50% de ratio de endeudamiento
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FAQ : Mythes et Réalités du Taux d'Endettement en Espagne
Non. C'est un mythe dangereux pour 99% des acheteurs. Baser son projet financier sur cette fausse croyance est le moyen le plus rapide de se voir refuser son prêt et de perdre son acompte.
La règle d'or est la "Tasa de Esfuerzo" (taux d'effort). Pour protéger les emprunteurs, la Banque d'Espagne (Banco de España) recommande fortement aux banques de détail de ne pas dépasser un seuil de 30% à 35%.
C'est l'équivalent espagnol de notre taux d'endettement. Il représente le pourcentage de vos revenus nets mensuels que vous consacrez au remboursement de l'ensemble de vos dettes (existantes + future mensualité espagnole).
Le danger est de signer un "Contrato de Arras" (compromis de vente) et de verser l'acompte de 10%, en pensant que le financement sera accepté. Lorsque la banque refusera le prêt (car vous dépassez 35%), vous risquez de perdre la totalité de cet acompte.
Elles additionnent toutes vos charges mensuelles (y compris la future mensualité espagnole) et les divisent par vos revenus nets mensuels stables.
Oui, absolument. Les banques analysent TOUTES vos dettes mondiales : prêts immobiliers en France ou en Belgique, crédits auto, prêts à la consommation, pensions alimentaires, etc.
La banque retient les revenus stables : salaires nets (CDI, fonctionnaire) et pensions de retraite. Les revenus locatifs sont généralement pondérés : la banque ne retiendra que 70% à 80% des loyers que vous percevez.
Il provient d'une confusion entre la banque de détail (ouverte à tous) et la "Banca Privada" (banque privée). Cette dernière peut, dans de très rares cas, accepter 50% pour des clients à très hauts revenus et patrimoine élevé.
Ce sont des profils disposant d'un patrimoine financier très élevé, généralement plus de 500 000 € ou 1 000 000 € en actifs financiers. La banque prend alors en garantie ce patrimoine, en plus des revenus.
C'est le critère le plus important pour la banque, plus que le pourcentage. C'est le montant en euros qu'il vous reste une fois toutes vos charges payées. Un taux de 50% sur un revenu de 3 000 € (reste 1 500 €) sera refusé, tandis qu'un taux de 50% sur 20 000 € (reste 10 000 €) peut être accepté.
L'article identifie trois solutions principales :
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Augmenter l'apport personnel (Aportación) pour réduire le montant emprunté.
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Solder les crédits existants (prêt auto, conso) pour libérer de la capacité d'emprunt.
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Ajouter un co-emprunteur (Cotitular) pour augmenter les revenus pris en compte.
Un non-résident doit fournir au minimum 30% du prix d'achat (car la banque ne finance que 70% maximum) plus environ 12% à 14% pour couvrir les frais de notaire, impôts et frais de dossier.
Oui, l'article précise que les pensions de retraite sont un profil "très apprécié pour sa stabilité" par les banques espagnoles lors du calcul des revenus.
C'est l'équivalent du compromis de vente. C'est un contrat privé entre l'acheteur et le vendeur où l'acheteur verse un acompte (souvent 10%) pour "réserver" le bien. Il est très difficile de récupérer cet acompte si l'on se rétracte.
L'expérience des experts est formelle : vous ne devez jamais engager un acompte (signer un "Contrato de Arras") avant d'avoir obtenu une pré-approbation de financement réaliste de la part d'une banque, basée sur la règle des 35%.
