Kodėl verta pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Įvadas
Jau daugiau nei du dešimtmečius Ispanija traukia investuotojus į nekilnojamąjį turtą iš viso pasaulio. Dėl savo klimato, gyvenimo kokybės ir konkurencingų kainų, palyginti su kitomis Europos rinkomis, Ispanija yra puiki vieta pagrindiniam ar antriniam būstui įsigyti arba investuoti į nuomą. Tačiau Ispanija ne tik žavi savo žavesiu, bet ir turi tvirtų ekonominių ir strateginių argumentų, kurie paaiškina, kodėl šiandien vis dar naudinga joje pirkti nekilnojamąjį turtą.
Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime pagrindinius veiksnius, dėl kurių Ispanijos nekilnojamasis turtas yra toks patrauklus: kainas, nuomos paklausą, mokesčius ir ilgalaikio brangimo perspektyvas.
1. Kainos, kurios vis dar yra konkurencingos, palyginti su Vakarų Europa
Nors po 2008 m. krizės Ispanijos nekilnojamojo turto rinka smarkiai išaugo, kainos vis dar mažesnės nei Prancūzijoje, Jungtinėje Karalystėje, Vokietijoje ir Šveicarijoje.
- Vidutinė kvadratinio metro kaina Ispanijoje svyruoja nuo 2 000 iki 2 500 eurų, o regionuose ji labai skiriasi.
- Palyginimui, Paryžiuje vieno kvadratinio metro kaina viršija 10 000 eurų, o kai kuriuose didžiuosiuose Europos miestuose ji yra du ar tris kartus didesnė.
Pakrančių teritorijos, tokios kaip Kosta Blanka, Kosta del Sol ir kai kurie vidaus miestai, vis dar siūlo patrauklias galimybes ir didelį vertės didinimo potencialą. Investuotojams tai reiškia galimybę įsigyti kokybišką nekilnojamąjį turtą paklausiose vietose už daug mažesnę kainą nei kitur Europoje.
2. Didelė nuomos paklausa, kurią lemia turizmas ir emigracija
Ispanija yra viena populiariausių turistinių vietų pasaulyje, kasmet sulaukianti daugiau kaip 80 mln. lankytojų. Šis lankytojų antplūdis lemia didelę nuomos paklausą, ypač pajūrio kurortuose ir didžiuosiuose miestuose, pavyzdžiui, Barselonoje, Madride ir Valensijoje.
- Sezoninė nuoma: tokios platformos, kaip "Airbnb" ir "Booking", daro nuomos valdymą prieinamesnį ir generuoja dideles pajamas, ypač vasaros sezono įkarštyje.
- Ilgalaikė nuoma: tarptautinė emigrantų ir "Erasmus" studentų bendruomenė taip pat sukuria nuolatinę būsto mieste paklausą.
Todėl investuojant į Ispanijos nekilnojamąjį turtą galima derinti tiesioginį nuomos pelningumą su ilgalaikio kapitalo prieaugio perspektyva.
3. Palankios mokesčių sąlygos užsienio investuotojams
Priešingai tam tikriems išankstiniams įsitikinimams, nekilnojamojo turto apmokestinimas Ispanijoje išlieka konkurencingas.
- Nuomos pajamoms taikomi priimtini mokesčių tarifai, o Europos rezidentams taikomas 19 % tarifas (atskaičius tam tikrus mokesčius).
- Įsigijimo išlaidos, nors į jas reikia atsižvelgti ( 12-14 % nekilnojamojo turto kainos), išlieka panašios ar net mažesnės nei kitose Europos šalyse.
- Keli Ispanijos regionai siūlo patrauklias mokesčių lengvatas investicijoms skatinti.
Į pensiją išėjusiems europiečiams Ispanija taip pat yra sudariusi dvišales mokesčių sutartis, kuriomis išvengiama dvigubo apmokestinimo, todėl ji tampa dar patrauklesnė.
4. Unikali gyvenamoji aplinka, kuri didina nekilnojamojo turto vertę
Investavimas Ispanijoje- tai ne tik nekilnojamojo turto pirkimas, bet ir galimybė mėgautis išskirtiniu gyvenimo būdu, kasmet pritraukiančiu naujų gyventojų.
- Kai kuriuose regionuose saulė šviečia daugiau nei 300 dienų per metus.
- Moderni infrastruktūra: tarptautiniai oro uostai, greitieji geležinkeliai, aukštos kokybės ligoninės.
- Viduržemio jūros regiono gyvenimo būdas, paremtas draugiškumu, gastronomija ir gera savijauta.
Visa tai lemia nuolatinę nekilnojamojo turto paklausą- pirkti, nuomoti ar perparduoti.
5. Ilgalaikės augimo perspektyvos
Nuo 2015 m. Ispanijos nekilnojamojo turto rinka stabiliai auga. Nors kartais gali pasitaikyti korekcijų, ekspertai sutaria, kad Ispanija turi tvirtas vertės augimo perspektyvas.
- Po krizės grįžta ekonomikos augimas.
- Padidėjęs patrauklumas užsienio investuotojams.
- Žemės sklypų trūkumas tam tikrose turistinėse vietovėse.
Visi šie veiksniai reiškia, kad Ispanija vis dar yra gyvybinga rinka, galinti garantuoti ilgalaikį nekilnojamojo turto vertės augimą.
Išvada
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje - tai pasirinkimas, kuriame asmeninis malonumas derinamas su finansiniu pelningumu. Dėl nuolat patrauklių kainų, didelės nuomos paklausos, palankių mokesčių ir pavydėtino gyvenimo būdo Ispanija yra viena patraukliausių nekilnojamojo turto rinkų Europoje.
