Kapitalo prieaugis iš nekilnojamojo turto Ispanijoje: apskaičiavimas, lengvatos ir patarimai 2025
Kapitalo prieaugis iš nekilnojamojo turto Ispanijoje: apskaičiavimas, lengvatos ir patarimai 2025
Įvadas
Kai parduodate nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, dėl skirtumo tarp pirkimo ir pardavimo kainos gali susidaryti kapitalo prieaugis. Šis kapitalo prieaugis yra apmokestinamas ir turi būti deklaruojamas Ispanijos mokesčių institucijoms. Suprasdami apskaičiavimo metodą, mokesčių tarifus ir lengvatas, galėsite optimizuoti savo sandorio apmokestinimą.
1. Kas yra nekilnojamojo turto kapitalo prieaugis?
Nekilnojamojo turto kapitalo prieaugis - tai pelnas, gautas pardavus būstą arba žemės sklypą. Jis apskaičiuojamas iš grynosios pardavimo kainos (atėmus notaro ir tarpininkavimo mokesčius) atimant pakoreguotą pirkimo kainą (pradinė pirkimo kaina plius pagrįstos išlaidos ir darbai).
2. Kaip ji apskaičiuojama?
Formulė yra tokia:
Kapitalo prieaugis = pardavimo kaina - (pirkimo kaina + išlaidos + darbai)
Išlaidos, kurias galima atimti, yra šios:
- Perleidimo mokesčiai ir notaro mokesčiai, sumokėti perkant.
- Nekilnojamojo turto agentūros mokesčiai.
- Renovacijos ar išplėtimo darbai (su oficialiomis sąskaitomis faktūromis).
Tokiu būdu grynasis kapitalo prieaugis atitinka realų pardavėjo gautą pelną.
3. Mokesčių tarifai 2025 m.
Ispanijoje kapitalo prieaugis iš nekilnojamojo turto apmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu (IRPF) rezidentams arba nerezidentų mokesčiu (IRNR) užsieniečiams. 2025 m. tarifas yra progresinis:
- Iki 6 000 EUR: 19 %
- Nuo 6 000 EUR iki 50 000 EUR: 21 %
- Nuo 50 000 EUR iki 200 000 EUR: 23 %
- Virš 200 000 EUR: 26 %
Ne ES rezidentams taikomas 24 % tarifas be jokių atskaitymų.
4. Praktinis pavyzdys
Butas, 2015 m. įsigytas už 200 000 EUR ir 2025 m. perparduotas už 300 000 EUR:
- Pirkimo kaina, pakoreguota atsižvelgiant į išlaidas ir darbus: 220 000 EUR
- Grynoji pardavimo kaina: 300 000 EUR
- Grynasis kapitalo prieaugis: 80 000 EUR
- Mokėtinas mokestis (ES rezidentas): 21 % nuo dalies nuo 6 000 EUR iki 50 000 EUR, vėliau 23 % virš šios sumos.
Pardavėjas sumokės apie 17 480 EUR mokesčių.
5. Galimos lengvatos
Tam tikrais atvejais galima išvengti kapitalo prieaugio mokesčio arba jį sumažinti:
- Pagrindinės gyvenamosios vietos pardavimas ir reinvestavimas į kitą pagrindinę gyvenamąją vietą Ispanijoje arba ES.
- Pardavimas, kurį vykdo vyresnis nei 65 metų gyventojas, atleidžiamas nuo mokesčio, jei tai yra jo pagrindinė gyvenamoji vieta.
- Įskaitymas į tais pačiais metais užregistruotus turto nuostolius.
- Ispanijos ir kitų šalių dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis, leidžianti išvengti dvigubo apmokestinimo.
6. Savivaldybės kapitalo prieaugio mokestis (plusvalía municipal)
Be kapitalo prieaugio mokesčio, pardavėjai taip pat turi mokėti savivaldybės mokestį, vadinamą "plusvalía municipal". Šis mokestis apskaičiuojamas remiantis žemės kadastrinės vertės padidėjimu nuo paskutinio perleidimo. Kiekviena vietos taryba nustato savo tarifą, kuris, priklausomai nuo vietovės ir nekilnojamojo turto laikymo trukmės, gali siekti kelis tūkstančius eurų.
7. Praktiniai patarimai, kaip sumažinti mokesčius
Kad sumažintumėte pardavimo poveikį mokesčiams:
- Saugokite visas sąskaitas faktūras už visus su nekilnojamuoju turtu atliktus darbus.
- Kreipkitės į teisininką arba mokesčių ekspertą, kad optimizuotumėte mokesčių deklaraciją.
- Patikrinkite, ar jums gali būti taikomos kokios nors lengvatos, atsižvelgiant į jūsų profilį.
- Derėkitės su pirkėju dėl to, kas mokės savivaldybės pliusvalia (kai kuriais atvejais tai gali būti dalijamasi).
Išvada
Nekilnojamojo turto kapitalo prieaugio mokestis Ispanijoje yra mokestis, kurio negalima ignoruoti parduodant nekilnojamąjį turtą. Supratimas, kaip jis apskaičiuojamas ir kokios yra galimos lengvatos, padės jums numatyti ir sumažinti mokesčio sąskaitą. Tinkamai pasiruošus, nekilnojamojo turto pardavimas gali išlikti pelninga ir saugi operacija.
