Welke belastingen en kosten kunt U verwachten bij de aankoop van vastgoed in Spanje?
Inleiding
Een woning kopen in Spanje trekt steeds meer Nederlandstaligen aan. Het is echter een belangrijke financiële beslissing die een grondige voorbereiding vereist. De meest voorkomende fout is het onderschatten van het totale budget door U uitsluitend te concentreren op de geadverteerde verkoopprijs.
Als experts van de Spaanse markt toont onze ervaring aan dat de belastingen en bijkomende kosten gemiddeld tussen 12 en 14 % van de aankoopprijs van de woning bedragen. Het begrijpen van deze kosten is de sleutel tot een realistisch budget en een veilige aankoop. Hieronder vindt U een gedetailleerd overzicht van de belangrijkste kostenposten om rekening mee te houden.
1. De Belangrijkste Belastingen: Nieuwbouw (IVA) vs. Bestaande bouw (ITP)
De belangrijkste belasting hangt af van de aard van de woning: koopt U een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar of een bestaande woning (tweedehands) van een particulier?
Aankoop nieuwbouw: BTW (IVA) en Aktebelasting (AJD)
Als U een nieuwbouwwoning koopt, betaalt U de Spaanse btw, genaamd IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Het nationale tarief bedraagt 10 % van de verkoopprijs.
Naast de IVA moet U de Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (AJD) betalen. Dit is een regionale belasting die varieert, maar gemiddeld rond de 1 % tot 1,5 % van de aankoopprijs ligt.
Aankoop bestaande bouw: Overdrachtsbelasting (ITP)
Voor een bestaande woning (tweedehands) betaalt U geen IVA, maar de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Dit is een regionale belasting waarvan het tarief aanzienlijk varieert:
- Valenciaanse Gemeenschap (Costa Blanca): 10 %
- Andalusië (Costa del Sol): 7 % (verlaagd tarief)
- Catalonië (Barcelona): 10 %
- Madrid: 6 %
Let op: In tegenstelling tot de IVA+AJD betaalt U bij aankoop van bestaande bouw enkel de ITP.
| Type Woning | Hoofdbelasting | Tarief (Gemiddeld) |
|---|---|---|
| Nieuwbouwwoning | IVA (BTW) + AJD | ~ 11,5 % (10 % + 1,5 %) |
| Bestaande Woning | ITP (Overdrachtsbelasting) | 6 % tot 10 % (afhankelijk van de regio) |
2. Verplichte en Aanbevolen Dienstverleningskosten
Naast de belastingen zijn er verschillende administratieve en juridische kosten onvermijdelijk om de transactie te beveiligen.
| Dienst | Status | Geschatte kosten |
|---|---|---|
| Notaris (Notaría) | Verplicht | 0,5 % tot 1 % van de aankoopprijs (gereglementeerde honoraria) |
| Kadaster (Registro) | Verplicht | 400 € tot 800 € (vaste/gereglementeerde kosten) |
| Advocaat (Abogado) / Gestoría | Sterk Aanbevolen | 1 % tot 1,5 % van de prijs (of vast tarief 1.500 € - 3.000 €) |
3. Bank- en Hypotheekkosten
Als U uw aankoop financiert met een hypothecaire lening in Spanje, komen er extra kosten bij. De Spaanse wet van 2019 beschermt de lener, maar sommige kosten blijven voor uw rekening.
Tegenwoordig betaalt de bank het merendeel van de kosten voor het afsluiten van een hypotheek (Notaris, Kadaster, AJD). De koper moet echter nog steeds twee zaken betalen: de taxatiekosten van de woning en de eventuele dossierkosten.
- Taxatie van de woning (Tasación): Verplicht voor de bank. Kosten: ongeveer 300 € tot 500 €.
- Dossierkosten: Steeds zeldzamer, maar kunnen oplopen tot 0,5 % à 1 % van het geleende bedrag.
Voor officiële fiscale informatie (Authoritativeness) kunt U de portal van de Spaanse belastingdienst raadplegen: Agencia Tributaria. Begeleiding door een expert blijft echter essentieel om door deze informatie te navigeren.
Conclusie
De aankoop van een woning in Spanje vereist een totaalbudget dat aanzienlijk hoger is dan de geadverteerde prijs. Voor een gezonde financiële voorbereiding en om verrassingen te voorkomen (Betrouwbaarheid), is het cruciaal om tussen de 12 % en 14 % extra kosten en belastingen te budgetteren bovenop de aankoopprijs.
