Hur man köper en fastighet i Spanien
Att köpa fastighet i Spanien lockar allt fler utlänningar, som lockas av klimatet, livsstilen och priserna, som fortfarande är överkomliga jämfört med andra europeiska länder. Oavsett om du planerar ett andra hem, en hyresinvestering eller en permanent flytt, är det viktigt att förstå de steg som är inblandade, de lokala reglerna och de tillhörande kostnaderna. Här är en komplett guide för att köpa fastigheter i Spanien på ett tryggt och säkert sätt.
1. 🧭 Förbereda ditt fastighetsköp i Spanien
🌟 Definiera ditt mål
Innan du tar några steg, ställ dig själv de rätta frågorna:
- Vill du bo här året runt?
- Letar du efter ett andra hem för din semester?
- Siktar du på en lönsam hyresinvestering?
Detta klargörande kommer att hjälpa dig att välja rätt region, typ av fastighet (lägenhet, villa, byhus) och budget.
🌍 Studera den spanska fastighetsmarknaden
Priserna varierar kraftigt från region till region:
- Madrid: 2 965 euro/kvadratmeter
- Barcelona: 3 380 euro per kvadratmeter
- Marbella: 3 070 euro/m².
2. 🗘️ De viktigaste stegen vid köp av fastighet i Spanien
- Skaffa ditt NIE Detta är det identifikationsnummer du behöver för att köpa en fastighet i Spanien.
- Öppna ett bankkonto i Spanien för betalningar och avgifter.
- Hitta fastigheten via pålitliga byråer eller plattformar som Idealista.
- Utför en juridisk kontroll med en specialiserad advokat.
- Underteckna ett bokningsavtal (contrato de arras), vanligtvis med en deposition på 10 %.
- Slutför hos notarien: officiellt köpebrev och registrering.
3. 💶 Budget: skatter, avgifter och finansiering
Kostnader för köpet
Räkna med att betala mellan 10 och 15 % utöver köpeskillingen:
- Överlåtelseskatt (ITP): 6 till 10 % beroende på region
- Notarie- och registreringsavgifter: 1 000-2 000 euro
- Advokatarvode: ≈ 1 % av köpeskillingen
Finansiering
Personer som inte är bosatta i landet kan låna upp till 70 % av fastighetens värde. Fast ränta på mellan 2 % och 4 %.
4. 💼 Beskattning efter köpet
Lokala skatter
- IBI: kommunal fastighetsskatt
- Samäganderätt och underhållsavgifter
Hyresintäkter
Personer bos atta iEU/EES: beskattas med 19 %, med eventuella avdrag (ränta, arbete, IBI osv.)
Personer bosattautanför EU/EES: beskattas med 24%, utan avdrag.
| Status | Skattesats | Avdrag |
|---|---|---|
| EU/EES | 19 % | EU |
| Icke-EU | 24 % | Nej |
Förmögenhetsskatt
Tillämplig på nettoförmögenhet över 700.000 euro (varierar beroende på region).
5. 🏜️ Regioner att köpa i
- Costa Blanca: Alicante, Calpe, Torrevieja
- Costa del Sol: Marbella, Estepona
- Katalonien: Barcelona, högre skattesats
- Balearerna: sällsynta och dyra fastigheter
- Valencia: bra valuta för pengarna
6. 👤 Vittnesmål från kund
"Jag letade efter en pied-à-terre för semestern. Valencia stack ut: lättillgängligt, livligt, prisvärt. Tack vare en fransktalande byrå fick jag snabbt min NIE, öppnade ett konto och hittade en välplacerad T2. Köpet var klart på 3 månader och jag hyr nu ut den 8 månader om året. - Marc, 42, Paris
7. ❓ VANLIGA FRÅGOR
- Kan jag köpa en fastighet utan att bo i Spanien? Ja, detta är tillåtet.
- Vad är den genomsnittliga längden på ett köp? Cirka 6 till 12 veckor.
- Finns det en återförsäljningsskatt? Ja, plus kommunalskatt och skatt.
- Kvalificerar sig köpet för Golden Visa? Ja, över 500 000 euro utan extern finansiering.
