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FAQ : J'ai fini de payer mon crédit, comment annuler l'hypothÚque en Espagne ?
Non. C'est l'erreur la plus fréquente. Votre crédit est "financiÚrement éteint", mais l'inscription de l'hypothÚque (la "carga") reste visible au Registre de la Propriété.
La banque n'a pas l'obligation légale d'initier cette démarche. C'est la responsabilité du propriétaire (vous) de demander l'annulation administrative (la "cancelación registral") pour "nettoyer" le statut légal de votre bien.
Ce n'est pas illĂ©gal, mais c'est trĂšs problĂ©matique si vous souhaitez vendre ou demander un nouveau prĂȘt. Votre bien n'est pas considĂ©rĂ© comme "libre de cargas" (libre de charges).
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- Blocage de la revente : La Nota Simple (l'extrait du registre) montrera toujours une dette. Aucun acheteur ni notaire n'acceptera de signer la vente tant que cette charge n'est pas levée.
- Impossibilité de nouveaux crédits : Si vous voulez ré-hypothéquer votre bien pour un autre projet, la banque refusera car l'ancienne hypothÚque a toujours la priorité légale.
Il s'agit de la "cancelación registral de la hipoteca" (annulation de l'hypothÚque au registre) ou du "levantamiento de la carga" (la levée de la charge).
Vous devez contacter votre banque (celle qui vous a octroyĂ© le prĂȘt) et demander le "Certificado de Deuda Cero" (Certificat de Dette ZĂ©ro).
Non. Le Banco de España (la Banque Centrale d'Espagne) stipule que l'émission de ce certificat est totalement gratuite pour le client.
Vous devez prendre rendez-vous chez le Notaire (NotarĂa) de votre choix pour signer l'acte officiel d'annulation, appelĂ© "Escritura de CancelaciĂłn de Hipoteca".
Oui. Un reprĂ©sentant officiel de la banque (un apoderado) doit obligatoirement ĂȘtre prĂ©sent pour signer l'acte avec vous, attestant que la banque renonce Ă sa garantie hypothĂ©caire.
Oui et non. L'acte est soumis à l'ImpÎt sur les Actes Juridiques Documentés (l'AJD), mais il est exempté de paiement. Le taux est de 0 %.
MĂȘme si le coĂ»t est nul, la prĂ©sentation de la dĂ©claration fiscale (le Modelo 600) au bureau des impĂŽts (Hacienda) de votre rĂ©gion est une Ă©tape administrative obligatoire pour pouvoir passer Ă l'Ă©tape finale.
Une fois que vous avez l'acte notarié et la preuve de déclaration de l'AJD, vous devez déposer l'ensemble du dossier au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) pour que le registraire supprime physiquement l'inscription de l'hypothÚque.
L'impÎt (AJD) est à 0 ⏠et le certificat (Deuda Cero) est gratuit, mais vous devrez payer :
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Les frais de Notaire (pour l'acte) : Environ 150 ⏠- 300 âŹ.
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Les frais de Registre (pour l'inscription) : Environ 100 ⏠- 250 âŹ.
La banque ne peut pas facturer le certificat, mais elle facture presque toujours le dĂ©placement de son reprĂ©sentant (apoderado) chez le notaire pour la signature. Ces frais peuvent varier de 0 ⏠à 250 âŹ.
Une GestorĂa est un cabinet administratif qui peut gĂ©rer tout ce processus pour vous : contacter la banque, prendre le rendez-vous chez le notaire, coordonner le reprĂ©sentant de la banque, remplir le Modelo 600 et aller au Registre. C'est une solution "confort" si vous ne parlez pas espagnol ou n'avez pas le temps, mais elle facture ses propres honoraires (environ 300 ⏠- 600 âŹ) en plus des frais de notaire et de registre.
