Vastgoed Kopen in Spanje: 5 Valkuilen die U Moet Vermijden (Nota Simple, Advocaat, Arras)
Inleiding
Een woning kopen in Spanje trekt veel Belgen en Nederlanders aan die op zoek zijn naar een aangenaam klimaat en betaalbare prijzen. Echter, deze YMYL (Your Money Your Life) investering kent specifieke kenmerken die u moet kennen. Een droom van zon kan snel ontaarden in een administratieve nachtmerrie als u niet goed voorbereid bent.
Als experts van de Spaanse vastgoedmarkt hebben wij de 5 belangrijkste valkuilen bij de aankoop van onroerend goed in Spanje geïdentificeerd. Deze gids geeft u de sleutels om uw project te beveiligen, van de juridische verificatie (Nota Simple) tot het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst (Contrato de Arras).
Valkuil nr. 1: De wettelijke status van het onroerend goed verwaarlozen (de Nota Simple)
De meest kritieke valkuil. In Spanje is het mogelijk een pand te verkopen met onregelmatigheden (niet-aangegeven zwembad, illegale uitbreiding, enz.) of schulden. De koper erft deze problemen als ze niet vóór de verkoop zijn opgelost.
Voordat u ook maar één euro betaalt, moet uw advocaat (abogado) de “Nota Simple Informativa” opvragen en analyseren. Dit document, afgegeven door het Kadaster (Registradores de España), is de juridische röntgenfoto van het pand.
Wat controleert de Nota Simple?
- ✅ De identiteit van de eigenaar: Is de verkoper wel de enige eigenaar?
- ✅ De beschrijving van het pand: Komt het geregistreerde oppervlak (m²) overeen met de werkelijkheid? (Let op niet-aangegeven zwembaden/uitbreidingen).
- ✅ Lasten en schulden (Cargas): Rust er een hypotheek (hipoteca), beslag (embargo) of schulden (vereniging van eigenaars schulden, IBI...) op het pand?
Kopen zonder een actuele Nota Simple is kopen met gesloten ogen. U moet ook de kadastrale referentie en de eerste bewoningsvergunning (Licencia de Primera Ocupación) controleren voor nieuwbouw.
Officiële bron
Om het eigendomsregister te controleren en een Nota Simple aan te vragen, is de enige officiële bron het portaal van de Spaanse registratieautoriteiten.
Raadpleeg de "Registradores de España" (officiële portaal).
Valkuil nr. 2: De kosten en belastingen onderschatten (10-14% van de prijs)
Een geafficheerde prijs van € 300.000 is nooit de uiteindelijke kostprijs. Veel kopers budgetteren de aankoopkosten niet, die in Spanje hoog zijn. Voorzie een extra bedrag van 10% tot 14% van de aankoopprijs.
| Type Kosten | Kosten (Schatting) | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Belasting (ITP of IVA) | 7% tot 10% (ITP) of 10% (IVA) | ITP voor bestaande bouw (varieert per regio). IVA (BTW) voor nieuwbouw (+1.5% zegelrecht/AJD). |
| Notaris (Notaría) | 0.5% tot 1% | Door de staat gereguleerde kosten. |
| Kadaster | 0.3% tot 0.7% | Kosten voor inschrijving van de koopakte. |
| Advocaat (Abogado) | 1% tot 1.5% (+IVA) | Essentieel voor een niet-resident. |
Valkuil nr. 3: Uitsluitend vertrouwen op de makelaar (zonder advocaat)
Dit is een veelvoorkomende culturele fout. In België/Nederland heeft de notaris een beschermende rol voor beide partijen. In Spanje zijn de rollen heel anders en is het beroep van makelaar niet zo gereguleerd.
| Betrokkene | Rol in Spanje | Wie beschermt hij/zij? |
|---|---|---|
| Makelaar | Commercieel. Zijn/haar doel is de verkoop te realiseren. | De verkoper (die hem/haar betaalt). |
| Notaris (Notario) | Openbaar ambtenaar. Hij/zij controleert de identiteit, leest de akte voor en registreert deze. Hij/zij controleert de bouwrechtelijke legaliteit niet. | De staat (hij/zij is neutraal). |
| Advocaat (Abogado) | Uw vertegenwoordiger. Hij/zij controleert de Nota Simple, de stedenbouwkundige voorschriften, eventuele schulden, en onderhandelt over het contract (Arras). | De koper (u). |
Het niet inschakelen van uw eigen onafhankelijke advocaat (abogado) is het grootste risico dat u kunt nemen. Hij/zij is degene die de Nota Simple analyseert, de stedenbouwkundige aspecten controleert en een contract opstelt dat uw belangen beschermt.
