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FAQ PrĂȘt Immobilier RetraitĂ© en Espagne
Oui, mais c'est difficile. Les banques espagnoles apprĂ©cient la stabilitĂ© des pensions de retraite, mais elles appliquent des rĂšgles trĂšs strictes concernant l'Ăąge de fin de prĂȘt et le taux d'endettement, ce qui complique l'accĂšs au crĂ©dit pour les seniors.
Le principal obstacle n'est pas le revenu, mais l'Ăąge de fin de prĂȘt. La plupart des banques espagnoles exigent que le prĂȘt soit intĂ©gralement remboursĂ© avant que l'emprunteur n'atteigne l'Ăąge de 75 ans (trĂšs rarement 80 ans).
Cela rĂ©duit drastiquement la durĂ©e de votre prĂȘt. Par exemple, si vous avez 68 ans, vous ne pourrez emprunter que sur 7 ans maximum (75 - 68 = 7). Si vous avez 62 ans, vous pourrez emprunter sur 13 ans maximum.
Le taux d'endettement, ou "Tasa de Esfuerzo" en espagnol. Vos mensualitĂ©s de prĂȘt (en incluant tous vos crĂ©dits actuels, français et espagnols) ne doivent pas dĂ©passer 30% Ă 35% de vos revenus nets totaux (pensions, revenus locatifs, etc.).
C'est le cĆur du problĂšme :
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L'Ăąge (limite Ă 75 ans) vous force Ă avoir une durĂ©e de prĂȘt courte.
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Une durée courte entraßne une mensualité trÚs élevée.
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Vos faibles revenus (limite Ă 35%) ne vous autorisent qu'une faible mensualitĂ©. Les deux conditions s'opposent et rendent le prĂȘt "classique" impossible.
Oui, absolument. Les banques (comme Sabadell, CaixaBank, BBVA) considĂšrent les pensions de retraite stables de l'UE comme d'excellents revenus, car elles sont garanties. Le problĂšme n'est pas la provenance du revenu, mais son montant rapportĂ© Ă la durĂ©e du prĂȘt.
Oui. L'assurance dĂ©cĂšs (seguro de vida) est presque toujours exigĂ©e. Plus vous ĂȘtes ĂągĂ©, plus elle est chĂšre. Ce coĂ»t est inclus dans le calcul de votre taux d'endettement (les 35%), ce qui rĂ©duit encore plus votre capacitĂ© d'emprunt.
La Solution 1 : L'apport personnel massif. Si vous ne pouvez emprunter que 700 ⏠par mois sur 10 ans (soit 84 000 âŹ), mais que la maison coĂ»te 200 000 âŹ, vous devez fournir un apport de 116 000 ⏠(plus les frais d'achat). La clĂ© est de rĂ©duire le montant du prĂȘt au strict minimum.
La Solution 4 : Ajouter un co-emprunteur (cotitular). C'est la solution idĂ©ale. Si vous (70 ans) empruntez avec votre enfant (40 ans), la banque se basera sur l'Ăąge du plus jeune (40 ans) pour calculer la durĂ©e du prĂȘt (jusqu'Ă 75 ans, soit 35 ans de durĂ©e !).
Il résout les deux problÚmes à la fois :
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Le problĂšme de l'Ăąge : La durĂ©e du prĂȘt est allongĂ©e, ce qui fait chuter la mensualitĂ©.
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Le problĂšme des revenus : La banque additionne vos pensions + les salaires de votre enfant pour calculer le taux d'endettement de 35%.
Non, c'est le contraire. L'hypothÚque inversée (Solution 2) est réservée aux personnes qui sont déjà propriétaires de leur bien en Espagne (sans crédit). Elle permet de recevoir une rente de la banque en échange d'une hypothÚque sur ce bien. C'est un outil pour compléter une faible retraite, pas pour acheter.
Vous ne remboursez rien de votre vivant. à votre décÚs, vos héritiers ont le choix : soit ils remboursent le capital dû à la banque pour garder la maison, soit la banque vend la maison pour se rembourser.
C'est une modalitĂ© d'achat (Solution 3), pas un prĂȘt. Vous achetez la "nue-propriĂ©tĂ©" d'un bien Ă un vendeur (souvent un autre retraitĂ©) qui en conserve "l'usufruit" (le droit d'y vivre jusqu'Ă son dĂ©cĂšs).
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Avantage : Vous achetez le bien avec une décote massive (souvent -40% à -60%) car vous ne pouvez pas l'utiliser.
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Inconvénient : Ce n'est pas une solution si vous cherchez un logement pour votre propre retraite. Vous ne récupérerez le bien qu'au décÚs du vendeur.
Un non-résident "classique" doit prévoir environ 40-45% d'apport total (30% du prix + 10-15% de frais). Pour un retraité à faible revenu qui a besoin de réduire sa mensualité, il est plus réaliste de viser un apport total de 50% à 70% du prix d'achat.
