Покупка недвижимости в Испании: налоги и сборы
Введение
Покупка недвижимости в Испании становится все более популярной среди франкоговорящих, будь то второй дом, круглогодичное проживание или инвестиции в аренду. Однако важно учитывать не только цену покупки, но и сопутствующие расходы. В Испании налоги и сборы могут составлять от 12 до 14 % от стоимости недвижимости. Вот разбивка основных статей расходов, которые необходимо предусмотреть.
1. Налоги на момент покупки
- НДС (IVA): для нового дома он составляет 10 % от стоимости продажи.
- Налог на передачу наследства (ITP): для старых домов этот налог составляет от 6 до 10 % в зависимости от региона.
- Документированный юридический акт (AJD): налог, взимаемый при внесении недвижимости в реестр, в среднем около 1 %.
2. Нотариальные и регистрационные сборы
В Испании нотариус является обязательным. Их гонорары регулируются и обычно составляют от 0,5 до 1 % от стоимости покупки. К этому следует добавить расходы на регистрацию недвижимости, которые составляют от 400 до 800 евро.
3. Гонорар солиситора
Хотя это и не является обязательным, для обеспечения безопасности сделки настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами специализированного юриста. Вам придется заплатить от 1 000 до 2 500 евро в зависимости от сложности дела.
4. Банковские и ипотечные сборы
Если вы финансируете покупку с помощью ипотечного кредита в Испании, вам придется заплатить за открытие дела (от 0,5 до 1 % от суммы кредита), а также за оценку недвижимости (около 300-500 евро).
Заключение
Приобретая недвижимость в Испании, необходимо тщательно рассчитать свой бюджет. В среднем к заявленной цене недвижимости необходимо добавить от 12 до 14 % на дополнительные расходы. Хорошая подготовка поможет вам избежать неприятных сюрпризов и спокойно реализовать свой проект.
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FAQ Taxes et Frais d'Achat Immobilier en Espagne
La règle la plus importante est de ne pas se fier uniquement au prix de vente affiché. Vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 12 % à 14 % du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des taxes et des frais obligatoires.
Non, c'est la différence la plus importante à comprendre :
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Pour un logement neuf (vendu par un promoteur), vous payez la TVA (IVA) + l'AJD.
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Pour un logement ancien (seconde main), vous payez l'ITP.
L'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) est la TVA espagnole. Pour l'achat d'un logement neuf, le taux national est de 10 % du prix de vente.
L'AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) est une taxe régionale sur les actes juridiques. Elle s'ajoute à l'IVA lors d'un achat neuf et représente entre 1 % et 1,5 % du prix, ce qui porte la taxation totale du neuf à environ 11,5 %.
L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est l'impôt sur la transmission de patrimoine. Il remplace l'IVA pour les logements anciens (seconde main). C'est un impôt régional, son taux n'est donc pas le même partout en Espagne.
Oui, énormément. C'est un point crucial pour votre budget. Par exemple :
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Madrid : 6 %
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Andalousie (Costa del Sol) : 7 %
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Communauté Valencienne (Costa Blanca) : 10 %
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Catalogne (Barcelone) : 10 %
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Bien Neuf : Environ 11,5 % (10 % d'IVA + ~1,5 % d'AJD).
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Bien Ancien : Entre 6 % et 10 % (ITP uniquement), selon la région.
Non, elle n'est pas techniquement "obligatoire", mais elle est fortement recommandée et indispensable pour un acheteur étranger. L'avocat est le seul professionnel qui défend vos intérêts et effectue la "due diligence" (vérification des dettes, des permis, etc.).
Il faut compter environ 1 % à 1,5 % du prix d'achat (hors taxes) pour des honoraires d'avocat. C'est le coût de la sécurité de votre transaction.
Il y a deux frais administratifs obligatoires :
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Les frais de Notaire (Notaría) : Pour l'acte de vente (environ 0,5 % à 1 %).
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Le Registre de la Propriété (Registro) : Pour inscrire le bien à votre nom (environ 400 € à 800 €).
Depuis une loi de 2019, la banque paie la majorité des frais de constitution d'hypothèque (notaire, registre, AJD).
L'acheteur doit presque toujours payer deux choses :
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L'évaluation du bien (Tasación) : Une expertise obligatoire demandée par la banque (coût : 300 € à 500 €).
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Les frais d'ouverture de dossier : De plus en plus rares, ils peuvent aller de 0,5 % à 1 % du montant emprunté.
C'est l'expertise (évaluation) officielle du bien immobilier, réalisée par un expert indépendant (le tasador). La banque l'utilise pour déterminer le montant maximum qu'elle peut vous prêter (généralement 70 % à 80 % de cette valeur).
Contrairement au système français, le notaire espagnol ne fait pas de vérifications approfondies sur les dettes antérieures ou les permis d'urbanisme. C'est votre avocat qui s'assure que le bien que vous achetez est "propre", sans dettes cachées (copropriété, impôts) et que la piscine ou les extensions sont légales.
Bien sûr. Pour un bien ancien de 200 000 € dans la Communauté Valencienne (ITP à 10 %) :
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ITP (10 %) : 20 000 €
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Avocat (1 %) : 2 000 €
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Notaire (0,75 %) : 1 500 €
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Registre : 500 €
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Total des frais : 24 000 €
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Coût total de l'achat : 224 000 € (soit 12 % de frais en plus du prix).
