5 enkle steg for å kjøpe bolig i Spania
Introduction
Acheter un bien immobilier en Espagne peut sembler complexe pour un étranger, surtout lorsqu'il s'agit d'une décision financière aussi importante . Pourtant, avec une bonne préparation et l’accompagnement de professionnels experts du marché local, le processus devient simple, transparent et sécurisé.
En tant qu'agence immobilière expérimentée, nous avons condensé ce processus en un guide clair. Voici les 5 étapes pratiques et incontournables pour réussir votre acquisition en toute sérénité et en toute sécurité juridique.
Étape 1 : Définir votre projet et votre budget
Avant toute recherche, une définition claire de vos objectifs est essentielle. Est-ce une résidence secondaire pour les vacances, un investissement locatif pour générer des revenus, ou une installation définitive pour votre retraite ? Votre zone de recherche (Costa Blanca, Costa del Sol, etc.) dépendra de cette réponse.
Calculer le budget global
Votre budget global ne doit pas se limiter au prix affiché du bien. L'erreur la plus fréquente est de sous-estimer les frais annexes. Notre expérience nous montre qu'il faut prévoir en moyenne 12 % à 14 % du prix d'achat en plus pour couvrir tous les frais obligatoires.
| Type de Frais | Coût approximatif (sur prix d'achat) |
|---|---|
| Impôts (ITP ou IVA) | 7% à 10% (ITP - ancien) ou 10% (IVA - neuf) |
| Frais de Notaire (Notaría) | 0.5% à 1% |
| Registre de la Propriété | 0.3% à 0.7% |
| Avocat / Gestoría (Conseil) | 1% à 1.5% (Indispensable pour la vérification) |
Étape 2 : Obtenir le NIE (Numéro d’Identification Étranger)
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro fiscal en Espagne. Il est absolument obligatoire pour tout achat immobilier, l'ouverture d'un compte bancaire ou la signature de contrats de services (eau, électricité). Sans ce numéro, il est impossible de signer l'acte d'achat.
Vous pouvez trouver les informations officielles pour la demande sur le portail de l'administration espagnole (source d'Autorité) : Portail des "Citas Previas" (Prise de RDV).
Étape 3 : Rechercher le bien et effectuer les vérifications
Une fois votre NIE et votre budget en main, la recherche active commence. Faire appel à une agence immobilière spécialisée comme la nôtre vous fait gagner du temps, vous donne accès à des biens vérifiés et vous assure un accompagnement dans votre langue lors des visites.
La vérification juridique (Due Diligence)
C'est l'étape la plus critique . Avant de verser le moindre acompte, votre avocat (abogado) doit impérativement obtenir et analyser les documents suivants pour garantir la Fiabilité (Trustworthiness) de la transaction :
- La "Nota Simple" : Le document d'identité du bien, qui confirme le propriétaire et l'absence de dettes (hypothèques, saisies).
- La Référence Cadastrale : Pour vérifier la correspondance entre le registre et la réalité (m², piscine...).
- Le Certificat d'habitabilité (Licencia de Primera Ocupación).
- Les paiements à jour (taxe foncière IBI et frais de copropriété).
Étape 4 : Signer le contrat de réservation et l’avant-contrat
Après les vérifications, vous signez un premier contrat de réservation (un simple dépôt pour retirer le bien du marché), suivi du "Contrato de Arras" (l'avant-contrat ou compromis de vente).
Ce document engage juridiquement les deux parties et nécessite le versement d’un acompte, généralement 10 % du prix du bien. Si vous vous rétractez, vous perdez cet acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit généralement vous rembourser le double (selon le type d'arras).
"Le 'Contrato de Arras' est fondamental. Notre Expérience montre qu'il doit être rédigé par votre avocat pour inclure toutes les clauses suspensives nécessaires (ex: obtention de financement) afin de protéger votre acompte de 10%."
Étape 5 : Finaliser l’achat devant Notaire (Escritura)
L’étape finale est la signature de l’acte authentique de vente ("Escritura Pública") devant un notaire espagnol. C'est à ce moment que vous réglez le solde du prix et l'ensemble des frais et impôts (via des chèques de banque certifiés). Vous recevrez alors vos clés et serez officiellement propriétaire en Espagne.
| Intervenant | Rôle Clé |
|---|---|
| Le Notaire | Vérifie l'identité des parties, la légalité de l'acte et lit l'Escritura. Il assure la sécurité juridique (Authoritativeness). |
| L'Acheteur (Vous) | Apporte le NIE original et les chèques de banque certifiés pour le solde du prix et les provisions de frais. |
| Votre Avocat | Vous accompagne pour traduire et valider que toutes les conditions du "Contrato de Arras" sont respectées. |
Conclusion
Acheter un bien immobilier en Espagne n’est pas compliqué si vous suivez méticuleusement ces 5 étapes simples. La clé du succès réside dans la préparation de votre budget (incluant les 12-14% de frais) et la vérification juridique (Due Diligence) menée par un avocat indépendant.
