Guía del inversor en España
Introducción
España atrae cada año a miles de inversores inmobiliarios internacionales. Tanto si busca diversificar su patrimonio, generar ingresos por alquileres o prepararse para una jubilación bajo el sol, la inversión inmobiliaria en España ofrece un sinfín de oportunidades. Pero es necesario conocer las reglas del juego: fiscalidad, marco jurídico, estrategias de optimización, etc. Esta guía SEO, especialmente diseñada para la inversión inmobiliaria en España, responde a todas sus preguntas.
🏠 ¿Por qué invertir en inmuebles en España?
- Madrid: capital dinámica, normativa favorable
- Barcelona: metrópolis internacional con un fuerte potencial
- Valencia: ciudad en alza, buena relación calidad-precio
- Málaga y Andalucía: sol, crecimiento económico, proyectos urbanísticos
- Baleares y Canarias: alto valor patrimonial
Comprar una propiedad en España puede estar motivado por ..:
- Una segunda residencia
- Una inversión de alquiler a largo o corto plazo
- Una inversión en propiedad comercial o coliving
- La mejora del patrimonio a largo plazo
⚖️ Marco jurídico de la inversión inmobiliaria
1. Accesibilidad para no residentes
- NIE (Número de Identificación de Extranjeros)
- Cuenta bancaria española
- Representante fiscal
2. Etapas del proceso de adquisición
- Búsqueda de vivienda
- Pago del depósito (señal / arras)
- Diligencia debida legal
- Contrato de compromiso
- Escritura notarial
- Inscripción en el registro de la propiedad
3. Notario frente a abogado
El notario da fe, pero el abogado asegura la transacción.
💶 Fiscalidad de la inversión inmobiliaria en España
1. Impuestos sobre la compra
| Tipo de propiedad | Impuesto de compra | Otros gastos |
|---|---|---|
| Inmueble nuevo | IVA 10% + AJD 1-1,5 | 8-12% gastos varios |
| Inmueble antiguo | ITP 6-10% dependiendo de la región | Notario y registro |
2. Impuesto sobre bienes inmuebles
- IRNR: 19% (UE) o 24% (no UE)
- IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)
- Impuesto sobre el Patrimonio
- Plusvalía por reventa (IRPF + Plusvalía)
3. Optimización fiscal
Constituir una sociedad española (S.L.) y aprovechar el convenio fiscal Francia-España.
🏢 Tipos de inversión inmobiliaria
- Alquiler a largo plazo: mercado estable, rentabilidad del 3-6
- Alquiler turístico: alta rentabilidad, normativa estricta
- Renovación: posibles plusvalías, subvenciones locales
- Coliving/comercial: nuevas tendencias urbanas
⚠️ Errores a evitar
- Descuidar las cargas y el urbanismo
- Falta de diligencia debida
- Falta de asesoramiento jurídico independiente
- Evaluación incorrecta de los costes posteriores a la compra
Consejos prácticos
- Nombrar a un abogado local
- Analizar fiscalidad y transmisiones patrimoniales
- Utilizar comparadores inmobiliarios: Idealista, Fotocasa, etc.
🌐 Zonas de inversión 2025
- Madrid
- Valencia
- Alicante / Costa Blanca
- Málaga / Sevilla
- Baleares y Canarias
❓ FAQ - Invertir en España
- ¿Tengo que vivir en España?
- No, la inversión está abierta a todo el mundo.
- ¿Pueden los extranjeros pedir una hipoteca?
- Sí, hasta un 70% de financiación.
- ¿Rentabilidad media del alquiler?
- Del 3% al 6% (largo plazo), hasta el 10% (estacional).
- ¿Fiscalidad de la reventa?
- IRPF + impuesto municipal de plusvalía.
- ¿Se puede invertir a través de una sociedad francesa?
- Sí, pero una sociedad española puede ser más ventajosa.
