom de la SL qui apparaîtra comme propriétaire, pas le vôtre. À l'inverse, lors d'un achat en nom propre, votre nom est public.
Pour 90% des acheteurs français qui acquièrent une résidence secondaire ou un unique bien locatif, l'achat en nom propre (particulier) est la voie la plus simple, la moins coûteuse et la plus sûre fiscalement.
