Cómo comprar una vivienda en España
Comprar una propiedad en España atrae cada vez a más extranjeros, atraídos por el clima, el estilo de vida y los precios, que siguen siendo asequibles en comparación con otros países europeos. Ya se trate de una segunda residencia, de una inversión para alquilar o de un traslado permanente, es esencial conocer los pasos que hay que dar, las normas locales y los costes asociados. He aquí una guía completa para comprar una propiedad en España de forma segura.
1. 🧭 Cómo preparar la compra de una propiedad en España
🌟 Define tu objetivo
Antes de dar ningún paso, hazte las preguntas adecuadas:
- ¿Quieres vivir aquí todo el año?
- Buscas una segunda residencia para tus vacaciones?
- Tiene como objetivo una inversión rentable en alquiler?
Esta aclaración le ayudará a elegir la región, el tipo de propiedad (piso, chalet, casa de pueblo) y el presupuesto adecuados.
🌍 Estudiar el mercado inmobiliario español
Los precios varían mucho de una región a otra:
- Madrid: 2.965 euros/m2
- Barcelona: 3.380 euros por metro cuadrado
- Marbella: 3.070 euros/m².
2. 🗘️ Las etapas clave en la compra de una propiedad en España
- Obtener su NIE Este es el número de identificación que necesita para comprar una propiedad en España.
- Abrir una cuenta bancaria en España para pagos y comisiones.
- Buscar la vivienda a través de agencias o plataformas fiables como Idealista.
- Realizaruna comprobación legal con un abogado especializado.
- Firmar un contrato de arras, normalmente con un depósito del 10%.
- Finalizar con el notario: escritura oficial de compraventa y registro.
3. 💶 Presupuesto: impuestos, tasas y financiación.
Gastos de compra
Prevé pagar entre un 10 y un 15% sobre el precio de compra:
- Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): del 6 al 10% según la región
- Gastos de notaría y registro: de 1.000 a 2.000 euros
- Honorarios del abogado: ≈ 1% del precio de compra
Financiación
Los no residentes pueden pedir prestado hasta el 70% del valor de la propiedad. Tipos de interés fijos de entre el 2% y el 4%.
4. 💼 Impuestos posteriores a la compra
Impuestos locales
- IBI: impuesto municipal sobre bienes inmuebles
- Copropiedad ygastos de mantenimiento
Rentas del alquiler
Residentes UE/EEE: tributan al 19%, con posibles deducciones (intereses, obras, IBI, etc.)
Residentesfuera de la UE/EEE: tributan al 24%, sin deducciones.
| Situación | Tipo | Deducciones |
|---|---|---|
| UE/EEE | 19 % | Sí |
| No UE | 24 % | No |
Impuesto sobre el patrimonio
Aplicable sobre el patrimonio neto superior a 700.000 euros (varía según la región).
5. 🏜️ Regiones en las que comprar
- Costa Blanca: Alicante, Calpe, Torrevieja
- Costa del Sol: Marbella, Estepona
- Cataluña: Barcelona, tipo impositivo más alto
- Baleares: propiedades raras y caras
- Valencia: buena relación calidad-precio
6. 👤 Testimonio de un cliente
"Buscaba un pied-à-terre para las vacaciones. Valencia destacó: accesible, animada, asequible. Gracias a una agencia francófona, obtuve rápidamente mi NIE, abrí una cuenta y encontré un T2 bien situado. La compra se realizó en 3 meses y ahora la alquilo 8 meses al año. - Marc, 42 años, París
7. ❓ PREGUNTAS FRECUENTES
- ¿Puedo comprar una vivienda sin vivir en España? Sí, está permitido.
- ¿Cuál es la duración media de una compra? Aproximadamente de 6 a 12 semanas.
- ¿Existe un impuesto de reventa? Sí, más impuestos municipales y fiscales.
- ¿La compra puede acogerse al Golden Visa? Sí, por encima de 500.000 euros sin financiación externa.
