Hvilke skatter og avgifter må du regne med ved kjøp av eiendom i Spania?
Introduksjon
Å kjøpe en eiendom i Spania frister stadig flere nordmenn. Dette er imidlertid en stor økonomisk beslutning som krever grundig forberedelse. Den vanligste feilen er å undervurdere totalbudsjettet ved å kun fokusere på den annonserte salgsprisen.
Som eksperter på det spanske markedet viser vår erfaring at skatter og tilleggsavgifter utgjør i gjennomsnitt mellom 12 og 14 % av eiendomsprisen. Å forstå disse kostnadene er nøkkelen til et realistisk budsjett og et trygt kjøp. Her er en detaljert oversikt over de viktigste postene du bør forvente.
1. Hovedskatter: Nybygg (IVA) vs. Brukt (ITP)
Den viktigste skatten avhenger av eiendommens art: kjøper du en ny bolig fra en utbygger, eller en brukt eiendom fra en privatperson?
Kjøp av nybygg: MVA (IVA) og Dokumentavgift (AJD)
Hvis du kjøper en ny bolig, betaler du spansk MVA, kalt IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Den nasjonale satsen er 10 % av salgsprisen.
I tillegg til IVA må du betale avgift på dokumenterte juridiske handlinger (AJD). Dette er en regional avgift som varierer, men den ligger i gjennomsnitt på rundt 1 % til 1,5 % av kjøpesummen.
Kjøp av bruktbolig: Avgift for Eiendomsoverføring (ITP)
For en bruktbolig (sekundærmarkedet) betaler du ikke IVA, men ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Dette er en regional avgift der satsen varierer betydelig :
- Valencia-regionen (Costa Blanca): 10 %
- Andalucía (Costa del Sol): 7 % (redusert sats)
- Catalonia (Barcelona): 10 %
- Madrid: 6 %
Viktig: I motsetning til IVA+AJD betaler du kun ITP hvis du kjøper bruktbolig.
| Type eiendom | Hovedavgift | Sats (gjennomsnitt) |
|---|---|---|
| Ny bolig | IVA (MVA) + AJD | ~ 11,5 % (10 % + 1,5 %) |
| Brukt bolig | ITP (Overføringsavgift) | 6 % til 10 % (avhengig av region) |
Beregn dine avgifter (ITP/MVA) nå!
2. Obligatoriske og anbefalte servicekostnader
I tillegg til avgiftene er flere administrative og juridiske kostnader uunnværlige for å sikre transaksjonen.
| Tjeneste | Status | Estimert kostnad |
|---|---|---|
| Notarius Publicus (Notaría) | Obligatorisk | 0,5 % til 1 % av kjøpesummen (regulerte honorarer) |
| Eiendomsregisteret (Registro) | Obligatorisk | 400 € til 800 € (faste/regulerte avgifter) |
| Advokat (Abogado) / Gestoría | Sterkt anbefalt | 1 % til 1,5 % av prisen (eller fast pris 1 500 € - 3 000 €) |
3. Bank- og pantekostnader
Hvis du finansierer kjøpet ditt med et boliglån (pant) i Spania, tilkommer det ekstra kostnader. Spansk lov fra 2019 beskytter låntakeren, men visse kostnader forblir ditt ansvar.
I dag betaler banken mesteparten av kostnadene ved etablering av pant (Notarius Publicus, Register, AJD). Kjøperen må imidlertid alltid betale to ting: kostnader for verdivurdering av eiendommen og eventuelle etableringsgebyrer.
- Verdivurdering av eiendommen (Tasación): Obligatorisk for banken. Kostnad: omtrent 300 € til 500 €.
- Etableringsgebyr: Blir stadig sjeldnere, men kan utgjøre 0,5 % til 1 % av lånebeløpet.
For offisiell skatteinformasjon (Autoritet) kan du konsultere den spanske skatteetatens portal: Agencia Tributaria. Profesjonell veiledning er likevel avgjørende for å navigere i denne informasjonen.
Konklusjon
Å kjøpe en eiendom i Spania krever et totalbudsjett som er betydelig høyere enn den annonserte prisen. For en sunn og overraskelsesfri økonomisk forberedelse (Pålitelighet), er det avgjørende å budsjettere med mellom 12 % og 14 % ekstra i kostnader og avgifter i tillegg til kjøpesummen.
