50% debt ratio
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FAQ : Mythes et Réalités du Taux d'Endettement en Espagne
Non. C'est un mythe dangereux pour 99% des acheteurs. Baser son projet financier sur cette fausse croyance est le moyen le plus rapide de se voir refuser son prĂȘt et de perdre son acompte.
La rÚgle d'or est la "Tasa de Esfuerzo" (taux d'effort). Pour protéger les emprunteurs, la Banque d'Espagne (Banco de España) recommande fortement aux banques de détail de ne pas dépasser un seuil de 30% à 35%.
C'est l'équivalent espagnol de notre taux d'endettement. Il représente le pourcentage de vos revenus nets mensuels que vous consacrez au remboursement de l'ensemble de vos dettes (existantes + future mensualité espagnole).
Le danger est de signer un "Contrato de Arras" (compromis de vente) et de verser l'acompte de 10%, en pensant que le financement sera acceptĂ©. Lorsque la banque refusera le prĂȘt (car vous dĂ©passez 35%), vous risquez de perdre la totalitĂ© de cet acompte.
Elles additionnent toutes vos charges mensuelles (y compris la future mensualité espagnole) et les divisent par vos revenus nets mensuels stables.
Oui, absolument. Les banques analysent TOUTES vos dettes mondiales : prĂȘts immobiliers en France ou en Belgique, crĂ©dits auto, prĂȘts Ă la consommation, pensions alimentaires, etc.
La banque retient les revenus stables : salaires nets (CDI, fonctionnaire) et pensions de retraite. Les revenus locatifs sont généralement pondérés : la banque ne retiendra que 70% à 80% des loyers que vous percevez.
Il provient d'une confusion entre la banque de détail (ouverte à tous) et la "Banca Privada" (banque privée). Cette derniÚre peut, dans de trÚs rares cas, accepter 50% pour des clients à trÚs hauts revenus et patrimoine élevé.
Ce sont des profils disposant d'un patrimoine financier trÚs élevé, généralement plus de 500 000 ⏠ou 1 000 000 ⏠en actifs financiers. La banque prend alors en garantie ce patrimoine, en plus des revenus.
C'est le critĂšre le plus important pour la banque, plus que le pourcentage. C'est le montant en euros qu'il vous reste une fois toutes vos charges payĂ©es. Un taux de 50% sur un revenu de 3 000 ⏠(reste 1 500 âŹ) sera refusĂ©, tandis qu'un taux de 50% sur 20 000 ⏠(reste 10 000 âŹ) peut ĂȘtre acceptĂ©.
L'article identifie trois solutions principales :
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Augmenter l'apport personnel (Aportación) pour réduire le montant emprunté.
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Solder les crĂ©dits existants (prĂȘt auto, conso) pour libĂ©rer de la capacitĂ© d'emprunt.
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Ajouter un co-emprunteur (Cotitular) pour augmenter les revenus pris en compte.
Un non-résident doit fournir au minimum 30% du prix d'achat (car la banque ne finance que 70% maximum) plus environ 12% à 14% pour couvrir les frais de notaire, impÎts et frais de dossier.
Oui, l'article précise que les pensions de retraite sont un profil "trÚs apprécié pour sa stabilité" par les banques espagnoles lors du calcul des revenus.
C'est l'Ă©quivalent du compromis de vente. C'est un contrat privĂ© entre l'acheteur et le vendeur oĂč l'acheteur verse un acompte (souvent 10%) pour "rĂ©server" le bien. Il est trĂšs difficile de rĂ©cupĂ©rer cet acompte si l'on se rĂ©tracte.
L'expérience des experts est formelle : vous ne devez jamais engager un acompte (signer un "Contrato de Arras") avant d'avoir obtenu une pré-approbation de financement réaliste de la part d'une banque, basée sur la rÚgle des 35%.
