5 fallgropar att undvika när du köper fastighet i Spanien
Att köpa en fastighet i Spanien tilltalar många utlänningar, särskilt fransmän, som letar efter ett behagligt klimat, en solig livsmiljö och mer överkomliga priser än i Frankrike. Men som på alla utländska marknader har fastighetsköp i Spanien sina egna särdrag, som du måste vara medveten om för att undvika obehagliga överraskningar.
Här är de 5 största fallgroparna som du bör undvika när du köper fastighet i Spanien, tillsammans med praktiska råd om hur du säkrar ditt projekt och investerar med sinnesfrid.
1. Underlåtenhet att kontrollera fastighetens juridiska status
En av de första fallgroparna gäller fastighetens juridiska status. Det är inte ovanligt i Spanien att stöta på fastigheter som inte är i ordning, särskilt på landsbygden eller i äldre områden.
- Se till att fastigheten är korrekt registrerad i fastighetsregistret.
- Kontrollera att det inte finns några inteckningar, skulder eller planavgifter.
- Be om nota simple, ett officiellt spanskt dokument som sammanfattar de juridiska detaljerna för fastigheten.
Om du inte gör denna kontroll kan du köpa en fastighet med dolda skulder eller till och med i en olaglig situation, med risk för rivning eller betydande böter.
2. Underskattning av inköpskostnaderna
Det annonserade priset återspeglar inte alltid den verkliga kostnaden för ditt köp. I Spanien kan tilläggskostnaderna uppgå till mellan 10 och 13 % av fastighetens pris.
Dessa inkluderar
- Notarie- och registreringsavgifter
- Överlåtelseskatt (ITP) eller moms (för nya fastigheter)
- Mäklararvoden (betalas ibland av köparen)
- Eventuella juridiska avgifter (advokat, översättare etc.)
Tips: Planera i förväg för att undvika obehagliga ekonomiska överraskningar i slutet av processen.
3. Att inte anlita en oberoende professionell aktör
I Spanien är fastighetsmäklare inte alltid reglerade på samma sätt som i Frankrike. Vem som helst kan utöva yrket, vilket ökar risken för misstag eller missbruk.
Lita inte enbart på den mäklare som säljer fastigheten: deras mål är att slutföra försäljningen, inte nödvändigtvis att skydda dig.
Vi rekommenderar starkt att du :
- Anlitar en oberoende fastighetsjurist ("abogado"), som kontrollerar alla juridiska dokument.
- Arbeta med en kompetent notarie, även om deras roll är mer begränsad än i Frankrike.
- låta översätta alla dokument om du inte talar flytande spanska.
Detta innebär en extra kostnad, men det är en viktig säkerhetsgaranti när du köper utomlands.
4. Glöm bort samäganderätt eller stadsplaneringsbestämmelser
Innan du köper ska du se till att du vet vilka regler som gäller för fastigheten:
- Finns det några begränsningar i ägarnas gemenskap (samägande)?
- Finns det några planerade arbeten? Vilka är de månatliga avgifterna?
- Kan fastigheten hyras ut på säsongsbasis? Vissa regioner kräver särskilda turistlicenser.
- Finns pool, trädgård och garage med i lagfarten?
Om du glömmer bort dessa punkter kan det hindra dig från att få ut mesta möjliga av din fastighet eller generera oväntade kostnader på lång sikt.
5. Underteckna en compromis utan nödvändiga garantier
Den spanska "compromis de vente" ("contrato de arras") är ett starkt åtagande: om du drar dig ur utan motivering förlorar du handpenningen (ofta 10 % av priset).
Innan du undertecknar något :
- Kontrollera alla juridiska dokument (bygglov etc.).
- Försäkra dig om att säljaren är den lagliga ägaren.
- Inkludera en suspensiv klausul om du behöver finansiering.
En jurist kan också hjälpa dig att upprätta ett balanserat avtal som ligger i ditt intresse.
Praktiska råd för ett lyckat fastighetsköp i Spanien
Förutom att undvika dessa fem vanliga fallgropar, följer här några rekommendationer för att säkra din investering:
- Skaffa ditt NIE (Foreigner Identification Number) innan du vidtar några åtgärder.
- Öppna ett spanskt bankkonto för att underlätta lokala överföringar och betalningar.
- Ta reda på mer om fastighetsregistret och lokala skatter (IBI, avfallsskatt etc.).
- Besök flera fastigheter och områden och undvik att stressa fram saker.
- Förbered en investeringsstrategi om du planerar att hyra: kortsiktigt, långsiktigt, säsongsbetonat?
Slutsats: säkra ditt fastighetsprojekt i Spanien
Att köpa en fastighet i Spanien kan vara ett utmärkt tillfälle, oavsett om det gäller ett andra hem, en hyresinvestering eller en långsiktig flytt. Men för att lyckas med projektet är det viktigt att du omger dig med rätt personer och undviker de klassiska misstagen.
Låt inte en dröm om solsken förvandlas till en administrativ eller juridisk mardröm. Ta god tid på dig, skaffa dig information och ta hjälp av kompetent personal.
