Налог на недвижимость в Испании (IBI): как он работает, расчет и советы
Введение
При покупке недвижимости в Испании вы становитесь плательщиком местного налога, называемого IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Этот аналог французского налога на недвижимость ежегодно взимается мэрией (Ayuntamiento) того муниципалитета, где находится объект. Это обязательный платеж для всех владельцев, как резидентов, так и нерезидентов.
Понимание этого налога — **ключевой аспект** для правильного планирования бюджета вашей инвестиции. Как эксперты испанского рынка, мы часто видим, что покупатели недооценивают эти ежегодные расходы. В этом руководстве подробно описаны его функционирование, методы расчета и ловушки, которых следует избегать для спокойного управления вашей собственностью.
1. Что такое IBI и кто его должен платить?
IBI — это муниципальный налог, уплачиваемый всеми владельцами недвижимости в Испании (домов, квартир, гаражей, земельных участков, коммерческих помещений). Собранные средства финансируют местные общественные услуги (дороги, освещение, парки и т.д.).
Платеж возлагается на лицо или организацию, являющуюся официальным владельцем недвижимости на 1 января финансового года, как это зарегистрировано в Реестре собственности (Registro de la Propiedad).
Совет эксперта: Ловушка 1 января
Закон гласит, что владелец по состоянию на 1 января платит IBI. Если вы купили недвижимость 10 января, продавец по закону является должником за весь год! На практике **обычай (и судебная практика) подразумевают, что IBI распределяется prorata temporis** (пропорционально времени) между покупателем и продавцом при подписании сделки у нотариуса. Убедитесь, что ваш адвокат (abogado) это обговаривает и включает в договор купли-продажи (escritura).
2. Как рассчитывается налог на недвижимость (IBI)?
IBI рассчитывается путем применения **ставки (tipo de gravamen)**, установленной мэрией, к **кадастровой стоимости (valor catastral)** объекта. Эта стоимость, установленная Кадастром (Catastro), почти всегда ниже рыночной. Она зависит от:
- Расположения объекта (город, район, близость к услугам).
- Характеристик жилья (площадь, состояние, возраст).
- Назначения объекта (жилое, коммерческое, пустой участок).
| Вид недвижимости | Минимальная законная ставка | Максимальная законная ставка | Средняя фактическая ставка |
|---|---|---|---|
| Городская недвижимость (Urbana) | 0,4% | 1,1% | ~ 0,6% до 1,3% (крупные города) |
| Сельская недвижимость (Rústica) | 0,3% | 0,9% | ~ 0,3% до 0,7% |
Пример расчета IBI
Возьмем квартиру в Валенсии с кадастровой стоимостью 120 000 €. Если мэрия (Ayuntamiento) Валенсии применяет ставку 0,9%:
- Налогооблагаемая база (Valor Catastral): 120 000 €
- Ставка (Tipo): 0,9 %
- Сумма IBI: 120 000 € x 0,009 = 1 080 € в год
3. Когда и как платить IBI?
IBI уплачивается один раз в год, но период оплаты (periodo voluntario) сильно варьируется от мэрии к мэрии (часто с июня по ноябрь). Налоговое уведомление отправляется на налоговый адрес. Для нерезидентов крайне важно быть активными.
Способы оплаты включают:
- Путем прямого дебетования (domiciliación bancaria) с испанского банковского счета. Это настоятельно рекомендуемое решение.
- Напрямую в кассе мэрии или в банке-партнере.
- Онлайн на налоговом портале мэрии (часто требуется цифровая идентификация).
4. Отличия от Франции и ловушки, которых следует избегать
IBI против французского налога на недвижимость
Хотя IBI схож, его часто считают ниже, чем французский налог на недвижимость. Однако налог на вывоз мусора (Tasa de Basuras) обычно выставляется отдельно в Испании, тогда как во Франции он часто включен в налог на недвижимость. Поэтому для сравнения необходимо суммировать оба.
| Характеристика | Франция (Налог на недвижимость) | Испания (IBI) |
|---|---|---|
| Основной налог | Налог на недвижимость | IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) |
| База расчета | Кадастровая арендная стоимость (часто неактуальна) | Valor Catastral (пересматривается, ближе к реальности) |
| Налог на вывоз мусора | Обычно включено (TEOM) | Оплачивается отдельно (Tasa de Basuras) |
Санкции за неуплату
Неуплата IBI — серьезная ошибка. Мэрия (Ayuntamiento) применит надбавки (recargos) от 5% до 20% и пени за просрочку (intereses de demora). Если долг сохраняется, администрация может начать процедуру ареста (embargo) вашего испанского банковского счета, и в крайнем случае — самой недвижимости.
