Wie man eine Immobilie in Spanien kauft
Der Immobilienkauf in Spanien zieht immer mehr Ausländer an, die vom Klima, der Lebensqualität und den im Vergleich zu anderen europäischen Ländern immer noch erschwinglichen Preisen begeistert sind. Unabhängig davon, ob Sie einen Zweitwohnsitz, eine Mietinvestition oder eine dauerhafte Niederlassung planen, ist es von entscheidender Bedeutung, die einzelnen Schritte, die örtlichen Vorschriften und die damit verbundenen Kosten zu verstehen. Hier finden Sie einen umfassenden Leitfaden für den sicheren Kauf einer Immobilie in Spanien.
1. 🧭 Bereiten Sie Ihren geplanten Immobilienkauf in Spanien vor.
🌟 Definieren Sie Ihr Ziel.
Stellen Sie sich vor jedem Schritt die richtigen Fragen:
- Möchten Sie das ganze Jahr über dort leben?
- Suchen Sie einen Zweitwohnsitz für den Urlaub?
- Streben Sie eine rentable Mietinvestition an?
Diese Klärung wird Ihnen helfen, die richtige Region, den richtigen Immobilientyp (Wohnung, Villa, Dorfhaus) und das passende Budget zu wählen.
🌍 Studieren Sie den spanischen Immobilienmarkt.
Die Preise variieren stark je nach Region :
- Madrid: 2.965 €/m².
- Barcelona: 3.380 €/m².
- Marbella: 3.070 €/m².
2. 🗘️ Die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf in Spanien.
- Erhalten Sie Ihre NIE : Identifikationsnummer, die für den Kauf unerlässlich ist.
- Ein Bankkonto eröffnen in Spanien für Zahlungen und Gebühren.
- Die Immobilie über zuverlässige Agenturen oder Plattformen wie Idealistafinden.
- Eine rechtliche Prüfung mit einem spezialisierten Anwaltdurchführen.
- Einen Reservierungsvertrag (contrato de arras)unterzeichnen, Anzahlung von 10 % in der Regel.
- Beim Notar abschließen: offizieller Kaufvertrag und Registrierung.
3. 💶 Budget: Steuern, Gebühren und Finanzierung.
Gebühren beim Kauf
Rechnen Sie mit 10-15% Gebühren zusätzlich zum Preis der Immobilie :
- Grunderwerbssteuer (ITP): 6-10 % je nach Region.
- Notargebühren und Registrierung: 1.000 bis 2.000 €.
- Anwaltshonorar: ≈ 1 % des Kaufpreises
Finanzierung
Gebietsfremde können bis zu 70 % des Immobilienwerts als Kredit aufnehmen. Feste Zinssätze zwischen 2 % und 4 %.
4. 💼 Besteuerung nach dem Kauf.
Lokale Steuern
- IBI: Kommunale Grundsteuer
- Kosten für Eigentumswohnungen und Instandhaltung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
In der EU/im EWR ansässig: mit 19 % besteuert, mit möglichen Abzügen (Zinsen, Arbeiten, IBI...).
Außerhalb der EU/EWR: mit 24 % besteuert, ohne Abzüge.
| Status | Steuersatz | Abzüge |
|---|---|---|
| EU/EWR | 19 % | Ja |
| Außerhalb der EU | 24 % | Nein |
Steuer auf Vermögen
Gilt ab einem Nettovermögen von 700.000 € (je nach Region unterschiedlich).
5. 🏜️ Regionen, in denen man kaufen kann
- Costa Blanca: Alicante, Calpe, Torrevieja
- Costa del Sol: Marbella, Estepona
- Katalonien: Barcelona, höhere Steuern.
- Balearen: seltene und teure Güter
- Valencia: gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.
6. 👤 Kundenmeinung
"Ich war auf der Suche nach einem pied-à-terre für den Urlaub. Valencia bot sich an: zugänglich, lebendig, erschwinglich. Dank einer deutschsprachigen Agentur bekam ich schnell meine NIE, eröffnete ein Konto und fand eine gut gelegene Zweizimmerwohnung. Der Kauf wurde innerhalb von drei Monaten abgeschlossen, und ich vermiete sie jetzt acht Monate im Jahr." - Marc, 42, Paris
7. ❓ FAQ
- Kann man kaufen, ohne in Spanien zu wohnen? Ja, das ist erlaubt.
- Wie lange dauert ein Kauf im Durchschnitt? Etwa 6 bis 12 Wochen.