Valkuil nr. 4: De vereniging van eigenaars (Comunidad) en verhuurvergunningen vergeten
U heeft het perfecte appartement met zwembad gevonden. Maar heeft u de regels gecontroleerd?
- ✅ Schulden van de vereniging van eigenaars: De advocaat moet de syndicus (Administrador) om een verklaring vragen dat de verkoper zijn servicekosten (gastos de comunidad) heeft betaald. Anders erft u zijn/haar schulden!
- ✅ Interne regels: Zijn er grote werken (gevel, lift) gestemd en te betalen?
- ✅ Toeristenvergunning: Wilt u verhuren via Airbnb? Dit is de grootste valkuil voor investeerders. Veel steden (Barcelona, Palma, Valencia) hebben de vergunningen geblokkeerd, of de verenigingen van eigenaars verbieden dit. Controleer de lokale wetgeving *voordat* u koopt.
Valkuil nr. 5: De voorlopige koopovereenkomst ("Contrato de Arras") te snel ondertekenen
Het "Contrato de Arras" is de voorlopige koopovereenkomst. Door dit te ondertekenen, betaalt u een aanbetaling (meestal 10%). Als u zich terugtrekt, verliest u deze aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij/zij u het dubbele bedrag terugbetalen.
Onderteken dit contract nooit zonder dat uw advocaat alle controles heeft uitgevoerd (Valkuil nr. 1). Dit is het document dat alle garanties voor u moet bevatten.
De opschortende voorwaarden die u moet toevoegen
Uw advocaat moet opschortende voorwaarden (cláusulas suspensivas) onderhandelen om u te beschermen, met name:
- Voorwaarde voor het verkrijgen van financiering (indien u een lening aanvraagt in Spanje).
- Voorwaarde voor regularisatie van stedenbouwkundige onregelmatigheden (indien een zwembad door de verkoper moet worden aangegeven).
- Voorwaarde van "vrij van lasten" (libre de cargas), die de afwezigheid van schulden garandeert.
Bonus: Verkrijg uw NIE (Identificatienummer voor Buitenlanders)
Het NIE is uw fiscaal identificatienummer voor buitenlanders. Het is verplicht om een woning te kopen, een bankrekening te openen of bij de notaris te tekenen. De aanvraag kan enkele weken duren, anticipeer hierop al bij de start van uw project.
Conclusie: Beveilig uw project
Een vastgoedaankoop in Spanje is een uitstekende kans, maar het is een proces dat amateurisme niet vergeeft. De 5 valkuilen (legaliteit, kosten, advocaat, vereniging van eigenaars, contract) zijn allemaal te vermijden met de juiste voorbereiding.
Laat de Spaanse droom niet veranderen in een juridische nachtmerrie. Neem de tijd, informeer uzelf, en laat u begeleiden door competente professionals (een advocaat en een makelaar) die uw belangen verdedigen. Dit is de sleutel tot een succesvolle en zorgeloze investering in de zon.
Uw aankoop veiligstellen?
Maak gebruik van marktomstandigheden. Laten we praten over uw project.
Inhoudsopgave van het artikel
- Inleiding
- Valkuil nr. 1: De juridische status van het onroerend goed negeren (de Nota Simple)
- Valkuil nr. 2: De kosten en belastingen onderschatten (10-14% van de prijs)
- Valkuil nr. 3: Uitsluitend vertrouwen op de makelaar (zonder advocaat)
- Valkuil nr. 4: De Vereniging van Eigenaars (Comunidad) en de verhuurlicenties vergeten
- Valkuil nr. 5: Het voorlopig koopcontract ("Contrato de Arras") te snel ondertekenen
- De toe te voegen ontbindende voorwaarden
- Conclusie: Beveilig uw project
FAQ: Valkuilen vermijden bij vastgoedaankoop in Spanje 🇪🇸
Onze experts beantwoorden uw vragen over de Nota Simple, verborgen kosten en de rol van de advocaat om uw aankoop te beveiligen 🛡️.
