Жизнь и покупка недвижимости на Майорке: Полное руководство 2025

Majorque offre une qualité de vie incomparable qui attire un large éventail d'investisseurs et d'expatriés. Contrairement à de nombreuses îles, Majorque est active toute l'année, notamment sa capitale, Palma. Les atouts majeurs incluent :

• Un climat méditerranéen exceptionnel, idéal pour les activités en extérieur comme le nautisme et le golf.
• Une vie urbaine sophistiquée à Palma, riche en culture, gastronomie étoilée et boutiques de luxe.
• Une tranquillité rurale authentique dans des villages pittoresques comme Valldemossa ou Pollença.
• Des infrastructures modernes et des écoles internationales reconnues, parfaites pour les familles.

Cette dualité unique satisfait aussi bien les familles que les retraités actifs ou les nomades digitaux.

En 2025, le marché immobilier à Majorque se distingue par une stabilisation des prix à un niveau élevé. La demande étrangère, notamment allemande, britannique, scandinave et française, reste le principal moteur et absorbe une offre qui se raréfie. Il est important de noter qu'une prime significative est accordée aux biens rénovés, énergétiquement efficaces, et surtout à ceux disposant d'une licence de location touristique (ETV), véritable Saint Graal pour l'investisseur.

Le marché est également très segmenté, avec des disparités de prix importantes entre les différentes zones géographiques de l'île.

Il est essentiel de comprendre la géographie des prix pour cibler efficacement votre recherche à Majorque. Voici un aperçu des zones clés et de leurs profils :

• Palma (Centre & Portixol) : Idéale pour la vie urbaine et historique, en bord de mer, avec des prix estimés entre 5 500 € et 8 000 €/m².
• Sud-Ouest (Andratx, Bendinat) : La zone la plus luxueuse, prisée pour ses villas exclusives et marinas, avec des prix pouvant dépasser les 12 000 €/m².
• Nord (Pollença, Alcúdia) : Une ambiance plus familiale, proche de la nature et des plages de sable, avec des prix de 4 500 € à 6 500 €/m².
• Intérieur (Inca, Sineu) : Offre une Majorque plus authentique et calme, avec des Fincas traditionnelles, et des prix plus abordables de 3 000 € à 4 500 €/m².

Le Sud-Ouest demeure la zone la plus onéreuse, tandis que l'intérieur des terres présente encore de belles opportunités pour ceux qui recherchent l'espace et l'authenticité.

L'investissement immobilier à Majorque, bien que prometteur, comporte des spécificités et des pièges à éviter. Les points de vigilance incluent :

• Les infractions urbanistiques : C'est un problème très courant, surtout pour les propriétés rurales (fincas). Une vérification juridique approfondie (due diligence) est indispensable.
• La fiscalité élevée : L'ITP (Impôt de Transmission de Patrimoine) aux Baléares est progressif et peut atteindre jusqu'à 13% pour les biens de luxe.
• Les licences de location touristique (ETV) : Leur obtention est désormais extrêmement difficile, voire impossible dans certaines zones. N'achetez jamais sur la promesse d'une rentabilité locative saisonnière sans vérifier l'existence et la validité préalable de la licence ETV.

Un accompagnement par des experts locaux est crucial pour naviguer ces complexités.

La première et la plus cruciale des étapes administratives pour tout acheteur étranger à Majorque est l'obtention du NIE (Numéro d'Identification d'Étranger). Ce numéro est votre identifiant fiscal et administratif en Espagne, et il est absolument indispensable. Sans lui, aucune transaction immobilière n'est possible, que ce soit pour signer un contrat de réservation, l'escritura (acte authentique), ou même ouvrir un compte bancaire espagnol.

La fiscalité à l'achat immobilier aux Baléares est un facteur majeur à considérer. Le principal impôt est l'ITP (Impôt de Transmission de Patrimoine), qui s'applique aux biens d'occasion. Aux Baléares, cet impôt est progressif et peut atteindre des taux significatifs, parfois jusqu'à 13% pour les propriétés de luxe.

Il est crucial d'intégrer cette fiscalité élevée dans votre budget, en plus d'autres frais annexes (notaire, registre, honoraires d'avocat), qui représentent généralement entre 10% et 12% du prix d'achat total du bien.

Au-delà du prix d'achat du bien, des frais annexes sont inévitables et doivent être budgétisés avec soin. Nous conseillons généralement de prévoir environ 10% à 12% du prix d'achat pour couvrir l'ensemble de ces dépenses. Ils incluent :

• L'ITP (Impôt de Transmission de Patrimoine), dont le taux varie selon le montant du bien.
• Les frais de notaire pour la signature de l'escritura.
• Les frais d'inscription au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad).
• Les honoraires de votre avocat ou conseiller juridique, indispensable pour une due diligence rigoureuse.
• D'éventuels frais bancaires si vous contractez un prêt hypothécaire.

