Gids: Hoe U uw hypotheekrente in Spanje heronderhandelt (Novación vs Subrogación)

Gids: Hoe U uw hypotheekrente in Spanje heronderhandelt (Novación vs Subrogación)
Bankfinanciering & Hypothecair Krediet
Leestijd: 6 minuten

Inleiding

Heeft u een lopende hypotheek bij een Spaanse bank (Santander, CaixaBank, BBVA...) en merkt u dat de huidige rentetarieven aanzienlijk lager zijn dan die u destijds heeft afgesloten? Dit is een frustrerende financiële situatie die u tienduizenden euro's kan kosten gedurende de looptijd van uw lening. Waar men in Nederland en België spreekt van een 'herfinanciering' of 'oversluiten van een lening', kent de procedure in Spanje twee kernbegrippen: de Novación (onderhandelen met uw bank) en de Subrogación (overstappen naar een andere bank).

Het slechte nieuws is dat uw huidige bank in 90% van de gevallen zal weigeren te heronderhandelen: dit is de 'Novación'. Zij hebben hiertoe geen enkele verplichting en geven er de voorkeur aan uw hoge rentevoet te behouden. Het goede nieuws is dat de Spaanse wet de tweede optie aanzienlijk vergemakkelijkt: de 'Subrogación', oftewel het overdragen van uw hypotheek naar een concurrerende bank die u een betere rente aanbiedt. Deze gids legt u uit hoe u uw situatie kunt analyseren en welke methode u kunt gebruiken om te besparen op uw maandelijkse aflossingen.

Wanneer moet u uw lening in Spanje heronderhandelen?

Een lening heronderhandelen is niet altijd rendabel. Het is een operatie die kosten met zich meebrengt (administratiekosten, boetes). Als experts raden wij u aan dit alleen te overwegen als u aan de volgende voorwaarden voldoet:

  • ✅ Het renteverschil is significant: De algemene regel is dat er een verschil van minstens 0,75% tot 1,0% moet zijn tussen uw huidige rentevoet en de huidige vaste of variabele (Euribor + marge) rentetarieven.
  • ✅ U bevindt zich aan het begin van de lening: Heronderhandeling is vooral rendabel tijdens het eerste derde deel van de looptijd van de lening. Dit is het moment waarop u de meeste rente betaalt.
  • ✅ Uw financiële profiel is sterk: U moet een uitstekende betaalgeschiedenis hebben, stabiele inkomsten (vast contract, pensioen...) en een gezonde schuldgraad.

Het dilemma: Vaste Rente versus Variabele Rente (Euribor)

De meeste verzoeken tot heronderhandeling betreffen twee profielen:

  1. U heeft een hoge vaste rente: U heeft in 2023-2024 gekocht met een vaste rente van 4,0% en de huidige vaste rentetarieven liggen rond de 3,0%. U wilt uw rente 'doorbreken' voor een lagere vaste rente.
  2. U heeft een dure variabele rente: U heeft een oude variabele lening met een hoge marge (diferencial) (bijvoorbeeld Euribor + 1,5%). U wilt deze overdragen voor een goedkopere variabele rente (bijvoorbeeld Euribor + 0,5%) of deze juist vastzetten met een vaste rente.

Berekening van de rentabiliteit van een heronderhandeling van een hypothecaire lening in Spanje

Methode 1: De Novación (Onderhandelen met uw bank)

De "Novación" (novatie) houdt in dat u uw eigen bank vraagt om de voorwaarden van uw huidige hypothecaire lening te wijzigen. Dit is de eenvoudigste, snelste en goedkoopste oplossing.

U maakt een afspraak met uw adviseur (gestor) en vraagt om een verlaging van uw rentevoet (`tipo de interés`), gebaseerd op uw goede profiel en concurrerende aanbiedingen. Helaas is dit ook de minst effectieve methode. De bank heeft geen wettelijke verplichting om akkoord te gaan en in de meeste gevallen zal zij weigeren of u een minimale verlaging aanbieden.

Voordelen van Novación Nadelen van Novación
✅ Zeer weinig kosten (geen nieuwe taxatie, geen notariskosten bij eenvoudige overeenkomst). ❌ De bank heeft de absolute macht om te weigeren.
✅ Snelheid (als de bank akkoord gaat). ❌ De bank kan tegenprestaties eisen (zoals het afsluiten van een levensverzekering of alarm...).

Methode 2: De Subrogación (Overstappen naar een andere bank)

Dit is het krachtigste wapen van de lener in Spanje. De "Subrogación de acreedor" (subrogatie) houdt in dat u uw bestaande hypothecaire lening overdraagt naar een nieuwe bank. De nieuwe bank 'koopt' uw schuld over van de oude bank en past haar eigen voorwaarden (een betere rentevoet) op u toe.

Dit proces is strikt gereguleerd door de Spaanse wet om de consument te beschermen. Uw oude bank kan de overdracht niet weigeren. Dit is uw recht.