8. 🧠 Resumen
| Etapa | Objetivo |
|---|---|
| NIE | Identificador obligatorio |
| Cuenta bancaria | Gestionar pagos |
| Abogado | Seguridad jurídica |
| Contrato de reserva | Compromiso |
| Notario | Escritura oficial |
¿Necesita ayuda? Póngase en contacto con un asesor o simule su proyecto
Contacto VOGUIMMO
🇪🇸 📞 Tel. España :
+34 6 80 72 13 47
📍 Dirección :
Av. Arquitecto Félix Candela, 30 , 03540 Alicante, España📅 Cita previa
Reservar cita online🕒 Horario VOGUIMMO
De lunes a sábado, de 9:00 a 19:00
Sobre el mismo tema:
Impuesto sobre el patrimonio en España: normas, baremos y consejos 2025
FAQ Achat Immobilier en Espagne : Particulier ou Société ?
Non, c'est fortement déconseillé. Comme l'indique le texte, utiliser une SCI française pour acheter en Espagne est un "piège fiscal". L'Espagne ne reconnaît pas la transparence fiscale de la SCI, ce qui entraîne de graves complications.
Le problème est que l'Espagne ne considère pas la SCI comme "transparente". Pour le fisc espagnol, c'est une entité étrangère opaque. Cela signifie que les revenus (loyers) seront taxés une première fois en Espagne au niveau de la SCI, puis une seconde fois en France lorsque vous (les associés) recevrez les dividendes. C'est le cauchemar de la double imposition.
La méthode la plus simple et la plus courante est l'achat en nom propre (en tant que persona física, ou particulier). Le processus est direct et la fiscalité est prévisible, ce qui est idéal pour un usage personnel ou un investissement locatif unique.
Les étapes fondamentales sont :
-
Obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), qui est votre identifiant fiscal.
-
Ouvrir un compte bancaire espagnol.
-
Mandater un avocat (abogado) pour les vérifications légales (notamment la Nota Simple).
-
Signer l'acte de vente (escritura) chez le notaire.
Oui, le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est absolument obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne, que ce soit en nom propre ou via une société. C'est votre numéro d'identification fiscal unique en Espagne.
Vous paierez l'un des deux impôts suivants (non cumulables) :
-
Pour un bien ancien : L'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), dont le taux varie de 7% à 10% selon la région.
-
Pour un bien neuf : L'IVA (la TVA espagnole) à 10%.
En tant que résident de l'UE, vous serez imposé sur les revenus locatifs via l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Le taux est avantageux : 19% sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges).
Oui. Même si vous ne louez pas le bien, l'Espagne considère que vous bénéficiez d'un "loyer fictif". Vous devez payer l'IRNR sur la base d'un revenu imputé, calculé en appliquant un pourcentage (1,1% ou 2%) sur la valeur cadastrale du bien. Le taux d'imposition est de 19% sur cette base.
La seule solution viable pour acheter via une structure professionnelle est de créer une société de droit espagnol. La plus courante est la Sociedad Limitada (SL), qui est l'équivalent de la SARL ou SASU française.
La création d'une SL n'est pas recommandée pour une simple résidence secondaire. Elle devient pertinente uniquement pour un investissement d'envergure, si vous remplissez ces conditions :
-
Il s'agit d'un investissement purement locatif (pas d'usage personnel).
-
Vous prévoyez d'acheter plusieurs biens (généralement 3 ou plus).
-
L'optimisation de la succession (transmission de parts sociales) est un objectif majeur.
Le principal inconvénient est le coût de gestion annuel. Vous aurez l'obligation de tenir une comptabilité complète et de faire appel à un gestor (comptable), ce qui engendre des frais fixes élevés (estimés entre 1 000€ et 2 500€ par an), que le bien soit loué ou non.
Ce n'est pas recommandé. Si vous (l'associé) utilisez le bien gratuitement, le fisc espagnol considère cela comme un avantage en nature, qui doit être déclaré et taxé. La SL est conçue pour une activité locative professionnelle, pas pour un usage personnel.
La différence est majeure :
-
Nom propre : Imposition à l'IRNR à 19% sur le revenu net.
-
SL espagnole : Imposition à l'IS (Impôt Société espagnol) à 25% sur le bénéfice net.
Si l'anonymat est un critère essentiel, la SL espagnole est la seule solution. Au Registre de la Propriété, c'est le nom de la SL qui apparaîtra comme propriétaire, pas le vôtre. À l'inverse, lors d'un achat en nom propre, votre nom est public.
Pour 90% des acheteurs français qui acquièrent une résidence secondaire ou un unique bien locatif, l'achat en nom propre (particulier) est la voie la plus simple, la moins coûteuse et la plus sûre fiscalement.
