Bostadslånet Avbetalat i Spanien? 4 Oundvikliga Steg för att Avregistrera Inteckningen i Registret
Introduktion
Grattis! Du har betalat din sista månadsbetalning, vilket är en stor milstolpe. Efter år av ansträngningar har du äntligen betalat av ditt bostadslån i Spanien. Din första reaktion är att fira, men din andra bör vara en administrativ fråga: "Och nu då?". Detta är ett avgörande ekonomiskt beslut, eftersom en myt fortfarande lever kvar.
I motsats till vad många tror kommer banken inte att avregistrera inteckningen på eget initiativ. Ditt lån är "ekonomiskt reglerat", men det är inte "juridiskt annullerat" i Fastighetsregistret. Din fastighet framstår fortfarande som belastad med en skuld på Nota Simple. Som experter på den spanska marknaden guidar vi dig genom den oumbärliga proceduren: "cancelación registral de la hipoteca" (avregistrering av bolåneinteckningen).
Varför är det viktigt att avregistrera inteckningen i registret?
Även om skulden är noll, kvarstår "belastningen" (la carga) från inteckningen i Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Denna registrering försvinner inte automatiskt med tiden (förutom efter 21 år, och under komplexa förhållanden).
Denna situation är problematisk av två huvudorsaker:
- Förhindrar vidareförsäljning: Ingen köpare kommer att acceptera att underteckna ett köpebrev för en fastighet som fortfarande visar en aktiv inteckning på Nota Simple. Köparen kommer att kräva att fastigheten säljs "libre de cargas" (fri från belastningar).
- Omöjligt att få nya lån: Om du vill ansöka om ett nytt lån med denna fastighet som säkerhet (till exempel för renoveringar), kommer banken att vägra, eftersom den gamla inteckningen fortfarande har prioritet.
Avregistreringen av inteckningen, även kallad "levantamiento de la carga" (lyftning av belastningen), är alltså ett administrativt steg som du måste initiera för att din fastighet ska vara juridiskt "ren" och fri från alla hinder.
Processen i 4 steg för att avregistrera din inteckning
Att avregistrera en inteckning i Spanien är en formell process som involverar banken, en notarius publicus och Fastighetsregistret. Här är de 4 oundvikliga stegen.
- Skaffa "Certificado de Deuda Cero" (Nollskuldscertifikat)
Det första steget är att kontakta din bank för att begära detta officiella dokument. Det intygar att bostadslånet (lånets nummer "préstamo") är helt återbetalt. Enligt lag måste banken tillhandahålla detta certifikat kostnadsfritt. - Underteckna "Escritura de Cancelación" hos Notarien
Du måste sedan boka tid hos en notarius publicus som du väljer (det behöver inte vara den som var med vid det ursprungliga köpet). En representant (apoderado) från din bank måste närvara för att underteckna avregistreringshandlingen för inteckningen (Escritura de Cancelación de Hipoteca), vilket intygar att banken går med på att lyfta belastningen. - Fyll i skatteformuläret (AJD - Modelo 600)
Avregistreringen av inteckningen är föremål för Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) (Stämpelskatt på juridiska handlingar). Den goda nyheten är att denna handling är befriad från skatt (satsen är 0%). Men även om det inte finns något att betala, har du en laglig skyldighet att lämna in deklarationen (Modelo 600) till skattemyndigheten (Hacienda) i din autonoma region. - Lämna in handlingen till Fastighetsregistret (Registro)
När du har den notariella handlingen och bevis på skattedeklarationen (Modelo 600) måste du lämna in allt till Fastighetsregistret som din fastighet tillhör. Registratorn kommer att granska dokumenten och efter några veckor kommer den fysiska avregistreringen av inteckningen att genomföras. Din Nota Simple kommer då äntligen att vara "ren".
Kostnadsanalys: hur mycket kostar avregistreringen?
Även om du har betalat av ditt lån är detta sista administrativa steg inte kostnadsfritt. Det är avgörande att förutse dessa kostnader för att slutföra ditt fastighetsprojekt.
| Utgiftspost | Beskrivning | Beräknad kostnad |
|---|---|---|
| Bankavgifter | "Certificado de Deuda Cero" är gratis. Banken kan dock ta betalt för resan för sin representant (apoderado) till notarien. | 0 € till 250 € (mycket varierande) |
| Notarieavgifter (Notaría) | För upprättande och undertecknande av avregistreringshandlingen. Avgifterna (aranceles) regleras av staten och beror på det ursprungliga inteckningsbeloppet. | 150 € - 300 € |
| Registeravgifter (Registro) | För registrering av avregistreringen och borttagning av belastningen. Dessa avgifter är också reglerade. | 100 € - 250 € |
| Skatt (AJD) | Deklarationen (Modelo 600) är obligatorisk men beloppet att betala är noll. | 0 € |
Expertens råd om bankavgifter
Detta är den största stridsfrågan. Banco de España (Spaniens centralbank) föreskriver att nollskuldscertifikatet är gratis. Banken kan dock lagligen ta ut "administrationsavgifter" eller "reseersättning" för att skicka sin representant att underteckna hos notarien. Förhandla om dessa avgifter eller jämför med tjänsterna från en oberoende "gestoría" (administrativ byrå), som ofta är snabbare och ibland billigare än den gestoría som banken själv erbjuder.
Göra det själv eller anlita en "Gestoría"?