Infographic die de 5 stappen van de subrogatie (heronderhandeling) van een lening in Spanje beschrijft

Het subrogatieproces stap voor stap

Zo verloopt een leningoverdracht in Spanje:

  1. Contact opnemen met concurrerende banken: U benadert andere banken (Sabadell, Bankinter, ING...) om aanbiedingen voor subrogatie te verkrijgen.
  2. Analyse van uw dossier: De nieuwe bank bestudeert uw profiel (inkomsten, schuldgraad, CIRBE-rapport) zoals bij een nieuwe lening. Zij zal een nieuwe "tasación" (taxatie) van het pand eisen, op uw kosten.
  3. Het Bindend Aanbod (FEIN): Indien de bank akkoord gaat, stuurt zij u een bindend aanbod (de FEIN).
  4. Het "Recht van Antwoord" (15 dagen): De nieuwe bank stelt uw huidige bank officieel in kennis. Uw huidige bank heeft dan 15 kalenderdagen de tijd om u een tegenaanbod te doen en de nieuwe voorwaarden te evenaren.
  5. De Definitieve Beslissing:
    • Als uw bank de voorwaarden evenaart (wat zelden gebeurt), blijft u bij hen met de nieuwe rentevoet (dit is een *gedwongen novatie*).
    • Als zij niet reageren of weigeren, bent u vrij om te vertrekken.
  6. Ondertekening bij de Notaris: U tekent de overdracht bij de notaris. U hoeft de ITP-belasting geen tweede keer te betalen; de kosten zijn zeer beperkt.

Ondertekening van de akte van subrogatie van een hypothecaire lening bij een notaris in Spanje

De Kosten en Risico's van Heronderhandeling

Voordat u begint, moet u de rentabiliteit berekenen. Een heronderhandeling is niet gratis. Uw voornaamste kostenpost zal de boete voor vervroegde aflossing van uw oude lening zijn.

Te verwachten kosten Novación (Zelfde bank) Subrogación (Veranderen van bank)
Tasación (Taxatie) Niet vereist Ja (Verplicht) (Kosten: 300€ - 500€)
Boete voor vervroegde aflossing Nee (tenzij anders overeengekomen) Ja (De belangrijkste kostenpost). Wettelijk gemaximeerd, maar te controleren in uw contract.
Notaris / Gestoría kosten Beperkte kosten Beperkte kosten (grotendeels betaald door de nieuwe bank)
Comisión de Apertura (Opstartkosten) Nee Soms (onderhandelbaar, vaak 0€)
Expertadvies: Let op de Boete voor Vervroegde Aflossing

Het belangrijkste punt in uw berekening is de "comisión por cancelación anticipada" (boete voor vervroegde aflossing) van uw huidige lening. De Spaanse wet maximeert deze, maar bij recente leningen met een vaste rente kan deze oplopen tot 2% van het resterende kapitaal gedurende de eerste 10 jaar. Bereken of de rentebesparingen over 2-3 jaar deze initiële kosten dekken.

Conclusie

Het heronderhandelen van uw hypotheekrente in Spanje is niet alleen mogelijk, maar ook een recht. Verwacht niet veel van een simpele onderhandeling met uw huidige bank (Novación). De echte oplossing is om concurrentie in te schakelen en een Subrogación-procedure (verandering van bank) te starten.

Dit is een administratieve procedure die voorbereiding vraagt. U moet een uitstekend financieel profiel hebben en nauwkeurig de rentabiliteit berekenen door toekomstige besparingen af te wegen tegen de directe kosten (vooral de boete voor vervroegde aflossing). Als het renteverschil 1% of meer bedraagt en u nog vele jaren moet aflossen, is de inspanning vrijwel altijd de moeite waard.

Expert Voguimmo

Is uw huidige rentevoet te hoog?

Maak gebruik van marktomstandigheden. Laten we praten over uw project.

★★★★★
4.9/5 van 1530 beoordelingen

🔒 Gratis en onverbindelijk. Uw gegevens blijven vertrouwelijk.

Veelgestelde vragen: Uw hypotheek heronderhandelen in Spanje

Aanvullende vragen (YMYL) over "Novación", "Subrogación", de kosten en de procedures voor het wisselen van bank.

Het is heel eenvoudig. De Novación (Novatie) houdt in dat U uw huidige bank vraagt om uw lening te wijzigen (bv. de rentevoet te verlagen); zij kan dit weigeren. De Subrogación (Subrogatie) is uw recht om uw lening over te dragen naar een concurrerende bank die U betere voorwaarden biedt; uw huidige bank kan zich hiertegen niet verzetten.

Omdat zij geen enkele wettelijke verplichting noch enig commercieel belang heeft om dit te doen. U heeft een contract ondertekend met een rentevoet (bv. 4%) die hen geld oplevert. Zij zal alleen onderhandelen als zij daartoe gedwongen wordt, dat wil zeggen wanneer een andere bank hen een aanbod tot "Subrogatie" stuurt om U als klant "af te pakken".