📆 Conclusión
Invertir en inmuebles en España es una estrategia rentable si lo haces bien. Consigue ayuda profesional (abogados, fiscalistas, notarios). LegalImmo España ofrece apoyo integral en cada etapa de su proyecto.
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FAQ Investissement Immobilier en Espagne
L'Espagne bénéficie d'une combinaison attractive : une forte demande locative (nationale et touristique), une qualité de vie élevée qui soutient la valeur des biens, et des opportunités de rentabilité stable, que ce soit pour des revenus passifs ou une plus-value à long terme.
La première étape indispensable est l'obtention de votre NIE (Número de Identificación de Extranjero). C'est votre numéro d'identification fiscal en tant qu'étranger, et il est obligatoire pour ouvrir un compte bancaire, signer l'acte de vente chez le notaire et payer vos impôts.
Non, et c'est une erreur très fréquente. En Espagne, le notaire est un fonctionnaire public qui certifie l'authenticité de l'acte et s'assure que les impôts sont payés. Il ne vérifie pas les dettes du bien ni la conformité des permis d'urbanisme.
C'est le rôle de votre avocat indépendant (Abogado). Lui seul réalise la "due diligence" (vérifications) pour protéger vos intérêts : il vérifie que le bien est libre de dettes, que les permis sont en règle et sécurise toute la transaction.
C'est l'enquête menée par votre avocat. Elle consiste principalement à vérifier que le bien n'a pas de dettes (hypothèques, impayés d'IBI, charges de copropriété), car en Espagne, les dettes sont attachées au bien et non à la personne. Il vérifie aussi la conformité urbanistique.
Il faut budgéter une enveloppe supplémentaire de 10 % à 15 % du prix d'achat. Ce montant couvre les impôts (ITP ou TVA), les frais de notaire, les frais d'enregistrement au Registre de la Propriété et les honoraires de votre avocat.
Vous paierez l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). C'est un impôt régional dont le taux varie de 6 % à 10 % selon la Communauté Autonome (région) où vous achetez.
Pour un bien neuf, vous ne payez pas l'ITP mais la TVA (appelée IVA) à 10 %. À cela s'ajoute l'AJD (Actos Jurídicos Documentados), une taxe régionale supplémentaire de 1 % à 1,5 %.
Vous aurez deux impôts principaux :
-
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : la taxe foncière locale, payée à la mairie.
-
L'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) : l'impôt sur le revenu des non-résidents.
Oui. C'est une particularité espagnole. Si vous ne louez pas votre bien, l'administration fiscale considère que vous en avez la jouissance et vous impose sur un "revenu fictif" (imputé) basé sur la valeur cadastrale du bien.
En tant que résident de l'UE, vous êtes imposé sur les revenus locatifs via l'IRNR. Le taux est de 19 % et s'applique sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges, comme les intérêts d'emprunt, l'IBI, les travaux, etc.).
Oui, les banques espagnoles accordent des prêts aux non-résidents, mais elles sont plus strictes. Elles financent généralement à hauteur de 70 % maximum du prix d'achat (et non de l'estimation). Vous devrez donc apporter au minimum 30 % du prix, plus les 10-15 % de frais.
Cela peut offrir une rentabilité très élevée (jusqu'à 10-12 %), mais c'est très risqué et complexe. Vous devez impérativement obtenir une licence touristique, qui est très difficile à avoir dans de nombreuses villes (Madrid, Barcelone, Valence...). Opérer sans licence expose à des amendes extrêmement lourdes.
La pire erreur est de négliger la "due diligence" et de ne pas mandater son propre avocat. Acheter un bien sans vérifier les dettes antérieures peut vous coûter très cher, car vous héritez légalement de ces dettes.
C'est le document le plus important pour démarrer les vérifications. Demandé au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad), il indique qui est le propriétaire officiel, la description exacte du bien, et s'il existe des dettes ou des hypothèques enregistrées.