Avec un bon accompagnement par des professionnels (agence immobilière, avocat), vous gagnerez en temps, en sécurité juridique et éviterez les mauvaises surprises pour concrétiser votre rêve espagnol.
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Innhold i artikkelen
- Introduksjon
- Trinn 1: Definer prosjektet og budsjettet ditt
- Beregn totalbudsjettet
- Trinn 2: Skaff deg NIE (Utenlandsk identifikasjonsnummer)
- Trinn 3: Finn boligen og utfør nødvendige kontroller
- Den juridiske gjennomgangen (Due Diligence)
- Trinn 4: Signer reservasjonskontrakt og foreløpig kontrakt
- Trinn 5: Fullfør kjøpet hos notarius (Escritura)
- Konklusjon
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Det første steget er å definere prosjektet ditt nøyaktig (feriebolig, utleieinvestering, pensjonisttilværelse?) og beregne det totale budsjettet ditt. Dette budsjettet må absolutt inkludere kjøpesummen pluss ekstra kostnader.
Du bør budsjettere med en ekstra sum på 12 % til 14 % av kjøpesummen. For en eiendom til 200 000 €, vil dette utgjøre mellom 24 000 € og 28 000 € i obligatoriske kostnader (skatter, gebyrer for offentlig registrering og advokathjelp, osv.).
Det avhenger av om eiendommen er ny eller brukt:
For en brukt eiendom (videresalg): Du betaler ITP (avgift for overdragelse av eiendom), som varierer fra 7 % til 10 % avhengig av regionen.
For en ny eiendom (fra utbygger): Du betaler MVA (IVA) på 10 %, pluss gebyrer for juridisk dokumentasjon (AJD).
NIE (Número de Identificación de Extranjero) er ditt skatteidentifikasjonsnummer som utlending i Spania. Det er ditt skattemessige «personnummer».
Ja, absolutt. Det er umulig å signere skjøtet ("Escritura") uten NIE. Du trenger det også for å åpne en spansk bankkonto, betale skatter, eller inngå kontrakter for vann og strøm.
Så snart som mulig. Ikke vent til du har funnet en bolig. Behandlingstiden ved konsulatet eller i Spania kan være flere uker. Å ha NIE-nummeret ditt klart gjør at du kan handle raskt når du finner den rette boligen.
Det mest kritiske steget er den juridiske kontrollen (Due Diligence) utført av din advokat. Advokaten din må analysere alle juridiske dokumenter for eiendommen for å forsikre seg om at den er "ren" (uten gjeld eller uregelmessigheter).
Dette er det viktigste dokumentet i forbindelse med kontrollen av en eiendom. Det er eiendommens offisielle identitetskort, utstedt av Eiendomsregisteret.
Den bekrefter tre viktige punkter:
Eieren: Er selger den rettmessige eieren?
Beskrivelsen: Er arealet (m²), bassenget, osv., korrekt registrert?
Gjeld ("Cargas"): Har eiendommen en løpende pantegjeld, rettslig utlegg eller annen gjeld?
Nei, og dette er en grunnleggende forskjell. Den spanske notaren er en nøytral offentlig tjenestemann. Han sjekker identiteter og lovligheten av skjøtet, men han beskytter ikke spesifikt kjøperens interesser (for eksempel sjekker han ikke byggetillatelser eller fellesgjeld).
Advokaten er den eneste fagpersonen som forsvarer DINE interesser. Det er han/hun som utfører «Due Diligence» (analyse av «Nota Simple», sjekk av gjeld, tillatelser og sameieavgifter) og som utarbeider en forhåndskontrakt («Contrato de Arras») som beskytter deg.
Dette er forhåndsavtalen eller den bindende kjøpsavtalen. Det er dokumentet som juridisk binder selgeren til å selge deg eiendommen, og deg til å kjøpe den til avtalt pris. Den signeres etter juridiske kontroller.
Vanlig praksis er å betale et forskudd på 10 % av kjøpesummen for eiendommen.
Med mindre en suspensiv klausul (som avslag på lån) blir aktivert, mister du hele ditt forskudd på 10 %. Motsatt, hvis selgeren trekker seg, må han vanligvis betale deg det dobbelte av forskuddet tilbake.
Dette er det **offisielle og endelige skjøtet** som signeres foran notarius publicus. Det er akkurat på dette tidspunktet du betaler restbeløpet og mottar nøklene. Du blir offisielt eier.