De belangrijkste kostenpost is de "comisión por cancelación anticipada" (boete voor vervroegde aflossing) van Uw huidige lening. U dient dit na te kijken in Uw contract. De Spaanse wet maximeert dit: voor recente leningen met een vaste rente bedraagt dit ongeveer 2% van het openstaande kapitaal gedurende de eerste 10 jaar (en 1,5% daarna). Uw rendementsberekening moet hiermee beginnen.

Vanwege het aflossingssysteem (identiek aan dat in Frankrijk). Aan het begin van uw lening betaalt u met uw maandelijkse termijnen voornamelijk rente af. Dit is dan ook het beste moment om de rente te verlagen. Tegen het einde van uw lening betaalt u bijna uitsluitend nog kapitaal af, waardoor het wijzigen van de rentevoet nauwelijks nog financiële impact heeft.

Dit is het grote voordeel van de Spaanse hypotheekwet (Wet 5/2019). De nieuwe bank (degene die u verwelkomt) is verplicht het merendeel van de kosten van de transactie te betalen: de kosten voor de notaris, het kadaster en de Gestoría. De klant betaalt doorgaans alleen de nieuwe "Taxatie" (waardebepaling) en de boete voor vervroegde aflossing.

Nee. Een zuivere "Subrogación de acreedor" wijzigt enkel de schuldeiser (de bank) voor de resterende hoofdsom, onder dezelfde looptijdvoorwaarden. Als u de rentevoet ÉN de looptijd wilt wijzigen (of meer geld wilt opnemen), wordt dit een "Novación" of een "nieuwe lening" genoemd, wat complexer en fiscaal duurder is (u zult de AJD-belasting opnieuw moeten betalen).

Nee. Als uw huidige bank een vergelijkbaar aanbod doet (wat zelden voorkomt), dan heeft u de keuze. U kunt het tegenbod accepteren (dat is het eenvoudigst) of het weigeren en alsnog naar de concurrent overstappen. Als uw vertrouwensrelatie verbroken is, bent u vrij om te vertrekken.

Het juridische proces is precies hetzelfde. Het enige verschil is dat de nieuwe bank Uw solvabiliteit als niet-ingezetene zal analyseren. U zult al Uw documenten opnieuw moeten aanleveren (belastingaangifte uit Frankrijk/België, arbeidsovereenkomst...). Indien Uw financiële situatie verslechterd is, kan de nieuwe bank Uw aanvraag weigeren.

Het enige financiële risico is het betalen van de nieuwe "Tasación" (waardebepaling van het vastgoed, circa 300€-500€) en dat de procedure uiteindelijk niet doorgaat. Ofwel omdat de nieuwe bank Uw financiële dossier weigert, ofwel omdat de "Tasación" te laag uitvalt. Dan bent U deze kosten kwijt.

Jazeker, absoluut. Dit is zelfs een van de belangrijkste redenen. Als u een variabele rentevoet heeft (bijv. Euribor + 1.2%) en u vreest voor toekomstige stijgingen, dan kunt u een "Subrogación" uitvoeren om uw lening over te dragen naar een vastrentende aanbieding bij een concurrent en zo uw maandelijkse aflossingen veilig te stellen.

Omdat het <strong>veel duurder</strong> is. Het annuleren van een hypotheek (`cancelación`) en het afsluiten van een nieuwe (`nueva hipoteca`) verplicht U tot het betalen van alle kosten van een nieuwe hypotheek, inclusief de belasting <strong>AJD</strong> (Actos Jurídicos Documentados), die 1,5% van het bedrag kan bedragen. De "Subrogación" is specifiek ontworpen om deze belasting te vermijden en is daardoor veel voordeliger.

Dit is de *Ficha Europea de Información Normalizada*. Het is het belangrijkste document. Het is het officiële en bindende kredietaanbod van de nieuwe bank, waarin de rente, de kosten en de boetes gedetailleerd worden beschreven. Het is het sleuteldocument.

Waarschijnlijk niet. Het verschil van 0,5% is klein. Vergeet niet dat u de boete voor vervroegde aflossing moet betalen (mogelijk 2% van uw kapitaal!). Het zou vele jaren duren om alleen al deze kosten terug te verdienen. Daarom adviseert de E-E-A-T-richtlijn een minimaal verschil van 0,75% tot 1,0% om de transactie rendabel te maken.

Het is niet verplicht, maar het is sterk aanbevolen, vooral voor een niet-ingezetene. Een makelaar kent de banken die het meest agressief zijn met subrogatieaanbiedingen (bijv. Bankinter, ING) en zal het dossier voor u beheren, waardoor uw kansen op succes worden gemaximaliseerd.

Ja. U kunt de lening overdragen. Uw oude bank kan echter de kortingen (bonificaties) die zij U toekende, annuleren. Bovendien zal de nieuwe bank U waarschijnlijk vragen om haar eigen producten af te nemen (nieuwe levensverzekering, enz.) om U haar beste tarief aan te bieden. U dient de totale kosten van beide "pakketten" te vergelijken.

Over hetzelfde onderwerp:

Onze klanten praten over ons

Bekijk al onze beoordelingen