j'ai fini de payer mon credit immobilier
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FAQ : J'ai fini de payer mon crédit, comment annuler l'hypothèque en Espagne ?
Non. C'est l'erreur la plus fréquente. Votre crédit est "financièrement éteint", mais l'inscription de l'hypothèque (la "carga") reste visible au Registre de la Propriété.
La banque n'a pas l'obligation légale d'initier cette démarche. C'est la responsabilité du propriétaire (vous) de demander l'annulation administrative (la "cancelación registral") pour "nettoyer" le statut légal de votre bien.
Ce n'est pas illégal, mais c'est très problématique si vous souhaitez vendre ou demander un nouveau prêt. Votre bien n'est pas considéré comme "libre de cargas" (libre de charges).
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- Blocage de la revente : La Nota Simple (l'extrait du registre) montrera toujours une dette. Aucun acheteur ni notaire n'acceptera de signer la vente tant que cette charge n'est pas levée.
- Impossibilité de nouveaux crédits : Si vous voulez ré-hypothéquer votre bien pour un autre projet, la banque refusera car l'ancienne hypothèque a toujours la priorité légale.
Il s'agit de la "cancelación registral de la hipoteca" (annulation de l'hypothèque au registre) ou du "levantamiento de la carga" (la levée de la charge).
Vous devez contacter votre banque (celle qui vous a octroyé le prêt) et demander le "Certificado de Deuda Cero" (Certificat de Dette Zéro).
Non. Le Banco de España (la Banque Centrale d'Espagne) stipule que l'émission de ce certificat est totalement gratuite pour le client.
Vous devez prendre rendez-vous chez le Notaire (Notaría) de votre choix pour signer l'acte officiel d'annulation, appelé "Escritura de Cancelación de Hipoteca".
Oui. Un représentant officiel de la banque (un apoderado) doit obligatoirement être présent pour signer l'acte avec vous, attestant que la banque renonce à sa garantie hypothécaire.
Oui et non. L'acte est soumis à l'Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (l'AJD), mais il est exempté de paiement. Le taux est de 0 %.
Même si le coût est nul, la présentation de la déclaration fiscale (le Modelo 600) au bureau des impôts (Hacienda) de votre région est une étape administrative obligatoire pour pouvoir passer à l'étape finale.
Une fois que vous avez l'acte notarié et la preuve de déclaration de l'AJD, vous devez déposer l'ensemble du dossier au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) pour que le registraire supprime physiquement l'inscription de l'hypothèque.
L'impôt (AJD) est à 0 € et le certificat (Deuda Cero) est gratuit, mais vous devrez payer :
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Les frais de Notaire (pour l'acte) : Environ 150 € - 300 €.
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Les frais de Registre (pour l'inscription) : Environ 100 € - 250 €.
La banque ne peut pas facturer le certificat, mais elle facture presque toujours le déplacement de son représentant (apoderado) chez le notaire pour la signature. Ces frais peuvent varier de 0 € à 250 €.
Une Gestoría est un cabinet administratif qui peut gérer tout ce processus pour vous : contacter la banque, prendre le rendez-vous chez le notaire, coordonner le représentant de la banque, remplir le Modelo 600 et aller au Registre. C'est une solution "confort" si vous ne parlez pas espagnol ou n'avez pas le temps, mais elle facture ses propres honoraires (environ 300 € - 600 €) en plus des frais de notaire et de registre.