Vår byrå kommer att vara med dig varje steg på vägen för att säkra din investering och hitta den perfekta fastigheten, till rätt pris och utan stress.
Kontakta VOGUIMMO
🇫🇷 📞 Franskt tel:
+33 6 47 20 11 09
🇪🇸 📞 Spanskt tel:
+34 6 80 72 13 47
📍 Adress:
Av. Arquitecto Félix Candela, 30 , 03540 Alicante, Spanien📅 Tidsbokning
Boka möte online🕒 Öppettider VOGUIMMO
Måndag till lördag, 09:00 - 19:00
På samma ämne:
FAQ : Éviter les Pièges de l'Achat Immobilier en Espagne
Le piège n°1 est de négliger la situation légale du bien. En Espagne, il est possible de vendre un bien avec des dettes (hypothèque, impôts impayés) ou des irrégularités (piscine illégale). L'acheteur hérite automatiquement de tous ces problèmes s'ils ne sont pas vérifiés avant la signature.
La "Nota Simple" est la radiographie légale de la propriété, émise par le Registre de la Propriété. Elle est indispensable car elle seule confirme trois points vitaux :
-
Qui est le vrai propriétaire (le vendeur a-t-il le droit de vendre ?).
-
La description légale du bien (la surface, la piscine, etc., sont-elles déclarées ?).
-
S'il y a des dettes ("cargas") (une hypothèque, une saisie, des impayés).
Vous héritez d'une construction illégale. Vous serez responsable de sa régularisation (si possible), ce qui implique des coûts, des taxes, et des démarches administratives. Dans le pire des cas (si la construction n'est pas légalisable), vous pourriez être contraint de la démolir à vos frais.
En tant qu'acheteur, vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 10 % à 14 % du prix d'achat. Ces frais couvrent l'impôt principal (ITP ou TVA), les frais de notaire, les frais d'enregistrement de la propriété et les honoraires de votre avocat.
Cela dépend si le bien est neuf ou ancien :
-
Pour un bien ancien (revente) : Vous payez l'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), qui varie de 7 % à 10 % selon la région.
-
Pour un bien neuf (promoteur) : Vous payez la TVA (IVA) à 10 %, plus un impôt sur les actes juridiques (AJD) d'environ 1,5 %.
Non. C'est une différence culturelle fondamentale. Le notaire espagnol (Notario) est un officier public neutre. Il certifie l'identité des parties et l'authenticité de l'acte, mais il ne vérifie pas la légalité urbanistique ni les dettes de la même manière qu'un notaire français.
C'est le rôle de votre avocat indépendant (Abogado). Il est le seul professionnel qui défend vos intérêts. C'est lui qui analyse la Nota Simple, vérifie les permis d'urbanisme, s'assure de l'absence de dettes et négocie les clauses du contrat pour vous protéger.
L'agent immobilier est un commercial dont l'objectif est de conclure la vente. Il est généralement payé par le vendeur et protège donc les intérêts de ce dernier. Il ne peut et ne doit pas remplacer le conseil juridique d'un avocat qui vous est dédié.
C'est le compromis de vente espagnol. En le signant, vous versez un acompte (généralement 10 % du prix) pour réserver le bien. C'est un contrat très engageant : si vous vous rétractez sans raison valable (clause suspensive), vous perdez cet acompte.
Ne signez jamais ce contrat avant que votre avocat ait reçu et analysé en détail la Nota Simple, vérifié la conformité urbanistique et confirmé l'absence de dettes. Toutes les vérifications doivent être faites avant de vous engager.
Votre avocat doit inclure des clauses suspensives (cláusulas suspensivas) dans le Contrato de Arras. La plus importante est la clause d'obtention de financement, qui stipule que si la banque vous refuse le prêt, vous pouvez annuler la vente et récupérer votre acompte de 10 %.
C'est un piège très courant. Vous devez vérifier deux choses :
-
La loi locale : De nombreuses villes (Barcelone, Valence, Palma) ont fortement restreint ou bloqué l'octroi de licences touristiques.
-
Le règlement de copropriété : La Comunidad (la copropriété) peut interdire la location touristique dans l'immeuble.
Ces vérifications sont à faire impérativement avant l'achat.
Votre avocat doit demander au syndic (Administrador) une attestation officielle certifiant que le vendeur est à jour de ses charges (gastos de comunidad). Si vous n'avez pas ce document, vous pourriez hériter des dettes de copropriété du vendeur.
Le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est votre numéro fiscal espagnol. Il est obligatoire pour acheter, ouvrir un compte bancaire, et payer vos impôts. Les délais d'obtention peuvent être longs (plusieurs semaines), il faut donc lancer la démarche dès le tout début de votre projet.
Les honoraires de votre avocat (Abogado). Ils représentent environ 1 % à 1,5 % du prix, mais c'est la seule dépense qui vous garantit une vérification juridique complète et vous évite d'hériter de problèmes (dettes, constructions illégales) qui pourraient vous coûter bien plus cher.
