5 подводных камней, которых следует избегать при покупке недвижимости в Испании
Покупка недвижимости в Испании привлекает многих иностранцев, особенно французов, которые ищут приятный климат, солнечную погоду и более доступные цены, чем во Франции. Однако, как и на любом другом зарубежном рынке, покупка недвижимости в Испании имеет свои особенности, о которых необходимо знать, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Вот 5 основных подводных камней, которых следует избегать при покупке недвижимости в Испании, а также практические советы о том, как обезопасить свой проект и спокойно инвестировать средства.
1. Непроведение проверки юридического статуса недвижимости
Один из первых подводных камней касается юридического статуса недвижимости. В Испании нередко встречаются объекты, которые не приведены в порядок, особенно в сельской местности или в старых районах.
- Убедитесь, что недвижимость правильно зарегистрирована в Земельном кадастре.
- Проверьте, нет ли ипотеки, долгов или обременений, связанных с планированием.
- Попросите предоставить вам nota simple- официальный испанский документ, в котором кратко изложены юридические данные о недвижимости.
Невыполнение этой проверки может привести к покупке недвижимости со скрытыми долгами или даже нелегальной, с риском сноса или значительных штрафов.
2. Недооценка стоимости покупки
Объявленная цена не всегда отражает реальную стоимость покупки. В Испании дополнительные расходы могут составлять от 10 до 13 % от стоимости недвижимости.
К ним относятся
- Нотариальные и регистрационные сборы
- Налоги на передачу прав собственности (ITP) или НДС (для новой недвижимости)
- Комиссионные агентства (иногда оплачиваются покупателем)
- Любые юридические расходы (адвокат, переводчик и т. д.).
Совет: Планируйте заранее, чтобы избежать неприятных финансовых сюрпризов в конце процесса.
3. Не прибегать к услугам независимых специалистов
В Испании деятельность агентов по недвижимости не всегда регулируется так же, как во Франции. Любой желающий может заниматься этой профессией, что повышает риск ошибок или злоупотреблений.
Не полагайтесь только на агентство, продающее недвижимость: их цель - заключить сделку, а не защитить вас.
Мы настоятельно рекомендуем вам
- Пользоваться услугами независимого адвоката по недвижимости ("abogado"), который проверит все юридические документы.
- Сотрудничать с компетентным нотариусом, хотя его роль более ограничена, чем во Франции.
- Переведите все документы, если вы не владеете испанским языком.
Это требует дополнительных расходов, но является важной гарантией безопасности при покупке за рубежом.
4. Забудьте о совместном владении или градостроительных нормах
Перед покупкой убедитесь, что вы знаете, какие правила действуют в отношении недвижимости:
- Существуют ли какие-либо ограничения в сообществе собственников (совместное владение)?
- Планируются ли какие-либо работы? Каковы ежемесячные платежи?
- Можно ли сдавать недвижимость в аренду на сезонной основе? В некоторых регионах требуется специальная туристическая лицензия.
- Включены ли бассейн, сад и гараж в свидетельство о праве собственности?
Упущение этих моментов может помешать вам извлечь максимальную выгоду из недвижимости или привести к непредвиденным расходам в долгосрочной перспективе.
5. Подписание компромисса без необходимых гарантий
Испанский документ "compromis de vente" ("contrato de arras") - это серьезное обязательство: если вы откажетесь от него без объяснения причин, вы потеряете залог (часто 10 % от стоимости).
Прежде чем подписывать что-либо:
- Проверьте все юридические документы (разрешение на строительство и т. д.).
- Убедитесь, что продавец является законным владельцем.
- Включите в договор отлагательное условие, если вам нужны финансы.
Адвокат также может помочь вам составить сбалансированный договор, отвечающий вашим интересам.
Практические советы для успешной покупки недвижимости в Испании
Чтобы избежать этих пяти распространенных подводных камней, вот несколько рекомендаций по обеспечению безопасности ваших инвестиций:
- Прежде чем предпринимать какие-либо шаги, получите NIE (идентификационный номер иностранца).
- Откройте счет в испанском банке, чтобы облегчить местные переводы и платежи.
- Узнайте о земельном кадастре и местных налогах (IBI, налог на мусор и т. д.).
- Посетите несколько объектов недвижимости и районов и не торопите события.
- Подготовьте инвестиционную стратегию, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду: краткосрочная, долгосрочная, сезонная?
Заключение: обеспечение безопасности вашего проекта по покупке недвижимости в Испании
Покупка недвижимости в Испании может стать отличной возможностью, будь то второй дом, инвестиции в аренду или долгосрочный переезд. Но чтобы этот проект был успешным, важно окружить себя правильными людьми и избежать классических ошибок.
Не позволяйте мечте о солнечном свете превратиться в административный или юридический кошмар. Не торопитесь, получайте информацию и заручитесь поддержкой компетентных специалистов.
Наше агентство будет с вами на каждом шагу, чтобы обезопасить ваши инвестиции и найти вам идеальную недвижимость по правильной цене и без стресса.