Vår erfaring (Experience) bekrefter dette: god forberedelse og veiledning fra fagfolk (eiendomsmegler, advokat, skatterådgiver) er nøkkelen til å realisere ditt boligprosjekt trygt og sikre investeringen din.
Usikker på totalbudsjettet ditt?
Dra nytte av markedsmuligheter. La oss diskutere prosjektet ditt.
Ofte stilte spørsmål: Skatter og kostnader ved boligkjøp i Spania
Våre eksperter gir deg en trygg og transparent oversikt over de faktiske tilleggskostnadene, typisk 12-14%, som du må regne med utover kjøpesummen for din feriebolig 🏡. Dette inkluderer skatter som ITP og IVA, samt gebyrer for notarius og advokathjelp 🛡️.
Den viktigste regelen er å ikke bare stole på den annonserte salgsprisen. Du må regne med en ekstra sum på 12 % til 14 % av kjøpesummen for å dekke alle obligatoriske avgifter og gebyrer.
Nei, dette er den viktigste forskjellen du må forstå:
For en ny bolig (solgt av en utbygger), betaler du moms (IVA) + AJD.
For en brukt bolig (videresalg), betaler du ITP.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) er den spanske merverdiavgiften (MVA). Ved kjøp av en ny bolig er den nasjonale satsen 10 % av salgsprisen.
AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) er en regional avgift på juridiske dokumenter. Den kommer i tillegg til MVA (merverdiavgift) ved kjøp av nybygg og utgjør mellom 1 % og 1,5 % av kjøpesummen, noe som bringer den totale beskatningen for nybygg til omtrent 11,5 %.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) er overføringsavgiften. Den erstatter MVA for brukte boliger (andrehåndsboliger). Dette er en regional avgift, så satsen er derfor ikke den samme overalt i Spania.
Ja, veldig mye. Dette er et avgjørende punkt for budsjettet ditt. For eksempel:
Madrid: 6 %
Andalusia (Costa del Sol): 7 %
Valencia-regionen (Costa Blanca): 10 %
Catalonia (Barcelona): 10 %
Ny bolig: Rundt 11,5 % (10 % IVA + ~1,5 % AJD).
Brukt bolig: Mellom 6 % og 10 % (kun ITP), avhengig av region.
Nei, det er ikke teknisk sett "obligatorisk", men det er sterkt anbefalt og uunnværlig for deg som utenlandsk kjøper. Advokaten er den eneste fagpersonen som ivaretar dine interesser og utfører en grundig "due diligence" (som innebærer sjekk av gjeld, tillatelser, osv.).
Du må regne med at advokatsalæret ligger på rundt 1 % til 1,5 % av kjøpesummen (eksklusive avgifter). Dette er din garanti for en trygg handel, uten administrative problemer.
Det er to obligatoriske administrative avgifter:
Notarius publicus' gebyr (Notaría): For kjøpekontrakten (omtrent 0,5 % til 1 %).
Tinglysingsgebyr (Registro): For å tinglyse eiendommen i ditt navn (omtrent 400 € til 800 €).
Siden en lov fra 2019 betaler banken de fleste gebyrene ved etablering av boliglån (notar, register, AJD).
Du som kjøper må nesten alltid betale to ting:
Verdivurdering av eiendommen (Tasación): En obligatorisk verdivurdering som banken krever (kostnad: 300 € til 500 €).
Etableringsgebyr (dokumentbehandling): Disse blir stadig sjeldnere, men kan utgjøre 0,5 % til 1 % av lånebeløpet.
Dette er den offisielle takseringen (verdivurderingen) av eiendommen din, utført av en uavhengig ekspert (en tasador). Banken bruker denne for å bestemme det maksimale beløpet den kan låne deg (vanligvis 70 % til 80 % av denne verdien).
I motsetning til det franske systemet, foretar ikke den spanske notaren grundige undersøkelser av tidligere gjeld eller byggetillatelser. Det er din advokat som sørger for at eiendommen du kjøper er "ren", uten skjult gjeld (fellesutgifter, skatter) og at svømmebassenget eller utvidelsene er lovlige.
Selvfølgelig. For en brukt bolig til 200 000 € i Valencia-regionen (ITP på 10 %):
ITP (10 %) : 20 000 €
Advokat (1 %) : 2 000 €
Notar (0,75 %) : 1 500 €
Registrering : 500 €
Totale kostnader : 24 000 €
Total kjøpesum : 224 000 € (som tilsvarer 12 % i ekstra kostnader utover prisen).