Nesvarbu, ar ieškote antrųjų namų saulėje, pelningos investicijos į nuomą, ar nuolatinio persikėlimo, Ispanija suteikia visas garantijas, kurių reikia sėkmingam ilgalaikiam nekilnojamojo turto projektui.
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FAQ : Rentabilité de l'immobilier en Espagne
La rentabilité de l'Espagne repose sur trois piliers :
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Des prix d'achat qui restent très compétitifs par rapport à la France et au reste de l'Europe de l'Ouest.
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Une forte demande locative, alimentée à la fois par le tourisme de masse (plus de 80 millions de visiteurs par an) et par une demande stable de location longue durée (expatriés, télétravailleurs, étudiants).
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Un cadre de vie (climat, infrastructures, qualité de vie) qui soutient la valeur des biens à long terme.
Oui, de manière significative. Alors que le mètre carré à Paris dépasse les 10 000 €, il se situe entre 4 500 € et 6 000 € à Madrid. Dans des zones côtières très prisées comme la Costa Blanca (région d'Alicante), vous pouvez trouver des biens de qualité entre 2 200 € et 3 500 € le mètre carré, offrant un ticket d'entrée bien plus accessible.
C'est un point crucial de votre budget (YMYL). En tant qu'experts, nous recommandons de provisionner entre 10 % et 13 % du prix d'achat du bien. Ce montant couvrira l'impôt principal (ITP ou IVA), ainsi que tous les frais annexes : notaire, enregistrement de la propriété et honoraires d'avocat.
C'est très simple :
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L'IVA (TVA) à 10 % s'applique uniquement à l'achat de biens neufs (directement auprès du promoteur).
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L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) s'applique à l'achat de tous les biens anciens (seconde main). Son taux varie selon la Communauté Autonome (généralement entre 7 % et 10 %).
Vous devez prévoir deux coûts principaux :
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L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : C'est l'équivalent de la taxe foncière. Elle est généralement bien moins élevée qu'en France et se base sur la "valeur cadastrale" (valor catastral) du bien.
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Les frais de communauté (Gastos de Comunidad) : Ce sont les charges de copropriété pour l'entretien des parties communes (piscine, ascenseur, jardins...).
Oui, elle est très compétitive. L'Espagne a signé des conventions fiscales (notamment avec la France et la Belgique) pour éviter la double imposition. De plus, le traitement de l'imposition des revenus locatifs est le principal avantage.
Pour un résident de l'Union Européenne (France, Belgique...), le taux d'imposition (appelé IRNR) est un prélèvement fixe de 19 %. (Pour les résidents hors UE, ce taux est de 24 %).
C'est le point le plus important : le 19 % s'applique sur le revenu net. C'est une différence majeure avec d'autres pays. Vous pouvez déduire un grand nombre de charges de vos revenus locatifs, ce qui diminue fortement votre base imposable.
La liste est longue et démontre l'expertise nécessaire pour optimiser votre fiscalité. Vous pouvez déduire :
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Les intérêts de votre prêt immobilier.
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L'impôt foncier (IBI).
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Les frais de copropriété.
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Les frais d'agence et de gestion locative.
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Les assurances (PNO).
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Les travaux d'entretien et de réparation.
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L'amortissement du bien immobilier (généralement 3 % de la valeur de la construction).
Non. Grâce à la convention fiscale bilatérale, vous n'êtes pas imposé deux fois. Vous déclarez vos revenus locatifs espagnols en Espagne (où vous payez le 19 % net) et en France. La France vous accorde alors un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus, pour éviter la double imposition.
Cela dépend de votre objectif :
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Location saisonnière (touristique) : Offre le potentiel de revenus le plus élevé, surtout en haute saison dans les zones côtières. Elle demande cependant une gestion plus active.
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Location longue durée : Offre une rentabilité stable et sécurisée. La demande est constante grâce aux expatriés, télétravailleurs et étudiants. C'est une gestion plus passive.
Dans les grandes villes comme Madrid, Barcelone ou Valence, la demande (étudiants, expatriés) est constante toute l'année. Dans les zones côtières (Costa Blanca, Costa del Sol), la très haute saison est concentrée sur l'été, mais le climat exceptionnel assure une saison "moyenne" (télétravailleurs, retraités) très longue, souvent d'avril à octobre.
Outre la croissance économique espagnole, la valeur est soutenue par deux facteurs clés :
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L'attractivité internationale : La demande étrangère ne faiblit pas et tire le marché "premium" vers le haut.
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La rareté du foncier : Dans les zones les plus prisées (première ligne de mer, centres-villes historiques), le terrain constructible est rare, ce qui protège la valeur des biens existants.
Le principal risque (YMYL) est de ne pas faire de vérifications juridiques approfondies. Il faut impérativement vérifier que le bien est enregistré correctement (sans dettes ou infractions urbanistiques) et que le vendeur a le titre de propriété. Le second risque est de sous-estimer les frais d'acquisition (les 10-13 %).
Oui. En tant qu'experts (E-E-A-T), nous considérons que c'est non négociable pour sécuriser votre investissement financier. Un avocat spécialisé est essentiel pour la due diligence (vérifications légales) avant l'achat. Un gestor (fiscaliste) est indispensable pour optimiser vos déclarations de revenus locatifs (déduction des charges) et garantir votre conformité avec l'Agencia Tributaria (le fisc espagnol).