Официальный источник
Управление IBI находится в ведении Кадастра (Catastro). Вы можете ознакомиться с публичной информацией (исключая персональные данные) по любому участку через официальный портал.
Заключение
Налог на недвижимость в Испании (IBI) является **обязательным** ежегодным платежом для каждого владельца. Хотя его сумма обычно разумна, крайне важно заранее учесть ее в своем бюджете и своевременно оплатить, чтобы избежать серьезных штрафов.
Наш **опыт** показывает, что лучшая стратегия — **настроить прямое дебетование (domiciliación)** сразу после приобретения. Это гарантирует спокойное управление вашей инвестицией в недвижимость в Испании.
Контролируйте свои местные налоги
Воспользуйтесь возможностями рынка. Давайте обсудим ваш проект.
FAQ: Всё, что нужно знать об IBI и местном налогообложении в Испании
Найдите ответы на 15 наиболее частых вопросов, задаваемых Русскими инвесторами о налоге на недвижимость в Испании.
Да, многие мэрии предлагают скидки. Наиболее распространенные случаи – для многодетных семей (familia numerosa) или, что становится все более частым, за установку солнечных панелей (до 50% скидки в течение нескольких лет, в зависимости от муниципалитета).
Юридически, перед администрацией отвечает собственник. Однако испанский закон об аренде городского жилья (LAU) позволяет переложить эти расходы на арендатора, если это явно указано в договоре аренды.
Это распространенное заблуждение. IBI – это местный налог на недвижимость (аналог налога на землю/имущество). IRNR (налог на доходы нерезидентов) – это государственный налог на «доход» (фактический, если недвижимость сдается в аренду, или условный, если она пустует). Вы должны платить оба налога.
Вы обязательно должны запросить у продавца последнюю квитанцию об оплате IBI (último recibo del IBI) перед подписанием. Это позволит вам проверить точную сумму и убедиться, что все платежи актуальны.
Не обязательно. Он меняется, если мэрия изменяет налоговую ставку или если государство пересматривает кадастровую стоимость. Эти пересмотры не являются систематическими каждый год, но следуют административным циклам (ponencia de valores).
Да, большинство мэрий предлагают план поэтапной оплаты (например, ежеквартально). Необходимо подать официальный запрос в местную налоговую администрацию (например, SUMA в Аликанте или ORGT в Барселоне).
Да. Если гараж или подвал имеют свой собственный кадастровый номер (независимый от жилья), вы получите отдельное налоговое уведомление. Если они присоединены к жилью в одном акте, их стоимость включена в общий IBI.
Неполучение почтового отправления не освобождает вас от уплаты. В Испании налогоплательщик обязан самостоятельно узнавать информацию. Поэтому банковский прямой дебет (автоматическое списание) жизненно важен для избежания штрафов за «забывчивость».
Если вы сдаете свою недвижимость в аренду и декларируете свои доходы от аренды (в Испании или в вашей стране резидентства), сумма IBI является вычитаемым расходом пропорционально периоду аренды.
Это недавняя возможность. Новый закон о жилье позволяет мэриям применять дополнительный сбор (recargo) до 150% от IBI за постоянно неиспользуемые без оправдания объекты недвижимости, чтобы бороться с проблемой пустующего жилья.
Обычно нотариус информирует Кадастр. Однако рекомендуется обратиться в мэрию или в орган налогового управления (Diputación) с вашим договором купли-продажи (Copia Simple), чтобы подтвердить изменение и оформить прямой дебет.
Да, но они ограничены: здания, принадлежащие государству, Церкви, Красному Кресту, или некоторые здания, отнесенные к историческому наследию. Частных лиц полные освобождения касаются редко.
Это уникальный идентификатор вашей недвижимости (буквенно-цифровой код из 20 символов). Он необходим для оплаты IBI, декларирования налогов (IRNR) и выполнения любых административных процедур, связанных с недвижимостью.
Да, вы можете инициировать процедуру (subsanación de discrepancias) в Кадастре, если вы считаете, что имеется техническая ошибка (неправильная площадь, неверное назначение). Это длительная процедура, которая часто требует помощи архитектора.
Пока объект не сдан и не зарегистрирован индивидуально в Кадастре, IBI за землю/строящееся здание обычно платит застройщик. Вы начнете платить со следующего года после сдачи квартиры.