De belangrijkste valkuil (nr. 1) is het verwaarlozen van de juridische situatie van het onroerend goed. In Spanje is het mogelijk een onroerend goed te verkopen met schulden (hypotheek, onbetaalde belastingen) of onregelmatigheden (illegaal zwembad). De koper erft automatisch al deze problemen indien deze niet vóór de ondertekening zijn gecontroleerd.
De "Nota Simple" is de juridische röntgenfoto van het eigendom, uitgegeven door het Kadaster. Deze is onmisbaar omdat alleen deze drie essentiële punten bevestigt:
Wie de werkelijke eigenaar is (heeft de verkoper het recht om te verkopen?).
De juridische beschrijving van het pand (zijn het oppervlak, het zwembad, enz. aangegeven?).
Of er schulden zijn ("cargas") (een hypotheek, een beslaglegging, onbetaalde rekeningen).
U erft een illegale constructie. U bent verantwoordelijk voor de legalisering ervan (indien mogelijk), wat kosten, belastingen en administratieve procedures met zich meebrengt. In het ergste geval (indien de constructie niet legaliseerbaar is), kunt U gedwongen worden deze op Uw kosten te slopen.
Als koper dient U rekening te houden met een aanvullend budget van 10% tot 14% van de aankoopprijs. Deze kosten dekken de hoofdbelasting (overdrachtsbelasting of BTW), de notariskosten, de registratiekosten van het eigendom en de honoraria van Uw advocaat.
Dit hangt af van de aard van het vastgoed: nieuwbouw of bestaand.
Voor bestaand vastgoed (doorverkoop): Betaalt U de ITP (Overdrachtsbelasting), die varieert van 7 % tot 10 % afhankelijk van de regio.
Voor nieuwbouw (rechtstreeks van de projectontwikkelaar): Betaalt U BTW (IVA) van 10 %, plus een belasting op juridische handelingen (AJD) van ongeveer 1,5 %.
Nee. Dit is een fundamenteel cultureel verschil. De Spaanse notaris (Notario) is een neutrale openbare ambtenaar. Hij certificeert de identiteit van de partijen en de authenticiteit van de akte, maar hij controleert niet de stedenbouwkundige legaliteit noch de schulden op dezelfde manier als een Franse notaris.
Dat is de rol van Uw onafhankelijke advocaat (Abogado). Hij is de enige professional die Uw belangen verdedigt. Hij analyseert de Nota Simple, controleert de bouwvergunningen, gaat na of er geen schulden zijn en onderhandelt de contractclausules om U te beschermen.
De makelaar is een commerciële professional wiens doel het is de verkoop te sluiten. Hij wordt doorgaans betaald door de verkoper en beschermt daarom diens belangen. Hij kan en mag het juridisch advies van een advocaat die u exclusief bijstaat, niet vervangen.
Het is de Spaanse voorlopige koopovereenkomst. Bij ondertekening betaalt u een aanbetaling (doorgaans 10% van de prijs) om de woning te reserveren. Het is een zeer bindende overeenkomst: indien u zich terugtrekt zonder geldige reden (opschortende voorwaarde), verliest u deze aanbetaling.
U mag dit contract nooit ondertekenen voordat uw advocaat de Nota Simple heeft ontvangen en gedetailleerd heeft geanalyseerd, de stedenbouwkundige conformiteit heeft gecontroleerd en de afwezigheid van schulden heeft bevestigd. Alle controles moeten zijn uitgevoerd voordat u zich verbindt.
🛡️🏡 Uw advocaat dient opschortende voorwaarden (cláusulas suspensivas) op te nemen in de Contrato de Arras. De belangrijkste hiervan is de financieringsclausule, die bepaalt dat als de bank u de lening weigert, u de koop kunt annuleren en uw aanbetaling van 10% terugkrijgt.