Onze ervaring (Experience) bevestigt dit: een goede voorbereiding en professionele begeleiding (makelaar, advocaat, fiscalist) zijn de sleutels tot een zorgeloze realisatie van uw vastgoedproject en het veiligstellen van uw investering.
Vragen over het totale budget?
Maak gebruik van marktomstandigheden. Laten we praten over uw project.
Inhoudsopgave van het artikel
Veelgestelde Vragen: Belastingen en Aankoopkosten Vastgoed in Spanje
Onze experts lichten de 12 tot 14% bijkomende kosten (ITP, IVA, Notaris, Advocaat) toe, die u bovenop de verkoopprijs van uw vastgoed moet rekenen.
De belangrijkste regel is dat U niet alleen mag uitgaan van de weergegeven verkoopprijs. U moet een extra budget van 12% tot 14% van de aankoopprijs voorzien om alle verplichte belastingen en kosten te dekken.
Nee, dit is het cruciale verschil dat U dient te begrijpen:
Voor een nieuwbouwwoning (verkocht door een projectontwikkelaar) betaalt U de btw (IVA) + de AJD.
Voor een bestaande woning (tweedehands) betaalt U de ITP.
De IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) is de Spaanse btw. Voor de aankoop van een nieuwbouwwoning bedraagt het nationale tarief 10 % van de verkoopprijs.
De AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) is een regionale belasting op juridische akten. Deze wordt toegevoegd aan de btw (IVA) bij de aankoop van nieuwbouw en bedraagt tussen 1% en 1,5% van de prijs, waardoor de totale belasting op nieuwbouw uitkomt op ongeveer 11,5%.
De ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) is de belasting op de overdracht van vermogen. Deze vervangt de btw (IVA) voor bestaande woningen (tweedehands). Het is een regionale belasting, waardoor het tarief niet overal in Spanje hetzelfde is.
Ja, aanzienlijk. Dit is een cruciaal punt voor uw budget. Bijvoorbeeld:
Madrid: 6 %
Andalusië (Costa del Sol): 7 %
Valenciaanse Gemeenschap (Costa Blanca): 10 %
Catalonië (Barcelona): 10 %
Nieuwe woning: Ongeveer 11,5 % (10 % IVA + ~1,5 % AJD).
Bestaande woning: Tussen 6 % en 10 % (enkel ITP), afhankelijk van de regio.
Nee, het is technisch gezien niet "verplicht", maar het is sterk aanbevolen en onmisbaar voor een buitenlandse koper. De advocaat is de enige professional die uw belangen verdedigt en de "due diligence" uitvoert (controle van schulden, vergunningen, enz.).
U dient rekening te houden met ongeveer 1% tot 1,5% van de aankoopprijs (exclusief btw) voor advocaatkosten. Dit zijn de kosten voor de zekerheid van uw transactie.
Er zijn twee verplichte administratieve kosten:
De notariskosten (Notaría): Deze zijn voor de koopakte (ongeveer 0,5% tot 1%).
Het Eigendomsregister (Registro): Voor het inschrijven van het eigendom op uw naam (ongeveer €400 tot €800).
Sinds een wet uit 2019 betaalt de bank de meeste kosten voor het afsluiten van de hypotheek (notaris, kadaster, zegelrecht (AJD)).
U betaalt als koper vrijwel altijd twee zaken:
De taxatie van het onroerend goed (Tasación): Een verplichte expertise, aangevraagd door de bank (kosten: € 300 tot € 500).
De dossierkosten: Deze worden steeds zeldzamer en kunnen variëren van 0,5% tot 1% van het geleende bedrag.
Dit is de officiële taxatie (waardebepaling) van het vastgoed, uitgevoerd door een onafhankelijke expert (de tasador). De bank gebruikt deze om het maximale bedrag te bepalen dat zij u kan lenen (doorgaans 70% tot 80% van deze waarde).
In tegenstelling tot het Franse systeem voert de Spaanse notaris geen diepgaande controles uit op eerdere schulden of bouwvergunningen. Het is uw advocaat die ervoor zorgt dat het onroerend goed dat U koopt 'schoon' is, zonder verborgen schulden (VvE, belastingen) en dat het zwembad of de aanbouwen legaal zijn.
Uiteraard. Voor een bestaand vastgoed van 200 000 € in de regio Valencia (ITP tegen 10%):
ITP (10%): 20 000 €
Advocaat (1%): 2 000 €
Notaris (0,75%): 1 500 €
Registratie: 500 €
Totaal van de kosten: 24 000 €
Totale aankoopkosten: 224 000 € (wat neerkomt op 12% extra kosten bovenop de prijs).