Du har två alternativ för att genomföra dessa 4 steg: att göra det själv eller att delegera. Ditt val beror på din tid, din spanska kunskap och den administrativa komplexiteten.
| Metod | Fördelar | Nackdelar | Kostnad (utöver avgifter) |
|---|---|---|---|
| Göra det själv (DIY) | Ekonomiskt (du betalar bara notarie- och registeravgifter). | Komplext och tidskrävande. Kräver spanska kunskaper, samordning av mötet med banken, ifyllning av Modelo 600 och hantering av fram- och återresor till registret. | 0 € |
| Anlita en "Gestoría" | Enkelt och snabbt. "Gestorn" (administrativa rådgivaren) tar hand om allt åt dig, från tidsbokning till hämtning av den slutgiltiga handlingen. | Extra kostnad. Detta är bekvämlighetslösningen. | 300 € - 600 € |
Officiell resurs
För att utföra dina ärenden måste du hitta det Fastighetsregister (Registro de la Propiedad) som är behörigt för din fastighet. Du kan hitta det behöriga kontoret på registratorernas officiella spanska portal.
Slutsats
Grattis till att ha återbetalat ditt bostadslån i Spanien fullt ut. Detta är en stor ekonomisk prestation. Men för att verkligen slutföra ditt projekt och bli ägare till en fastighet "libre de cargas" (fri från belastningar), är avregistreringen av inteckningen i Fastighetsregistret ett oumbärligt administrativt steg.
Även om det inte är juridiskt obligatoriskt om du behåller fastigheten hela livet, är det kommersiellt avgörande för all framtida vidareförsäljning eller ny låneansökan. Genom att förutse kostnaderna (cirka 300€ till 800€) och välja mellan att göra det själv eller anlita en gestoría, säkrar du det juridiska värdet av din spanska egendom.
Är ditt lån återbetalat?
Dra nytta av marknadsmöjligheter. Låt oss diskutera ditt projekt.
FAQ: Jag har betalat av mitt bolån – hur avregistrerar jag bolånet i Spanien?
Alla steg och kostnader (notarie, fastighetsregister, AJD) för att uppnå "cancelación registral" och en egendom "fri från belastningar" (libre de cargas).
Nej. Detta är det vanligaste misstaget. Ditt lån är "finansiellt avslutat", men inteckningen (den "carga" – belastning) förblir synlig i Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
Banken har ingen laglig skyldighet att initiera denna process. Det är fastighetsägarens (ditt) ansvar att begära den administrativa avregistreringen ("cancelación registral") för att "rena" fastighetens legala status.
Det är inte olagligt, men det är mycket problematiskt om du vill sälja eller ansöka om ett nytt lån. Din fastighet betraktas då inte som "libre de cargas" (fri från belastningar).
-
- Förhindrad försäljning: Nota Simple (utdraget ur fastighetsregistret) kommer fortfarande att visa en skuld. Ingen köpare eller notarie kommer att acceptera att underteckna försäljningen förrän denna belastning är borttagen.
- Omöjlighet att få nya krediter: Om du vill ominteckna din fastighet för ett annat projekt, kommer banken att vägra eftersom den gamla inteckningen fortfarande har laglig prioritet.
Det handlar om "cancelación registral de la hipoteca" (avregistrering av bolånet i fastighetsregistret) eller "levantamiento de la carga" (borttagande av belastningen).
Du måste kontakta din bank (den som beviljade lånet) och begära ett "Certificado de Deuda Cero" (Nollskuldscertifikat).
Nej. Banco de España (Spaniens Centralbank) stipulerar att utfärdandet av detta certifikat är helt kostnadsfritt för kunden.
Du måste boka tid hos en Notarie (Notaría) som du väljer för att underteckna den officiella avregistreringshandlingen, kallad "Escritura de Cancelación de Hipoteca" (Avskrivningshandling för Bolån).
Ja. En officiell representant från banken (en apoderado) måste obligatoriskt vara närvarande för att underteckna handlingen med dig, vilket bekräftar att banken avstår från sin inteckningsgaranti.
Ja och nej. Handlingen är föremål för Stämpelskatten för Dokumenterade Rättshandlingar (AJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), men den är befriad från betalning. Skattesatsen är 0 %.
Även om kostnaden är noll är inlämnandet av skattedeklarationen (Modelo 600) till skattekontoret (Hacienda) i din region ett obligatoriskt administrativt steg för att kunna gå vidare till det sista steget.
När du har den notariebestyrkta handlingen och bevis på deklarationen av AJD, måste du lämna in hela ärendet till Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) så att registratorn fysiskt kan ta bort inteckningen.
Skatt (AJD) är 0 € och certifikatet (Deuda Cero) är gratis, men du måste betala:
-
Notarieavgifter (för handlingen): Cirka 150 € - 300 €.
-
Registreringsavgifter (för inskrivningen i Fastighetsregistret): Cirka 100 € - 250 €.
Banken kan inte debitera för certifikatet, men den debiterar nästan alltid för sin representants resekostnader (apoderado) till notarien för underskriften. Dessa avgifter kan variera från 0 € till 250 €.
En Gestoría är en administrativ byrå som kan hantera hela denna process åt dig: kontakta banken, boka tid hos notarien, koordinera bankens representant, fylla i Modelo 600 och gå till Fastighetsregistret. Det är en bekväm lösning om du inte talar spanska eller inte har tid, men de debiterar sina egna arvoden (cirka 300 € - 600 €) utöver notarie- och registreringsavgifterna.