Dit is een veelvoorkomende valkuil. U dient twee zaken te controleren:
De lokale wetgeving: Veel steden (Barcelona, Valencia, Palma) hebben de toekenning van toeristenlicenties sterk beperkt of geblokkeerd.
Het reglement van mede-eigendom: De Comunidad (de vereniging van eigenaren) kan toeristische verhuur in het gebouw verbieden.
Deze controles dienen absoluut vóór de aankoop te gebeuren.
Uw advocaat dient bij de syndicus (Administrador) een officiële verklaring op te vragen die bevestigt dat de verkoper zijn gemeenschappelijke kosten (gastos de comunidad) heeft voldaan. Indien u dit document niet heeft, kunt u aansprakelijk worden voor de gemeenschappelijke schulden van de verkoper.
Het NIE (Identificatienummer voor Buitenlanders) is Uw Spaanse fiscaal nummer. Het is verplicht om aan te kopen, een bankrekening te openen en Uw belastingen te betalen. De aanvraagprocedure kan lang duren (meerdere weken), U dient de procedure daarom zo snel mogelijk, bij aanvang van Uw project, op te starten.
De honoraria van uw advocaat (Abogado). Deze bedragen ongeveer 1% tot 1,5% van de prijs, maar dit is de enige uitgave die u een volledige juridische controle garandeert en u behoedt voor problemen (schulden, illegale constructies) die u veel meer zouden kunnen kosten.
Over hetzelfde onderwerp:
Onze klanten praten over ons
Beoordelingen van Peter Z.
"Investeerder voor verhuur, Murcia"
Tevreden met mijn investering. Greg was uitstekend. Het duplex appartement is goed voor verhuur, met een goed rendement. Het team leverde professionele service en hielp veel, ondanks mijn niet-perfecte Frans. Ik beveel U aan.
Beoordelingen van Loïc S.
Tevreden investeerder in Dénia
Beoordelingen van Roxane R.
"Investeerder in Alicante"
Wij hebben telefonisch contact gehad over een mogelijke toekomstige samenwerking, en mijn eerste indruk is zeer positief. Het zijn professionele en serieuze mensen met veel ideeën. Dit wekt vertrouwen en stimuleert om met hen samen te werken.
Beoordelingen van Inès L.
"Tevreden koper, regio Antequera"
Ik ben een zeer tevreden koper in Antequera! Dankzij het professionalisme van het makelaarskantoor en hun waardevolle advies, verliep de aankoop in alle rust. De schoonheid van de regio en de kwaliteit van de begeleiding verdienen ruimschoots mijn 5/5 beoordeling.
Beoordelingen van Julien G.
"Tevreden koper, regio Albarracín"
Als Belgen zijn wij zeer tevreden kopers in de prachtige regio Albarracín. De begeleiding door Grégory was uitstekend. Zijn diepgaande kennis van de regio en de recreatiemogelijkheden, inclusief de golfbanen, was een echte troef die ons in onze keuze heeft gesterkt.
Beoordelingen van Maxence G.
Tevreden koper, regio Jávea
Beoordelingen van Fabien D.
"Gepensioneerde, woonachtig in Segovia"
Voor ons pensioenproject in Segovia was de begeleiding van Grégory uitstekend. Als golfliefhebber begreep hij onmiddellijk onze verwachtingen en vond hij voor ons het perfecte huis, vlakbij een prachtige golfbaan. Hartelijk dank voor zijn luisterend oor en zijn professionaliteit!
Beoordelingen van Sarah D.
Gepensioneerde woonachtig in Baza
Beoordelingen van Lydia R.
Top!
Beoordelingen van Sébastien G.
Eigenaar van een prachtig appartement in Olvera.
Beoordelingen van Mathis R.
Tevreden eigenaar in Oropesa del Mar
Beoordelingen van Constance B.
Gepensioneerde, woonachtig in Baza
Beoordelingen van Gilles B.
Eigenaar van een mooi appartement in Formentera.
Beoordelingen van Lucie G.
