Прирост капитала на недвижимость в Испании: расчет, льготы и советы 2025
Прирост капитала на недвижимость в Испании: расчет, льготы и советы 2025
Введение
Когда вы продаете недвижимость в Испании, разница между ценой покупки и ценой продажи может привести к приросту капитала. Этот прирост капитала облагается налогом и должен быть задекларирован в испанских налоговых органах. Понимание метода расчета, налоговых ставок и льгот поможет вам оптимизировать налогообложение вашей сделки.
1. Что такое прирост капитала от недвижимости?
Прирост капитала от недвижимости - это прибыль, полученная от продажи дома или земельного участка. Он рассчитывается путем вычитания скорректированной цены покупки (первоначальная цена покупки плюс обоснованные расходы и работы) из чистой цены продажи (после вычета нотариального и агентского вознаграждения).
2. Как она рассчитывается?
Формула выглядит следующим образом:
Прирост капитала = Цена продажи - (Цена покупки + расходы + работы)
Расходы, которые могут быть вычтены, включают:
- Налоги на передачу и нотариальные сборы, уплаченные при покупке.
- Комиссионные агентства недвижимости.
- Работы по реконструкции или расширению (с официальными счетами).
Таким образом, чистый прирост капитала соответствует реальной прибыли, полученной продавцом.
3. Налоговые ставки в 2025 году
В Испании прирост капитала от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (IRPF) для резидентов и налогом на нерезидентов (IRNR) для иностранцев. В 2025 году действует прогрессивная шкала:
- До €6 000: 19%
- От €6 000 до €50 000: 21%
- От €50 000 до €200 000: 23%
- Свыше €200 000: 26%
Для нерезидентов ЕС применяется ставка 24% без возможности вычета.
4. Практический пример
Квартира, купленная за 200 000 евро в 2015 году и перепроданная за 300 000 евро в 2025 году:
- Покупная цена с учетом затрат и работ: 220 000 евро
- Чистая цена продажи: 300 000 евро
- Чистый прирост капитала: 80 000 евро
- Налог к уплате (резидент ЕС): 21% на часть от 6 000 до 50 000 евро, затем 23% сверх этого.
Продавец заплатит около 17 480 евро налога.
5. Возможные исключения
Некоторые ситуации позволяют избежать или уменьшить налог на прирост капитала:
- Продажа основного жилья и реинвестирование в другое основное жилье в Испании или ЕС.
- Продажа резидентом старше 65 лет, освобождается, если это его основное жилье.
- Зачет убытков от активов, зарегистрированных в том же году.
- Соглашение о двойном налогообложении между Испанией и другими странами, позволяющее избежать двойного налогообложения.
6. Муниципальный налог на прирост капитала (plusvalía municipal)
В дополнение к налогу на прирост капитала продавцы также должны уплатить муниципальный налог, известный как "plusvalía municipal". Он рассчитывается на основе увеличения кадастровой стоимости земли с момента последней передачи. Каждый местный совет устанавливает свою ставку, которая может составлять несколько тысяч евро в зависимости от местоположения и срока владения недвижимостью.
7. Практические советы по снижению налога
Чтобы уменьшить налоговые последствия продажи:
- Сохраняйте все счета за все работы, проведенные с недвижимостью.
- Воспользуйтесь услугами юриста или налогового эксперта, чтобы оптимизировать налоговую декларацию.
- Проверьте, имеете ли вы право на какие-либо льготы в зависимости от вашего профиля.
- Договоритесь с покупателем, кто будет платить муниципальную плюсвалию (в некоторых случаях она может быть разделена).
Заключение
Налог на прирост капитала на недвижимость в Испании - это налог, который нельзя игнорировать при продаже недвижимости. Понимание того, как он рассчитывается и какие существуют освобождения, поможет вам предвидеть и сократить налоговые расходы. При правильной подготовке продажа вашей недвижимости может остаться выгодной и безопасной операцией.