Контакты VOGUIMMO
🇫🇷 📞 Французский тел.:
+33 6 47 20 11 09
🇪🇸 📞 Испанский тел.:
+34 6 80 72 13 47
📍 Адрес:
Av. Arquitecto Félix Candela, 30 , 03540 Аликанте, Испания📅 Запись на встречу
Записаться онлайн🕒 Часы работы VOGUIMMO
С понедельника по субботу, 9:00 - 19:00
На ту же тему:
Налог на богатство в Испании: правила, шкалы и советы 2025
FAQ : Éviter les Pièges de l'Achat Immobilier en Espagne
Le piège n°1 est de négliger la situation légale du bien. En Espagne, il est possible de vendre un bien avec des dettes (hypothèque, impôts impayés) ou des irrégularités (piscine illégale). L'acheteur hérite automatiquement de tous ces problèmes s'ils ne sont pas vérifiés avant la signature.
La "Nota Simple" est la radiographie légale de la propriété, émise par le Registre de la Propriété. Elle est indispensable car elle seule confirme trois points vitaux :
-
Qui est le vrai propriétaire (le vendeur a-t-il le droit de vendre ?).
-
La description légale du bien (la surface, la piscine, etc., sont-elles déclarées ?).
-
S'il y a des dettes ("cargas") (une hypothèque, une saisie, des impayés).
Vous héritez d'une construction illégale. Vous serez responsable de sa régularisation (si possible), ce qui implique des coûts, des taxes, et des démarches administratives. Dans le pire des cas (si la construction n'est pas légalisable), vous pourriez être contraint de la démolir à vos frais.
En tant qu'acheteur, vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 10 % à 14 % du prix d'achat. Ces frais couvrent l'impôt principal (ITP ou TVA), les frais de notaire, les frais d'enregistrement de la propriété et les honoraires de votre avocat.
Cela dépend si le bien est neuf ou ancien :
-
Pour un bien ancien (revente) : Vous payez l'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), qui varie de 7 % à 10 % selon la région.
-
Pour un bien neuf (promoteur) : Vous payez la TVA (IVA) à 10 %, plus un impôt sur les actes juridiques (AJD) d'environ 1,5 %.
Non. C'est une différence culturelle fondamentale. Le notaire espagnol (Notario) est un officier public neutre. Il certifie l'identité des parties et l'authenticité de l'acte, mais il ne vérifie pas la légalité urbanistique ni les dettes de la même manière qu'un notaire français.
C'est le rôle de votre avocat indépendant (Abogado). Il est le seul professionnel qui défend vos intérêts. C'est lui qui analyse la Nota Simple, vérifie les permis d'urbanisme, s'assure de l'absence de dettes et négocie les clauses du contrat pour vous protéger.
L'agent immobilier est un commercial dont l'objectif est de conclure la vente. Il est généralement payé par le vendeur et protège donc les intérêts de ce dernier. Il ne peut et ne doit pas remplacer le conseil juridique d'un avocat qui vous est dédié.
C'est le compromis de vente espagnol. En le signant, vous versez un acompte (généralement 10 % du prix) pour réserver le bien. C'est un contrat très engageant : si vous vous rétractez sans raison valable (clause suspensive), vous perdez cet acompte.
Ne signez jamais ce contrat avant que votre avocat ait reçu et analysé en détail la Nota Simple, vérifié la conformité urbanistique et confirmé l'absence de dettes. Toutes les vérifications doivent être faites avant de vous engager.
Votre avocat doit inclure des clauses suspensives (cláusulas suspensivas) dans le Contrato de Arras. La plus importante est la clause d'obtention de financement, qui stipule que si la banque vous refuse le prêt, vous pouvez annuler la vente et récupérer votre acompte de 10 %.
C'est un piège très courant. Vous devez vérifier deux choses :
-
La loi locale : De nombreuses villes (Barcelone, Valence, Palma) ont fortement restreint ou bloqué l'octroi de licences touristiques.
-
Le règlement de copropriété : La Comunidad (la copropriété) peut interdire la location touristique dans l'immeuble.
Ces vérifications sont à faire impérativement avant l'achat.
Votre avocat doit demander au syndic (Administrador) une attestation officielle certifiant que le vendeur est à jour de ses charges (gastos de comunidad). Si vous n'avez pas ce document, vous pourriez hériter des dettes de copropriété du vendeur.
Le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est votre numéro fiscal espagnol. Il est obligatoire pour acheter, ouvrir un compte bancaire, et payer vos impôts. Les délais d'obtention peuvent être longs (plusieurs semaines), il faut donc lancer la démarche dès le tout début de votre projet.
Les honoraires de votre avocat (Abogado). Ils représentent environ 1 % à 1,5 % du prix, mais c'est la seule dépense qui vous garantit une vérification juridique complète et vous évite d'hériter de problèmes (dettes, constructions illégales) qui pourraient vous coûter bien plus cher.