8. 🧠 Sammanfattning
| Etapp | Målsättning |
|---|---|
| NIE | Obligatorisk identifierare |
| Bankkonto | Hantera betalningar |
| Advokat | Juridisk säkerhet |
| Bokningsavtal | Åtagande |
| Notarie | Officiell handling |
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FAQ Achat Immobilier en Espagne : Particulier ou Société ?
Non, c'est fortement déconseillé. Comme l'indique le texte, utiliser une SCI française pour acheter en Espagne est un "piège fiscal". L'Espagne ne reconnaît pas la transparence fiscale de la SCI, ce qui entraîne de graves complications.
Le problème est que l'Espagne ne considère pas la SCI comme "transparente". Pour le fisc espagnol, c'est une entité étrangère opaque. Cela signifie que les revenus (loyers) seront taxés une première fois en Espagne au niveau de la SCI, puis une seconde fois en France lorsque vous (les associés) recevrez les dividendes. C'est le cauchemar de la double imposition.
La méthode la plus simple et la plus courante est l'achat en nom propre (en tant que persona física, ou particulier). Le processus est direct et la fiscalité est prévisible, ce qui est idéal pour un usage personnel ou un investissement locatif unique.
Les étapes fondamentales sont :
-
Obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), qui est votre identifiant fiscal.
-
Ouvrir un compte bancaire espagnol.
-
Mandater un avocat (abogado) pour les vérifications légales (notamment la Nota Simple).
-
Signer l'acte de vente (escritura) chez le notaire.
Oui, le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est absolument obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne, que ce soit en nom propre ou via une société. C'est votre numéro d'identification fiscal unique en Espagne.
Vous paierez l'un des deux impôts suivants (non cumulables) :
-
Pour un bien ancien : L'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), dont le taux varie de 7% à 10% selon la région.
-
Pour un bien neuf : L'IVA (la TVA espagnole) à 10%.
En tant que résident de l'UE, vous serez imposé sur les revenus locatifs via l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Le taux est avantageux : 19% sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges).
Oui. Même si vous ne louez pas le bien, l'Espagne considère que vous bénéficiez d'un "loyer fictif". Vous devez payer l'IRNR sur la base d'un revenu imputé, calculé en appliquant un pourcentage (1,1% ou 2%) sur la valeur cadastrale du bien. Le taux d'imposition est de 19% sur cette base.
La seule solution viable pour acheter via une structure professionnelle est de créer une société de droit espagnol. La plus courante est la Sociedad Limitada (SL), qui est l'équivalent de la SARL ou SASU française.
La création d'une SL n'est pas recommandée pour une simple résidence secondaire. Elle devient pertinente uniquement pour un investissement d'envergure, si vous remplissez ces conditions :
-
Il s'agit d'un investissement purement locatif (pas d'usage personnel).
-
Vous prévoyez d'acheter plusieurs biens (généralement 3 ou plus).
-
L'optimisation de la succession (transmission de parts sociales) est un objectif majeur.
Le principal inconvénient est le coût de gestion annuel. Vous aurez l'obligation de tenir une comptabilité complète et de faire appel à un gestor (comptable), ce qui engendre des frais fixes élevés (estimés entre 1 000€ et 2 500€ par an), que le bien soit loué ou non.
Ce n'est pas recommandé. Si vous (l'associé) utilisez le bien gratuitement, le fisc espagnol considère cela comme un avantage en nature, qui doit être déclaré et taxé. La SL est conçue pour une activité locative professionnelle, pas pour un usage personnel.
La différence est majeure :
-
Nom propre : Imposition à l'IRNR à 19% sur le revenu net.
-
SL espagnole : Imposition à l'IS (Impôt Société espagnol) à 25% sur le bénéfice net.
Si l'anonymat est un critère essentiel, la SL espagnole est la seule solution. Au Registre de la Propriété, c'est le nom de la SL qui apparaîtra comme propriétaire, pas le vôtre. À l'inverse, lors d'un achat en nom propre, votre nom est public.
Pour 90% des acheteurs français qui acquièrent une résidence secondaire ou un unique bien locatif, l'achat en nom propre (particulier) est la voie la plus simple, la moins coûteuse et la plus sûre fiscalement.