Ces frais peuvent varier légèrement, mais cette estimation vous offre une base solide pour votre budget prévisionnel.

Le processus d'achat d'un bien immobilier à Majorque suit plusieurs étapes structurées, que nous vous recommandons de suivre avec l'aide d'un expert :

1. Obtention du NIE : Indispensable pour toute transaction en Espagne.
2. Vérification juridique (Due Diligence) : Un avocat examine la situation légale, urbanistique et fiscale du bien.
3. Contrat de réservation (Arras) : Engagement ferme de l'acheteur et du vendeur, souvent avec un acompte de 10% du prix d'achat.
4. Signature de l'acte authentique (Escritura) : Devant un notaire public, le solde du prix est versé et la propriété est transférée.
5. Enregistrement au Registre de la Propriété : Le bien est officiellement inscrit à votre nom.
6. Déclaration et paiement des impôts : Notamment l'ITP et d'autres taxes locales.
7. Vérification de la licence ETV : Si l'investissement inclut la location touristique, s'assurer de la validité de la licence existante.

Chaque étape est cruciale pour sécuriser votre investissement.

Une licence touristique, ou ETV (Estancia Turística Vacacional), est une autorisation légale délivrée par le gouvernement des Baléares qui permet de louer une propriété à des fins de courte durée ou saisonnières. Elle est absolument cruciale pour tout investisseur souhaitant générer des revenus locatifs via la location saisonnière à Majorque.

Sans une licence ETV valide, toute location à des touristes est illégale et passible de lourdes amendes. Elle est devenue un actif très recherché car elle garantit la légalité et la rentabilité potentielle de votre investissement locatif.

Non, il est aujourd'hui extrêmement difficile, voire impossible dans certaines zones de Majorque, d'obtenir une nouvelle licence de location touristique (ETV). Un moratoire a été mis en place par les autorités des Baléares pour réguler le marché locatif saisonnier.

Par conséquent, pour tout projet d'investissement locatif à Majorque, il est impératif de cibler des biens qui possèdent déjà une licence ETV existante et valide. Ne comptez pas sur l'obtention future d'une nouvelle licence, car la réglementation est très restrictive et peu encline à s'assouplir.

La vérification juridique, ou Due Diligence, est une étape fondamentale et non négociable dans le processus d'achat immobilier à Majorque. Elle consiste en un examen approfondi de tous les aspects légaux, urbanistiques et fiscaux du bien par un avocat spécialisé.

Cela inclut la vérification de :

• La légalité de la construction et l'absence d'infractions urbanistiques.
• L'absence de charges, hypothèques, saisies ou dettes sur la propriété.
• La conformité du bien avec le cadastre et le Registre de la Propriété.
• La validité des permis et licences, notamment la licence touristique (ETV) si applicable.
• La situation fiscale du vendeur et du bien.

Cette démarche garantit la sécurité juridique de votre acquisition et prévient les risques futurs.

Vivre à Majorque implique un coût de la vie légèrement supérieur à celui de la péninsule ibérique. Cette différence est principalement due à l'insularité, qui affecte les prix des biens de consommation et de l'énergie. Cependant, Majorque reste très compétitive par rapport à de nombreuses grandes capitales européennes.

Voici une comparaison des postes de dépenses clés :

Globalement, bien que l'immobilier soit significativement plus cher, les autres postes de dépenses restent gérables avec une bonne connaissance du marché local.

Oui, vivre et acheter à Majorque en 2025 reste un investissement sûr et un projet de vie très intéressant. Malgré un budget conséquent nécessaire pour l'acquisition, la sécurité juridique du marché espagnol, la stabilité des prix et la qualité de vie exceptionnelle de l'île justifient cet effort financier.

L'attrait international de Majorque assure une demande continue et une valorisation patrimoniale solide sur le long terme. Que vous cherchiez une résidence principale, une villa de luxe ou un investissement locatif, l'île offre une grande diversité de biens avec un fort potentiel.

L'accompagnement par des experts locaux est la clé du succès pour tout projet d'acquisition immobilière à Majorque. Le marché est complexe et très segmenté, avec des spécificités légales et urbanistiques propres aux Baléares.

Un expert local, tel que Voguimmo, vous aidera à :

• Naviguer les subtilités du marché et identifier les meilleures opportunités.
• Éviter les pièges urbanistiques et légaux (infractions, licences ETV).
• Comprendre la fiscalité locale et optimiser votre investissement.
• Garantir une due diligence rigoureuse et sécuriser votre transaction.
• Gagner du temps et de la tranquillité d'esprit tout au long du processus.

Leur connaissance approfondie du terrain est indispensable pour un achat serein et réussi.