"Tevreden investeerder in La Coruña"
Als investeerder ben ik zeer tevreden over mijn project in La Coruña. Ik was onder de indruk van de kwaliteit van het advies en de gedegen kennis van de lokale markt. Het proces verliep zeer vlot en werd met voorbeeldig professionalisme begeleid, wat zeer geruststellend is voor een investering.
Beoordelingen van Jules-Antoine B.
"Tevreden investeerder in Sitges"
Als Belgische investeerder ben ik zeer tevreden met mijn project in Sitges. De grondige marktkennis van het agentschap was een doorslaggevende factor bij het vinden van de juiste investering. Het gehele proces verliep uiterst professioneel en efficiënt. Ik beveel ze van harte aan.
Beoordelingen van Quentin P.
Eigenaar van een prachtig appartement in Sevilla.
Beoordelingen van Édith R.
Eigenaar van een villa in Benalmádena.
Beoordelingen van Christelle W.
"Tandarts in Lyon"
Prestigieuze panden met scherpe prijzen, aangeboden in een prachtige omgeving. Professionele Franse vastgoedspecialisten in Spanje die U een complete onderdompeling aanbieden om een van de mooiste regio's van Spanje te ontdekken. Zeker een aanrader!
Beoordelingen van Emma B.
"Gepensioneerde expat in Vejer de la Frontera"
Als gepensioneerde expat in Vejer de la Frontera was ik zeer tevreden over de begeleiding van Loreta. Haar expertise op het gebied van administratieve en juridische diensten bood mij onschatbare gemoedsrust. Alles werd beheerd met professionaliteit en warmte, hartelijk dank Loreta!
Beoordelingen van Françoise D.
"Koper, Guardamar del Segura"
Ik had veel bedenkingen aan het begin van het project, maar de medewerker heeft mij gerustgesteld en mijn behoeften perfect begrepen. De aankoop verliep stressvrij.
Beoordelingen van Aurore L.
Tevreden koperes, regio Huéscar
Beoordelingen van Clovis B.
"Tevreden koper, regio Carchuna"
Wij zijn zeer tevreden kopers in Carchuna! De begeleiding van Grégory was uitstekend. Naast zijn grote professionaliteit was zijn kennis van de lokale golfbanen een echte meerwaarde voor ons. Wij zijn blij dat wij de ideale woning hebben gevonden om van onze twee passies te genieten.
Beoordelingen van Jérémy G.
Eigenaar van een villa in Villafranca del Cid.
Beoordelingen van Jean-Pierre L.
"Eigenaar van een villa, Costa Blanca<br />"
Dankzij hun begeleiding heb ik mijn villa aan zee gevonden. Grégory is zeer vriendelijk en altijd beschikbaar.
Beoordelingen van Yohan C.
"Gepensioneerde expat in Grazalema"
Voor ons pensioenproject in Grazalema zijn wij uitstekend geadviseerd door Jérôme. Zijn expertise van de luxemarkt en zijn beheersing van de financiële aspecten waren een waardevolle troef om ons zekerheid te bieden bij onze investering. Het is een genot om met volledige gemoedsrust aan dit nieuwe leven te beginnen.
Beoordelingen van Inès B.
Eigenaar van een fijn appartement in Orihuela.
Beoordelingen van Valérie V.
"Tevreden eigenaar in Malaga"
Wij zijn eindelijk eigenaar in Malaga en hadden ons geen betere begeleiding kunnen wensen. De financiële expertise van Jérôme en zijn kennis van de markt in het hogere segment hebben ons in staat gesteld onze investering met volledige gemoedsrust te realiseren. Hartelijk dank voor zijn professionaliteit en waardevolle adviezen.
Beoordelingen van Cassandra R.
Eigenaar van een erg mooi appartement in Ripoll.
Beoordelingen van Anaëlle N.
Eigenaar van een villa in Archidona.
Beoordelingen van Marie D.
"Tevreden eigenaar in Alicante"
Zeer tevreden, een vlekkeloze ervaring! Grégory was zeer attent en van begin tot eind uiterst professioneel. Ik beveel Voguimmo ten zeerste aan.
Beoordelingen van Ana G.