- Gibt es eine Steuer beim Wiederverkauf? Ja, kommunale und steuerliche Wertsteigerung.
- Berechtigt der Kauf zum Golden Visa? Ja, über 500.000 € ohne externe Finanzierung.
8. 🧠 Zusammenfassung
| Schritt | Ziel |
|---|---|
| NIE | Obligatorische Kennung |
| Bankkonto | Zahlungen verwalten |
| Rechtsanwalt | Rechtliche Absicherung |
| Reservierungsvertrag | Verpflichtung |
| Notar | Offizielle Urkunde |
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FAQ Achat Immobilier en Espagne : Particulier ou Société ?
Non, c'est fortement déconseillé. Comme l'indique le texte, utiliser une SCI française pour acheter en Espagne est un "piège fiscal". L'Espagne ne reconnaît pas la transparence fiscale de la SCI, ce qui entraîne de graves complications.
Le problème est que l'Espagne ne considère pas la SCI comme "transparente". Pour le fisc espagnol, c'est une entité étrangère opaque. Cela signifie que les revenus (loyers) seront taxés une première fois en Espagne au niveau de la SCI, puis une seconde fois en France lorsque vous (les associés) recevrez les dividendes. C'est le cauchemar de la double imposition.
La méthode la plus simple et la plus courante est l'achat en nom propre (en tant que persona física, ou particulier). Le processus est direct et la fiscalité est prévisible, ce qui est idéal pour un usage personnel ou un investissement locatif unique.
Les étapes fondamentales sont :
-
Obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), qui est votre identifiant fiscal.
-
Ouvrir un compte bancaire espagnol.
-
Mandater un avocat (abogado) pour les vérifications légales (notamment la Nota Simple).
-
Signer l'acte de vente (escritura) chez le notaire.
Oui, le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est absolument obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne, que ce soit en nom propre ou via une société. C'est votre numéro d'identification fiscal unique en Espagne.
Vous paierez l'un des deux impôts suivants (non cumulables) :
-
Pour un bien ancien : L'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), dont le taux varie de 7% à 10% selon la région.
-
Pour un bien neuf : L'IVA (la TVA espagnole) à 10%.
En tant que résident de l'UE, vous serez imposé sur les revenus locatifs via l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Le taux est avantageux : 19% sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges).
Oui. Même si vous ne louez pas le bien, l'Espagne considère que vous bénéficiez d'un "loyer fictif". Vous devez payer l'IRNR sur la base d'un revenu imputé, calculé en appliquant un pourcentage (1,1% ou 2%) sur la valeur cadastrale du bien. Le taux d'imposition est de 19% sur cette base.
La seule solution viable pour acheter via une structure professionnelle est de créer une société de droit espagnol. La plus courante est la Sociedad Limitada (SL), qui est l'équivalent de la SARL ou SASU française.
La création d'une SL n'est pas recommandée pour une simple résidence secondaire. Elle devient pertinente uniquement pour un investissement d'envergure, si vous remplissez ces conditions :
-
Il s'agit d'un investissement purement locatif (pas d'usage personnel).
-
Vous prévoyez d'acheter plusieurs biens (généralement 3 ou plus).
-
L'optimisation de la succession (transmission de parts sociales) est un objectif majeur.
Le principal inconvénient est le coût de gestion annuel. Vous aurez l'obligation de tenir une comptabilité complète et de faire appel à un gestor (comptable), ce qui engendre des frais fixes élevés (estimés entre 1 000€ et 2 500€ par an), que le bien soit loué ou non.
Ce n'est pas recommandé. Si vous (l'associé) utilisez le bien gratuitement, le fisc espagnol considère cela comme un avantage en nature, qui doit être déclaré et taxé. La SL est conçue pour une activité locative professionnelle, pas pour un usage personnel.
La différence est majeure :
-
Nom propre : Imposition à l'IRNR à 19% sur le revenu net.
-
SL espagnole : Imposition à l'IS (Impôt Société espagnol) à 25% sur le bénéfice net.
Si l'anonymat est un critère essentiel, la SL espagnole est la seule solution. Au Registre de la Propriété, c'est le nom de la SL qui apparaîtra comme propriétaire, pas le vôtre. À l'inverse, lors d'un achat en nom propre, votre nom est public.
Pour 90% des acheteurs français qui acquièrent une résidence secondaire ou un unique bien locatif, l'achat en nom propre (particulier) est la voie la plus simple, la moins coûteuse et la plus sûre fiscalement.
