In 5 einfachen Schritten eine Immobilie in Spanien kaufen
In 5 einfachen Schritten eine Immobilie in Spanien kaufen.
Einleitung
Der Kauf einer Immobilie in Spanien kann für einen Ausländer kompliziert erscheinen. Doch mit einer guten Vorbereitung und professioneller Begleitung wird der Prozess einfach und sicher. Hier ist ein klarer Leitfaden in 5 praktischen Schritten für einen erfolgreichen Kauf.
1. Definieren Sie Ihr Projekt und Ihr Budget.
Vor jeder Suche sollten Sie unbedingt Ihre Ziele festlegen: Möchten Sie einen Zweitwohnsitz, eine Mietinvestition oder eine dauerhafte Niederlassung? Legen Sie auch Ihr Gesamtbudget fest, das den Preis der Immobilie und die Kosten für den Kauf in Spanien (durchschnittlich 12 % bis 14 % des Preises der Immobilie) umfasst.
2. Besorgen Sie sich die NIE (ausländische Identifikationsnummer).
Die NIE Spanien ist für jeden Immobilienkauf vorgeschrieben. Dieses Verwaltungsdokument erhalten Sie bei der spanischen Nationalpolizei oder dem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland. Ohne diese Nummer ist es nicht möglich, den Kaufvertrag zu unterzeichnen.
3. Suchen Sie nach der idealen Immobilie
Sobald Sie Ihre NIE in Händen halten, können Sie mit der Suche beginnen. Beauftragen Sie eine spezialisierte Immobilienagentur, um Zeit zu sparen und Zugang zu geprüften Immobilien zu erhalten. Überprüfen Sie den Zustand der Immobilie, ihre Lage und die Nähe zu wichtigen Einrichtungen (Verkehrsmittel, Geschäfte, Schulen, Gesundheitseinrichtungen).
4. Unterzeichnen Sie den Reservierungsvertrag und den Vorvertrag.
Nachdem Sie die Immobilie gefunden haben, unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag und anschließend einen Vorvertrag (contrato de arras). Dieses Dokument ist für beide Parteien verbindlich und erfordert eine Anzahlung (normalerweise 10 % des Immobilienpreises).
5. Den Kauf vor dem Notar abschließen.
Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar. Sie werden den Restbetrag des Kaufpreises und die Nebenkosten (Notar, Steuern, Eintragung) begleichen. Anschließend erhalten Sie Ihre Schlüssel und sind offiziell Eigentümer in Spanien.
Fazit
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist nicht kompliziert, wenn Sie diese fünf einfachen Schritte befolgen. Mit einer guten Begleitung gewinnen Sie Rechtssicherheit und vermeiden böse Überraschungen.
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FAQ Achat Immobilier en Espagne : Le Guide Pratique
La première étape est de définir précisément votre projet (résidence secondaire, investissement locatif, retraite ?) et de calculer votre budget global. Ce budget doit impérativement inclure le prix d'achat plus les frais annexes.
Vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 12 % à 14 % du prix d'achat. Pour un bien à 200 000 €, cela représente entre 24 000 € et 28 000 € de frais obligatoires (impôts, notaire, avocat, etc.).
Cela dépend si le bien est neuf ou ancien :
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Pour un bien ancien (revente) : Vous payez l'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), qui varie de 7 % à 10 % selon la région.
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Pour un bien neuf (promoteur) : Vous payez la TVA (IVA) à 10 %, plus des frais d'acte juridique (AJD).
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro d'identification fiscal en tant qu'étranger en Espagne. C'est votre "numéro de sécurité sociale" fiscal.
Oui, absolument. Il est impossible de signer l'acte d'achat final ("Escritura") sans NIE. Il est également obligatoire pour ouvrir un compte bancaire espagnol, payer vos impôts, ou souscrire des contrats d'eau et d'électricité.
Dès que possible. N'attendez pas d'avoir trouvé un bien. Les délais d'obtention au consulat ou en Espagne peuvent être de plusieurs semaines. Avoir votre NIE prêt vous permet d'agir vite quand vous trouvez le bon bien.
L'étape la plus critique est la vérification juridique (Due Diligence) menée par votre avocat. Il doit analyser tous les documents légaux du bien pour s'assurer qu'il est "propre" (sans dettes ni irrégularités).
C'est le document le plus important de la vérification. C'est la carte d'identité officielle du bien, émise par le Registre de la Propriété.
Elle confirme trois points essentiels :
-
Le propriétaire : Le vendeur est-il bien le propriétaire légal ?
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La description : La surface (m²), la piscine, etc., sont-elles bien enregistrées ?
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Les dettes ("Cargas") : Le bien a-t-il une hypothèque en cours, une saisie judiciaire ou d'autres dettes ?
Non, et c'est une différence fondamentale. Le notaire espagnol est un fonctionnaire public neutre. Il vérifie les identités et la légalité de l'acte, mais il ne protège pas spécifiquement les intérêts de l'acheteur (par exemple, il ne vérifie pas les permis d'urbanisme ou les dettes de copropriété).
L'avocat est le seul professionnel qui défend VOS intérêts. C'est lui qui effectue la "Due Diligence" (analyse de la Nota Simple, vérification des dettes, des permis, des charges de copropriété) et qui rédige un avant-contrat ("Contrato de Arras") qui vous protège.
C'est l'avant-contrat ou compromis de vente. C'est le document qui engage juridiquement le vendeur à vous vendre le bien et vous à l'acheter au prix convenu. Il est signé après les vérifications juridiques.
L'usage est de verser un acompte de 10 % du prix d'achat du bien.
Sauf si une clause suspensive (comme un refus de prêt) est activée, vous perdez la totalité de votre acompte de 10 %. Inversement, si le vendeur se rétracte, il doit généralement vous rembourser le double de l'acompte.
C'est l'acte authentique de vente final signé devant le notaire. C'est à ce moment précis que vous payez le solde du prix et que vous recevez les clés. Vous devenez officiellement propriétaire.