"Eigenaar van een villa in Castellar de la Frontera."
Bedankt.
Beoordelingen van Lola D.
"Tevreden eigenares in Huéscar"
We zijn eindelijk eigenaar in Huéscar en de ervaring was perfect. De begeleiding van Jérôme was essentieel; zijn financiële expertise heeft ons in staat gesteld ons project met volledig vertrouwen en gemoedsrust te beveiligen. Zijn professionalisme en kennis van de luxe vastgoedmarkt zijn waardevolle troeven.
Beoordelingen van Sandrine B.
"Uiterst tevreden investeerder in Marchena"
Als investeerder ben ik uiterst tevreden over mijn project in Marchena. De begeleiding van Grégory was uitstekend; zijn kennis van de troeven van de regio, inclusief de prachtige golfbanen, was een echte meerwaarde voor mijn investering. Zijn professionalisme en vakkundig advies zijn van onschatbare waarde.
Beoordelingen van Julia P.
"Eigenaar, Santa Pola"
Mijn echtgenoot en ik zijn uitermate tevreden over de geleverde dienst. We hebben ons penthouse in recordtijd kunnen kopen! Hartelijk dank aan Jérôme.
Beoordelingen van Charlotte C.
"Tevreden koper, regio Cartagena"
Als Belgen zijn wij zeer tevreden kopers in de prachtige regio van Cartagena. Voor dit eerste project in Spanje hebben wij de kwaliteit van het advies en het professionalisme van het kantoor bijzonder gewaardeerd. Het proces verliep vlot en geruststellend van begin tot eind, een waar genoegen!
Beoordelingen van Marie L.
Tevreden investeerster in Barcelona
Beoordelingen van Marion R.
"Eigenaar van een villa in Sayalonga."
Wij zijn eindelijk eigenaar van onze villa in Sayalonga! Een hartelijk dank aan Loreta, wiens expertise van onschatbare waarde was. Haar nauwgezette beheer van alle administratieve en juridische aspecten heeft ons in staat gesteld ons project in alle rust te realiseren. Het was een waar genoegen om zo goed begeleid te worden.
Beoordelingen van Myriam M.
"Gepensioneerde Belgische expat, Benidorm"
Tijdens mijn eerste bezoek had ik zeer specifieke verwachtingen, maar ik realiseerde me dat ik mijn criteria niet helder had gecommuniceerd. Na verduidelijking kon Freddy mijn wensen beter afstemmen en mij efficiënt begeleiden.
Beoordelingen van Anouk D.
Eigenaar van een mooi appartement in Torrox.
Beoordelingen van Jérémy B.
Eigenaar van een mooi appartement in Cadaqués.
Beoordelingen van David G.
Eigenaar van een villa in Santa Pola.
Beoordelingen van Marjorie L.
Wij hebben zojuist Gregory en zijn kantoor ontmoet. Hij heeft uitgebreid de tijd genomen voor onze geografische keuze. Wij starten nu onze samenwerking en ik bedank hem daarvoor zeer hartelijk. Ik twijfel er niet aan dat hij ons onze woning zal vinden. Marjorie
Beoordelingen van Isidore F.
Pensionaris, geëxpatrieerd in Estepa
Beoordelingen van Fanny V.
Tevreden koper, regio Albarracín
Beoordelingen van Bastien G.
Tevreden koper, regio Santiago de Compostela
Beoordelingen van Hélène R.
Gepensioneerde expat in Salamanca
Beoordelingen van Constance G.
Eigenaar van een villa in Benidorm.
Beoordelingen van Zerouki Z.
Een serieus en responsief team. Wij danken u voor uw beschikbaarheid en uw persoonlijke advies. Wij bevelen u dit ten zeerste aan, vooral voor wie een pand zoekt in Alicante. Wij wensen u veel succes verder!
Beoordelingen van Aurore B.
Eigenaar van een villa in San Fernando.
Beoordelingen van Sébastien D.
"Eigenaar van een villa op Ibiza."
Als DJ ervaar ik dit als een droom die werkelijkheid is geworden, mede dankzij Jérôme. Mijn oprechte dank.