5 pitfalls to avoid when buying property in Spain
Buying a property in Spain is attractive to many foreigners, especially the French, who are looking for a pleasant climate, a sunny lifestyle and more affordable prices than in France. However, as in any foreign market, buying property in Spain has its own particularities, which you need to be aware of to avoid unpleasant surprises.
Here are the 5 main pitfalls to avoid when buying property in Spain, along with practical advice on how to secure your project and invest with peace of mind.
1. Failing to check the legal status of the property
One of the first pitfalls concerns the legal status of the property. It is not uncommon in Spain to come across properties that are not in order, especially in rural or older areas.
- Make sure that the property is correctly registered with the Land Registry.
- Check that there are no mortgages, debts or planning charges.
- Ask for the nota simple, an official Spanish document that summarises the legal details of the property.
Failure to carry out this check could result in the purchase of a property with hidden debts or even in an illegal situation, with the risk of demolition or substantial fines.
2. Underestimating purchase costs
The advertised price does not always reflect the real cost of your purchase. In Spain, ancillary costs can represent between 10% and 13% of the price of the property.
These include
- Notary and registration fees
- Transfer taxes (ITP) or VAT (for new properties)
- Agency fees (sometimes payable by the buyer)
- Any legal fees (lawyer, translator, etc.)
Tip: Plan ahead to avoid unpleasant financial surprises at the end of the process.
3. Not using an independent professional
In Spain, estate agents are not always regulated in the same way as in France. Anyone can practise the profession, which increases the risk of mistakes or abuse.
Don't rely solely on the agency selling the property: their aim is to conclude the sale, not necessarily to protect you.
We strongly recommend that you :
- Use an independent property lawyer ("abogado"), who will check all the legal documents.
- Work with a competent notaire, although their role is more limited than in France.
- Have all documents translated if you are not fluent in Spanish.
This represents an additional cost, but it is an essential guarantee of security when buying abroad.
4. Forget about co-ownership or town planning regulations
Before you buy, make sure you know what rules apply to the property:
- Are there any restrictions in the community of owners (co-ownership)?
- Are any works planned? What are the monthly charges?
- Can the property be rented out on a seasonal basis? Some regions impose specific tourist licences.
- Are the swimming pool, garden and garage included in the title deed?
Forgetting these points can prevent you from making the most of your property or generate unexpected costs in the long term.
5. Signing a compromis without the necessary guarantees
The Spanish "compromis de vente" ("contrato de arras") is a strong commitment: if you withdraw without justification, you lose the deposit (often 10% of the price).
Before signing anything :
- Check all the legal documents (planning permission, etc.).
- Make sure the seller is the legal owner.
- Include a suspensive clause if you need finance.
A lawyer can also help you draw up a balanced contract that is in your best interests.
Practical advice for a successful property purchase in Spain
As well as avoiding these five common pitfalls, here are a few recommendations for securing your investment:
- Obtain your NIE (Foreigner Identification Number) before taking any steps.
- Open a Spanish bank account to facilitate local transfers and payments.
- Find out about the land registry and local taxes (IBI, refuse tax, etc.).
- Visit several properties and areas, and avoid rushing into things.
- Prepare an investment strategy if you plan to rent: short-term, long-term, seasonal?
Conclusion: securing your property project in Spain
Buying property in Spain can be an excellent opportunity, whether it's for a second home, a rental investment or a long-term move. But to make a success of this project, it's essential to surround yourself with the right people and avoid the classic mistakes.
Don't let a dream of sunshine turn into an administrative or legal nightmare. Take your time, get informed, and be supported by competent professionals.
Our agency will be with you every step of the way to secure your investment and find you the ideal property, at the right price and without stress.
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FAQ : Ăviter les PiĂšges de l'Achat Immobilier en Espagne
Le piÚge n°1 est de négliger la situation légale du bien. En Espagne, il est possible de vendre un bien avec des dettes (hypothÚque, impÎts impayés) ou des irrégularités (piscine illégale). L'acheteur hérite automatiquement de tous ces problÚmes s'ils ne sont pas vérifiés avant la signature.
La "Nota Simple" est la radiographie légale de la propriété, émise par le Registre de la Propriété. Elle est indispensable car elle seule confirme trois points vitaux :
-
Qui est le vrai propriétaire (le vendeur a-t-il le droit de vendre ?).
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La description légale du bien (la surface, la piscine, etc., sont-elles déclarées ?).
