Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje: mokesčiai ir rinkliavos
Įvadas
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje tampa vis populiaresnis tarp prancūzakalbių, nesvarbu, ar tai būtų antrasis būstas, ar gyvenamoji vieta ištisus metus, ar investicija į nuomą. Tačiau būtina atsižvelgti ne tik į pirkimo kainą, bet ir į susijusias išlaidas. Ispanijoje mokesčiai ir rinkliavos gali sudaryti 12-14 % nekilnojamojo turto kainos. Toliau pateikiame pagrindinių punktų, kuriuos reikia planuoti, pasiskirstymą.
1. Mokesčiai pirkimo metu
- PVM (IVA): naujo būsto atveju jis sudaro 10 % pardavimo kainos.
- 2. Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP): senesniems namams šis mokestis, priklausomai nuo regiono, svyruoja nuo 6 iki 10 %.
- Acte Juridique Documenté (AJD): mokestis, taikomas įregistruojant nekilnojamąjį turtą registre, vidutiniškai apie 1 %.
2. Notaro ir registracijos mokesčiai
Ispanijoje notaras yra privalomas. Jų mokesčiai reglamentuojami ir paprastai svyruoja nuo 0,5 % iki 1 % pirkimo kainos. Prie jų reikia pridėti nekilnojamojo turto registravimo išlaidas, kurios sudaro apie 400-800 EUR.
3. Advokato mokesčiai
Nors tai nėra privaloma, siekiant užtikrinti saugų sandorį, primygtinai rekomenduojama naudotis specializuoto advokato paslaugomis. Turėtumėte tikėtis sumokėti nuo 1 000 iki 2 500 EUR, priklausomai nuo bylos sudėtingumo.
4. Banko ir hipotekos mokesčiai
Jei pirkinį Ispanijoje finansuojate hipoteka, turėtumėte tikėtis mokesčio už bylos atidarymą (nuo 0,5 iki 1 % paskolos sumos), taip pat už turto vertinimą (apie 300-500 EUR).
Išvada
Pirkdami nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, turite atidžiai apskaičiuoti savo biudžetą. Vidutiniškai prie nurodytos nekilnojamojo turto kainos reikia pridėti 12-14 % papildomų išlaidų. Geras pasirengimas padės jums išvengti nemalonių staigmenų ir ramiai įgyvendinti nekilnojamojo turto projektą.
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FAQ Taxes et Frais d'Achat Immobilier en Espagne
La règle la plus importante est de ne pas se fier uniquement au prix de vente affiché. Vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 12 % à 14 % du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des taxes et des frais obligatoires.
Non, c'est la différence la plus importante à comprendre :
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Pour un logement neuf (vendu par un promoteur), vous payez la TVA (IVA) + l'AJD.
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Pour un logement ancien (seconde main), vous payez l'ITP.
L'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) est la TVA espagnole. Pour l'achat d'un logement neuf, le taux national est de 10 % du prix de vente.
L'AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) est une taxe régionale sur les actes juridiques. Elle s'ajoute à l'IVA lors d'un achat neuf et représente entre 1 % et 1,5 % du prix, ce qui porte la taxation totale du neuf à environ 11,5 %.
L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est l'impôt sur la transmission de patrimoine. Il remplace l'IVA pour les logements anciens (seconde main). C'est un impôt régional, son taux n'est donc pas le même partout en Espagne.
Oui, énormément. C'est un point crucial pour votre budget. Par exemple :
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Madrid : 6 %
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Andalousie (Costa del Sol) : 7 %
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Communauté Valencienne (Costa Blanca) : 10 %
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Catalogne (Barcelone) : 10 %
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Bien Neuf : Environ 11,5 % (10 % d'IVA + ~1,5 % d'AJD).
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Bien Ancien : Entre 6 % et 10 % (ITP uniquement), selon la région.
Non, elle n'est pas techniquement "obligatoire", mais elle est fortement recommandée et indispensable pour un acheteur étranger. L'avocat est le seul professionnel qui défend vos intérêts et effectue la "due diligence" (vérification des dettes, des permis, etc.).
Il faut compter environ 1 % à 1,5 % du prix d'achat (hors taxes) pour des honoraires d'avocat. C'est le coût de la sécurité de votre transaction.
Il y a deux frais administratifs obligatoires :
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Les frais de Notaire (Notaría) : Pour l'acte de vente (environ 0,5 % à 1 %).
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Le Registre de la Propriété (Registro) : Pour inscrire le bien à votre nom (environ 400 € à 800 €).
Depuis une loi de 2019, la banque paie la majorité des frais de constitution d'hypothèque (notaire, registre, AJD).
L'acheteur doit presque toujours payer deux choses :
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L'évaluation du bien (Tasación) : Une expertise obligatoire demandée par la banque (coût : 300 € à 500 €).
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Les frais d'ouverture de dossier : De plus en plus rares, ils peuvent aller de 0,5 % à 1 % du montant emprunté.
C'est l'expertise (évaluation) officielle du bien immobilier, réalisée par un expert indépendant (le tasador). La banque l'utilise pour déterminer le montant maximum qu'elle peut vous prêter (généralement 70 % à 80 % de cette valeur).
Contrairement au système français, le notaire espagnol ne fait pas de vérifications approfondies sur les dettes antérieures ou les permis d'urbanisme. C'est votre avocat qui s'assure que le bien que vous achetez est "propre", sans dettes cachées (copropriété, impôts) et que la piscine ou les extensions sont légales.
Bien sûr. Pour un bien ancien de 200 000 € dans la Communauté Valencienne (ITP à 10 %) :
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ITP (10 %) : 20 000 €
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Avocat (1 %) : 2 000 €
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Notaire (0,75 %) : 1 500 €
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Registre : 500 €
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Total des frais : 24 000 €
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Coût total de l'achat : 224 000 € (soit 12 % de frais en plus du prix).