Как купить недвижимость в Испании
Покупка недвижимости в Испании привлекает все больше иностранцев, которых привлекает климат, образ жизни и цены, которые все еще остаются доступными по сравнению с другими европейскими странами. Независимо от того, планируете ли вы приобрести второй дом, инвестировать в аренду или переехать на постоянное место жительства, важно понимать все этапы покупки, местные правила и сопутствующие расходы. Вот полное руководство по безопасной и надежной покупке недвижимости в Испании.
1. 🧭 Подготовка к покупке недвижимости в Испании
🌟 Определите свою цель
Прежде чем предпринимать какие-либо шаги, задайте себе правильные вопросы:
- Хотите ли вы жить здесь круглый год?
- Вы ищете второй дом для отдыха?
- Вы хотите выгодно вложить деньги в аренду?
Это поможет вам выбрать подходящий регион, тип недвижимости (квартира, вилла, деревенский дом) и бюджет.
🌍 Изучение испанского рынка недвижимости
Цены сильно различаются в зависимости от региона:
- Мадрид: 2 965 евро за кв. м.
- Барселона: €3 380 за кв. м.
- Марбелья: €3 070/м².
2. 🗘️ Основные этапы покупки недвижимости в Испании
- Получение NIE Это идентификационный номер, необходимый для покупки недвижимости в Испании.
- Откройте банковский счет в Испании для платежей и сборов.
- Найдите недвижимость через надежные агентства или платформы, такие как Idealista.
- Проведитеюридическую проверку у специалиста-адвоката.
- Подпишите договор бронирования (contrato de arras), обычно с депозитом в размере 10 %.
- Завершите сделку у нотариуса: официальный акт купли-продажи и регистрация.
3. 💶 Бюджет: налоги, сборы и финансирование
Расходы на покупку
Ожидайте, что вам придется заплатить от 10 до 15 % от стоимости покупки:
- Налог на передачу прав собственности (ITP): от 6 до 10 % в зависимости от региона.
- Нотариальные и регистрационные сборы: €1 000 - €2 000
- Оплата услуг адвоката: ≈ 1% от стоимости покупки.
Финансирование
Нерезиденты могут взять кредит на сумму до 70% от стоимости недвижимости. Фиксированные процентные ставки от 2 до 4 %.
4. 💼 Налогообложение после покупки
Местные налоги
- IBI: муниципальный налог на недвижимость
- Плата за совместное владение и содержание
Доход от аренды
Резиденты ЕС/ЕЭП: облагается налогом по ставке 19%, с возможными вычетами (проценты, работы, IBI и т.д.)
Резидентыстран, не входящих в ЕС/ЕЭП: облагается налогом в размере 24%, без вычетов.
| Статус | Ставка | Вычеты |
|---|---|---|
| ЕС/ЕЭЗ | 19 % | Да |
| Не входящие в ЕС | 24 % | Нет |
Налог на богатство
Взимается с чистого состояния, превышающего 700 000 евро (зависит от региона).
5. 🏜️ Регионы для покупки
- Коста-Бланка: Аликанте, Кальпе, Торревьеха
- Коста-дель-Соль: Марбелья, Эстепона
- Каталония: Барселона, более высокая налоговая ставка
- Балеарские острова: редкая и дорогая недвижимость
- Валенсия: хорошее соотношение цены и качества
6. 👤 Отзыв клиента
"Я искала жилье для отдыха. Валенсия выделялась: доступная, оживленная, недорогая. Благодаря франкоговорящему агентству я быстро получила NIE, открыла счет и нашла удачный вариант T2. Покупка была завершена за 3 месяца, и теперь я сдаю ее в аренду на 8 месяцев в году. - Марк, 42 года, Париж
7. ❓ ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
- Могу ли я купить недвижимость, не проживая в Испании? Да, это разрешено.
- Какова средняя продолжительность покупки? Примерно от 6 до 12 недель.
- Существует ли налог на перепродажу? Да, плюс муниципальный и налоговый.
- Подходит ли покупка под Золотую визу? Да, на сумму свыше 500 000 евро без привлечения внешнего финансирования.
