Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje - 5 paprasti žingsniai
5 paprasti žingsniai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Įvadas
Įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje užsieniečiui gali atrodyti sudėtinga. Tačiau tinkamai pasiruošus ir gavus profesionalių patarimų, šis procesas gali būti paprastas ir saugus. Pateikiame aiškų 5 praktinių žingsnių vadovą, kad pirkimas būtų sėkmingas.
1. Apibrėžkite savo projektą ir biudžetą
Prieš pradedant ieškoti, būtina nustatyti savo tikslus: ar ieškote antrojo būsto, investicijos į nuomą, ar nuolatinio persikraustymo? Taip pat turėtumėte nustatyti savo bendrą biudžetą, į kurį įtrauktumėte nekilnojamojo turto kainą ir pirkimo Ispanijoje išlaidas (vidutiniškai 12-14 % nekilnojamojo turto kainos).
2. Gaukite savo NIE (užsienio identifikavimo numerį)
Ispanijos NIE yra privalomas perkant visą nekilnojamąjį turtą. Šį administracinį dokumentą galima gauti Ispanijos nacionalinėje policijoje arba Ispanijos konsulate jūsų kilmės šalyje. Neturint šio numerio, neįmanoma pasirašyti pirkimo akto.
3. Idealaus nekilnojamojo turto paieška
Kai turėsite savo NIE, galite pradėti ieškoti. Naudokitės specializuotos nekilnojamojo turto agentūros paslaugomis, kad sutaupytumėte laiko ir turėtumėte prieigą prie patikrintų nekilnojamojo turto objektų. Patikrinkite nekilnojamojo turto būklę, jo vietą ir artumą prie svarbiausių paslaugų (transporto, parduotuvių, mokyklų, sveikatos priežiūros įstaigų).
4. Pasirašykite rezervavimo sutartį ir preliminariąją sutartį
Radę nekilnojamąjį turtą, pasirašysite rezervacijos sutartį, o vėliau - preliminariąją sutartį (contrato de arras). Šis dokumentas yra privalomas abiem šalims ir už jį reikia sumokėti užstatą (paprastai 10 % turto kainos).
5. Pirkimą užbaigti pas notarą
Paskutinis etapas - pirkimo-pardavimo akto pasirašymas pas Ispanijos notarą. Sumokėsite likusią kainos dalį ir susijusias išlaidas (notaro, mokesčių, registracijos). Tuomet gausite raktus ir oficialiai tapsite būsto Ispanijoje savininku.
Išvada
Įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje nėra sudėtinga, jei laikysitės šių 5 paprastų žingsnių. Tinkamai vadovaudamiesi įgysite teisinį tikrumą ir išvengsite nemalonių staigmenų.
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FAQ Achat Immobilier en Espagne : Le Guide Pratique
La première étape est de définir précisément votre projet (résidence secondaire, investissement locatif, retraite ?) et de calculer votre budget global. Ce budget doit impérativement inclure le prix d'achat plus les frais annexes.
Vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 12 % à 14 % du prix d'achat. Pour un bien à 200 000 €, cela représente entre 24 000 € et 28 000 € de frais obligatoires (impôts, notaire, avocat, etc.).
Cela dépend si le bien est neuf ou ancien :
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Pour un bien ancien (revente) : Vous payez l'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), qui varie de 7 % à 10 % selon la région.
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Pour un bien neuf (promoteur) : Vous payez la TVA (IVA) à 10 %, plus des frais d'acte juridique (AJD).
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro d'identification fiscal en tant qu'étranger en Espagne. C'est votre "numéro de sécurité sociale" fiscal.
Oui, absolument. Il est impossible de signer l'acte d'achat final ("Escritura") sans NIE. Il est également obligatoire pour ouvrir un compte bancaire espagnol, payer vos impôts, ou souscrire des contrats d'eau et d'électricité.
Dès que possible. N'attendez pas d'avoir trouvé un bien. Les délais d'obtention au consulat ou en Espagne peuvent être de plusieurs semaines. Avoir votre NIE prêt vous permet d'agir vite quand vous trouvez le bon bien.
L'étape la plus critique est la vérification juridique (Due Diligence) menée par votre avocat. Il doit analyser tous les documents légaux du bien pour s'assurer qu'il est "propre" (sans dettes ni irrégularités).
C'est le document le plus important de la vérification. C'est la carte d'identité officielle du bien, émise par le Registre de la Propriété.
Elle confirme trois points essentiels :
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Le propriétaire : Le vendeur est-il bien le propriétaire légal ?
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La description : La surface (m²), la piscine, etc., sont-elles bien enregistrées ?
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Les dettes ("Cargas") : Le bien a-t-il une hypothèque en cours, une saisie judiciaire ou d'autres dettes ?
Non, et c'est une différence fondamentale. Le notaire espagnol est un fonctionnaire public neutre. Il vérifie les identités et la légalité de l'acte, mais il ne protège pas spécifiquement les intérêts de l'acheteur (par exemple, il ne vérifie pas les permis d'urbanisme ou les dettes de copropriété).
L'avocat est le seul professionnel qui défend VOS intérêts. C'est lui qui effectue la "Due Diligence" (analyse de la Nota Simple, vérification des dettes, des permis, des charges de copropriété) et qui rédige un avant-contrat ("Contrato de Arras") qui vous protège.
C'est l'avant-contrat ou compromis de vente. C'est le document qui engage juridiquement le vendeur à vous vendre le bien et vous à l'acheter au prix convenu. Il est signé après les vérifications juridiques.
L'usage est de verser un acompte de 10 % du prix d'achat du bien.
Sauf si une clause suspensive (comme un refus de prêt) est activée, vous perdez la totalité de votre acompte de 10 %. Inversement, si le vendeur se rétracte, il doit généralement vous rembourser le double de l'acompte.
C'est l'acte authentique de vente final signé devant le notaire. C'est à ce moment précis que vous payez le solde du prix et que vous recevez les clés. Vous devenez officiellement propriétaire.