comment renegocier son taux de credit immobilier
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FAQ : Renégocier son Prêt Immobilier en Espagne
C'est très simple. La Novación (Novation) consiste à demander à votre banque actuelle de modifier votre prêt (ex: baisser le taux) ; elle peut refuser. La Subrogación (Subrogation) est votre droit de transférer votre prêt chez une banque concurrente qui vous propose de meilleures conditions ; votre banque actuelle ne peut pas s'y opposer.
Parce qu'elle n'a aucune obligation légale ni aucun intérêt commercial à le faire. Vous avez signé un contrat avec un taux (ex: 4%) qui lui rapporte de l'argent. Elle n'acceptera de négocier que si elle y est forcée, c'est-à-dire lorsqu'une autre banque lui enverra une offre de "Subrogación" pour vous "voler" comme client.
Le coût principal est la "comisión por cancelación anticipada" (pénalité de remboursement anticipé) de votre prêt actuel. Vous devez la vérifier dans votre contrat. La loi espagnole la plafonne : pour les prêts à taux fixe récents, elle est d'environ 2% du capital restant dû pendant les 10 premières années (et 1.5% ensuite). Votre calcul de rentabilité doit commencer par là.
À cause du système d'amortissement (identique en France). Au début de votre prêt, vos mensualités remboursent principalement des intérêts. C'est donc le meilleur moment pour réduire le taux. À la fin de votre prêt, vous ne remboursez presque que du capital, donc changer le taux n'a quasiment plus d'impact financier.
C'est le grand avantage de la loi hypothécaire espagnole (Ley 5/2019). La nouvelle banque (celle qui vous accueille) a l'obligation de payer la majorité des frais de l'opération : les frais de Notaire, de Registre et de Gestoría. Le client ne paie généralement que la nouvelle "Tasación" (évaluation) et la pénalité de remboursement anticipé.
Non. Une "Subrogación de acreedor" pure ne fait que changer le créancier (la banque) pour le capital restant dû, aux mêmes conditions de durée. Si vous voulez changer le taux ET la durée (ou demander plus d'argent), cela s'appelle une "Novación" ou un "nouveau prêt", ce qui est plus complexe et fiscalement plus coûteux (vous devrez repayer l'impôt AJD).
Non. Si votre banque actuelle s'aligne (ce qui est rare), vous avez le choix. Vous pouvez accepter sa contre-offre (c'est plus simple) ou la refuser et quand même partir chez le concurrent. Si votre relation de confiance est rompue, vous êtes libre de partir.
Le processus légal est exactement le même. La seule différence est que la nouvelle banque va analyser votre solvabilité en tant que non-résident. Vous devrez fournir à nouveau tous vos documents (avis d'imposition de France/Belgique, contrat de travail...). Si votre situation financière s'est dégradée, la nouvelle banque peut refuser votre dossier.
Le seul risque financier est de payer la nouvelle "Tasación" (évaluation du bien, environ 300€-500€) et que l'opération n'aboutisse pas. Soit parce que la nouvelle banque refuse votre dossier financier, soit parce que la "Tasación" est trop basse. Vous aurez alors perdu ces frais.
Oui, absolument. C'est même l'une des raisons principales. Si vous avez un taux variable (ex: Euribor + 1.2%) et que vous avez peur des hausses futures, vous pouvez faire une "Subrogación" pour transférer votre prêt vers une offre à taux fixe chez un concurrent et sécuriser vos mensualités.
Parce que c'est <strong>beaucoup plus cher</strong>. Annuler un prêt (`cancelación`) et en ouvrir un nouveau (`nueva hipoteca`) vous oblige à payer tous les frais d'un nouveau prêt, y compris l'impôt <strong>AJD</strong> (Actos Jurídicos Documentados), qui peut représenter 1.5% du montant. La "Subrogación" a été spécifiquement conçue pour éviter cet impôt et est donc bien moins chère.
C'est la *Ficha Europea de Información Normalizada*. C'est le document le plus important. C'est l'offre de prêt officielle et contraignante de la nouvelle banque, qui détaille le taux, les frais, les pénalités. C'est le document clé.
Probablement pas. L'écart de 0.5% est faible. N'oubliez pas que vous devrez payer la pénalité de remboursement anticipé (peut-être 2% de votre capital !). Il faudrait de nombreuses années juste pour rembourser ce coût. C'est pourquoi le guide E-E-A-T recommande un écart minimum de 0.75% à 1.0% pour que l'opération soit rentable.
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement recommandé, surtout pour un non-résident. Un courtier connaît les banques qui sont les plus agressives sur les offres de subrogation (ex: Bankinter, ING) et gérera le dossier pour vous, maximisant vos chances de succès.
Oui. Vous pouvez transférer le prêt. Cependant, votre ancienne banque peut annuler les réductions (bonificaciones) qu'elle vous appliquait. De plus, la nouvelle banque vous demandera sûrement de souscrire à ses propres produits (nouvelle assurance vie, etc.) pour vous offrir son meilleur taux. Vous devez comparer le coût total des deux "packages".