-
S'il y a des dettes ("cargas") (une hypothÚque, une saisie, des impayés).
Vous hĂ©ritez d'une construction illĂ©gale. Vous serez responsable de sa rĂ©gularisation (si possible), ce qui implique des coĂ»ts, des taxes, et des dĂ©marches administratives. Dans le pire des cas (si la construction n'est pas lĂ©galisable), vous pourriez ĂȘtre contraint de la dĂ©molir Ă vos frais.
En tant qu'acheteur, vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 10 % à 14 % du prix d'achat. Ces frais couvrent l'impÎt principal (ITP ou TVA), les frais de notaire, les frais d'enregistrement de la propriété et les honoraires de votre avocat.
Cela dépend si le bien est neuf ou ancien :
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Pour un bien ancien (revente) : Vous payez l'ITP (ImpÎt sur les Transmissions Patrimoniales), qui varie de 7 % à 10 % selon la région.
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Pour un bien neuf (promoteur) : Vous payez la TVA (IVA) Ă 10 %, plus un impĂŽt sur les actes juridiques (AJD) d'environ 1,5 %.
Non. C'est une diffĂ©rence culturelle fondamentale. Le notaire espagnol (Notario) est un officier public neutre. Il certifie l'identitĂ© des parties et l'authenticitĂ© de l'acte, mais il ne vĂ©rifie pas la lĂ©galitĂ© urbanistique ni les dettes de la mĂȘme maniĂšre qu'un notaire français.
C'est le rĂŽle de votre avocat indĂ©pendant (Abogado). Il est le seul professionnel qui dĂ©fend vos intĂ©rĂȘts. C'est lui qui analyse la Nota Simple, vĂ©rifie les permis d'urbanisme, s'assure de l'absence de dettes et nĂ©gocie les clauses du contrat pour vous protĂ©ger.
L'agent immobilier est un commercial dont l'objectif est de conclure la vente. Il est gĂ©nĂ©ralement payĂ© par le vendeur et protĂšge donc les intĂ©rĂȘts de ce dernier. Il ne peut et ne doit pas remplacer le conseil juridique d'un avocat qui vous est dĂ©diĂ©.
C'est le compromis de vente espagnol. En le signant, vous versez un acompte (généralement 10 % du prix) pour réserver le bien. C'est un contrat trÚs engageant : si vous vous rétractez sans raison valable (clause suspensive), vous perdez cet acompte.
Ne signez jamais ce contrat avant que votre avocat ait reçu et analysĂ© en dĂ©tail la Nota Simple, vĂ©rifiĂ© la conformitĂ© urbanistique et confirmĂ© l'absence de dettes. Toutes les vĂ©rifications doivent ĂȘtre faites avant de vous engager.
Votre avocat doit inclure des clauses suspensives (clĂĄusulas suspensivas) dans le Contrato de Arras. La plus importante est la clause d'obtention de financement, qui stipule que si la banque vous refuse le prĂȘt, vous pouvez annuler la vente et rĂ©cupĂ©rer votre acompte de 10 %.
C'est un piÚge trÚs courant. Vous devez vérifier deux choses :
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La loi locale : De nombreuses villes (Barcelone, Valence, Palma) ont fortement restreint ou bloqué l'octroi de licences touristiques.
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Le rÚglement de copropriété : La Comunidad (la copropriété) peut interdire la location touristique dans l'immeuble.
Ces vérifications sont à faire impérativement avant l'achat.
Votre avocat doit demander au syndic (Administrador) une attestation officielle certifiant que le vendeur est à jour de ses charges (gastos de comunidad). Si vous n'avez pas ce document, vous pourriez hériter des dettes de copropriété du vendeur.
Le NIE (NumĂ©ro dâIdentification dâĂtranger) est votre numĂ©ro fiscal espagnol. Il est obligatoire pour acheter, ouvrir un compte bancaire, et payer vos impĂŽts. Les dĂ©lais d'obtention peuvent ĂȘtre longs (plusieurs semaines), il faut donc lancer la dĂ©marche dĂšs le tout dĂ©but de votre projet.
Les honoraires de votre avocat (Abogado). Ils représentent environ 1 % à 1,5 % du prix, mais c'est la seule dépense qui vous garantit une vérification juridique complÚte et vous évite d'hériter de problÚmes (dettes, constructions illégales) qui pourraient vous coûter bien plus cher.