8. 🧠 Резюме
| Этап | Цель |
|---|---|
| NIE | Обязательный идентификатор |
| Банковский счет | Управление платежами |
| Адвокат | Юридическая безопасность |
| Договор резервирования | Обязательство |
| Нотариус | Официальный документ |
Вам нужна помощь? Обратитесь к консультанту или смоделируйте свой проект
Контакты VOGUIMMO
🇫🇷 📞 Французский тел.:
+33 6 47 20 11 09
🇪🇸 📞 Испанский тел.:
+34 6 80 72 13 47
📍 Адрес:
Av. Arquitecto Félix Candela, 30 , 03540 Аликанте, Испания📅 Запись на встречу
Записаться онлайн🕒 Часы работы VOGUIMMO
С понедельника по субботу, 9:00 - 19:00
На ту же тему:
FAQ Achat Immobilier en Espagne : Particulier ou Société ?
Non, c'est fortement déconseillé. Comme l'indique le texte, utiliser une SCI française pour acheter en Espagne est un "piège fiscal". L'Espagne ne reconnaît pas la transparence fiscale de la SCI, ce qui entraîne de graves complications.
Le problème est que l'Espagne ne considère pas la SCI comme "transparente". Pour le fisc espagnol, c'est une entité étrangère opaque. Cela signifie que les revenus (loyers) seront taxés une première fois en Espagne au niveau de la SCI, puis une seconde fois en France lorsque vous (les associés) recevrez les dividendes. C'est le cauchemar de la double imposition.
La méthode la plus simple et la plus courante est l'achat en nom propre (en tant que persona física, ou particulier). Le processus est direct et la fiscalité est prévisible, ce qui est idéal pour un usage personnel ou un investissement locatif unique.
Les étapes fondamentales sont :
-
Obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), qui est votre identifiant fiscal.
-
Ouvrir un compte bancaire espagnol.
-
Mandater un avocat (abogado) pour les vérifications légales (notamment la Nota Simple).
-
Signer l'acte de vente (escritura) chez le notaire.
Oui, le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est absolument obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne, que ce soit en nom propre ou via une société. C'est votre numéro d'identification fiscal unique en Espagne.
Vous paierez l'un des deux impôts suivants (non cumulables) :
-
Pour un bien ancien : L'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), dont le taux varie de 7% à 10% selon la région.
-
Pour un bien neuf : L'IVA (la TVA espagnole) à 10%.
En tant que résident de l'UE, vous serez imposé sur les revenus locatifs via l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Le taux est avantageux : 19% sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges).
Oui. Même si vous ne louez pas le bien, l'Espagne considère que vous bénéficiez d'un "loyer fictif". Vous devez payer l'IRNR sur la base d'un revenu imputé, calculé en appliquant un pourcentage (1,1% ou 2%) sur la valeur cadastrale du bien. Le taux d'imposition est de 19% sur cette base.
La seule solution viable pour acheter via une structure professionnelle est de créer une société de droit espagnol. La plus courante est la Sociedad Limitada (SL), qui est l'équivalent de la SARL ou SASU française.
La création d'une SL n'est pas recommandée pour une simple résidence secondaire. Elle devient pertinente uniquement pour un investissement d'envergure, si vous remplissez ces conditions :
-
Il s'agit d'un investissement purement locatif (pas d'usage personnel).
-
Vous prévoyez d'acheter plusieurs biens (généralement 3 ou plus).
-
L'optimisation de la succession (transmission de parts sociales) est un objectif majeur.
Le principal inconvénient est le coût de gestion annuel. Vous aurez l'obligation de tenir une comptabilité complète et de faire appel à un gestor (comptable), ce qui engendre des frais fixes élevés (estimés entre 1 000€ et 2 500€ par an), que le bien soit loué ou non.
Ce n'est pas recommandé. Si vous (l'associé) utilisez le bien gratuitement, le fisc espagnol considère cela comme un avantage en nature, qui doit être déclaré et taxé. La SL est conçue pour une activité locative professionnelle, pas pour un usage personnel.
La différence est majeure :
-
Nom propre : Imposition à l'IRNR à 19% sur le revenu net.
-
SL espagnole : Imposition à l'IS (Impôt Société espagnol) à 25% sur le bénéfice net.
Si l'anonymat est un critère essentiel, la SL espagnole est la seule solution. Au Registre de la Propriété, c'est le nom de la SL qui apparaîtra comme propriétaire, pas le vôtre. À l'inverse, lors d'un achat en nom propre, votre nom est public.
Pour 90% des acheteurs français qui acquièrent une résidence secondaire ou un unique bien locatif, l'achat en nom propre (particulier) est la voie la plus simple, la moins coûteuse et la plus sûre fiscalement.
