Fastighetsskatt i Spanien (IBI): funktion, beräkning och råd
Introduktion
När du köper en fastighet i Spanien blir du skyldig att betala en lokal skatt som kallas IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Denna motsvarighet till fransk fastighetsskatt tas ut årligen av den kommun (Ayuntamiento) där fastigheten är belägen. Det är en oundviklig avgift för alla ägare, oavsett om de är bosatta eller icke-bosatta.
Att förstå denna skatt är ett avgörande steg för att korrekt budgetera din investering. Som experter på den spanska marknaden ser vi ofta att köpare underskattar denna årliga kostnad. Denna guide beskriver hur den fungerar, hur den beräknas och vilka fallgropar som bör undvikas för en trygg förvaltning av din egendom.
1. Vad är IBI och vem ska betala den?
IBI är en kommunal skatt som betalas av alla ägare av en fastighet i Spanien (hus, lägenheter, garage, mark, kommersiella lokaler). De insamlade medlen finansierar lokala offentliga tjänster (vägar, belysning, parker etc.).
Betalningen åligger den person eller enhet som är den officiella ägaren av fastigheten den 1 januari av skatteåret, enligt fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
Expertens råd: Fällan den 1 januari
Lagen säger att ägaren den 1 januari betalar IBI. Om du köper den 10 januari är säljaren lagligen betalningsskyldig för hela året! I praktiken innebär bruket (och rättspraxis) att IBI fördelas prorata temporis (proportionerligt) mellan köparen och säljaren vid signeringen hos notarien. Se till att din advokat (abogado) förhandlar detta och får det inskrivet i köpeavtalet (escritura).
2. Hur beräknas fastighetsskatten (IBI)?
IBI beräknas genom att tillämpa en sats (tipo de gravamen) som fastställs av kommunen på fastighetens fastighetsvärde (valor catastral). Detta värde, fastställt av fastighetsregistret (Catastro), är nästan alltid lägre än marknadspriset. Det beror på:
- Fastighetens läge (stad, område, närhet till tjänster).
- Bostadens egenskaper (yta, skick, ålder).
- Fastighetens användning (bostad, kommersiell, obebyggd mark).
| Typ av fastighet | Lägsta lagliga sats | Högsta lagliga sats | Genomsnittlig konstaterad sats |
|---|---|---|---|
| Stadsfastigheter (Urbana) | 0,4% | 1,1% | ~ 0,6% till 1,3% (större städer) |
| Landsbygdsfastigheter (Rústica) | 0,3% | 0,9% | ~ 0,3% till 0,7% |
Exempel på IBI-beräkning
Låt oss ta en lägenhet i Valencia med ett fastighetsvärde på 120 000 €. Om kommunen (Ayuntamiento) i Valencia tillämpar en sats på 0,9%:
- Beskattningsunderlag (Valor Catastral): 120 000 €
- Sats (Tipo): 0,9 %
- IBI-belopp: 120 000 € x 0,009 = 1 080 € per år
3. När och hur betalar man IBI?
IBI betalas en gång om året, men betalningsperioden (periodo voluntario) varierar enormt mellan olika kommuner (ofta mellan juni och november). Skattebeskedet skickas till den skatterättsliga adressen. För en icke-bosatt är det avgörande att vara proaktiv.
Betalningsmetoderna inkluderar:
- Genom autogiro (domiciliación bancaria) på ett spanskt konto. Detta är den starkt rekommenderade lösningen.
- Direkt vid kommunens kassa eller hos en partnerbank.
- Online på kommunens skatteportal (kräver ofta digital identifiering).
4. Skillnader jämfört med Frankrike och fallgropar att undvika
IBI kontra fransk fastighetsskatt
Även om IBI liknar den franska fastighetsskatten, anses den ofta vara lägre. Sophämtningsavgiften (Tasa de Basuras) faktureras dock vanligtvis separat i Spanien, medan den ofta ingår i fastighetsskatten i Frankrike. Man måste alltså lägga ihop de två för att jämföra.
| Egenskap | Frankrike (Taxe Foncière) | Spanien (IBI) |
|---|---|---|
| Huvudskatt | Taxe Foncière | IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) |
| Beräkningsunderlag | Kadastralt hyresvärde (ofta frånkopplat) | Valor Catastral (reviderat, närmare verkligheten) |
| Sophämtningsavgift | Generellt inkluderad (TEOM) | Faktureras separat (Tasa de Basuras) |
Påföljder vid utebliven betalning
Att inte betala IBI är ett allvarligt misstag. Kommunen (Ayuntamiento) kommer att tillämpa förhöjningar (recargos) på 5% till 20% och dröjsmålsräntor (intereses de demora). Om skulden kvarstår kan administrationen inleda ett utmätningsförfarande (embargo) på ditt spanska bankkonto, och i sista hand, på själva fastigheten.
Officiell resurs
Förvaltningen av IBI faller under fastighetsregistret (Catastro). Du kan konsultera offentlig information (exklusive personuppgifter) om vilken fastighet som helst via den officiella portalen.
Konsultera fastighetsregistrets elektroniska huvudkontor (Sede Catastro)
Slutsats
Fastighetsskatten i Spanien (IBI) är en oundviklig årlig skyldighet för varje fastighetsägare. Även om dess belopp generellt är rimligt, är det avgörande att budgetera för det och betala det i tid för att undvika höga straffavgifter.
Vår erfarenhet visar att den bästa strategin är att upprätta ett autogiro (domiciliación) redan vid förvärvet. Detta garanterar en trygg förvaltning av din fastighetsinvestering i Spanien.
Bemästra din lokala beskattning
Dra nytta av marknadsmöjligheter. Låt oss diskutera ditt projekt.
FAQ: Den spanska fastighetsskatten IBI och lokal beskattning i Spanien
Här hittar du svar på de 15 vanligaste frågorna från svenska fastighetsägare och investerare gällande den spanska fastighetsskatten IBI.
Ja, många kommuner erbjuder avdrag eller rabatter. De vanligaste fallen gäller för storfamiljer (familia numerosa) eller, allt oftare, för installation av solpaneler (upp till 50 % rabatt under flera år beroende på kommunen).
Juridiskt sett är det ägaren som är ansvarig gentemot myndigheterna. Dock tillåter den spanska lagen om stadsarrenden (LAU) att denna kostnad överförs till hyresgästen om det är uttryckligen angivet i hyresavtalet.
Detta är en vanlig förvirring. IBI är en lokal fastighetsskatt (motsvarande kommunal fastighetsavgift eller fastighetsskatt i Sverige, men specifikt för Spanien). IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) är en statlig skatt på "inkomst" (faktisk om uthyrd, eller fiktiv om tom). Du måste betala båda.
Du måste absolut be säljaren om det senaste IBI-kvittot (último recibo del IBI) innan du skriver under. Detta gör att du kan kontrollera det exakta beloppet och säkerställa att säljaren har betalat sina avgifter.
Inte nödvändigtvis. Det varierar om kommunen ändrar skattesatsen eller om staten reviderar fastighetsvärdet (valor catastral). Dessa revisioner är inte systematiska varje år utan följer administrativa cykler (ponencia de valores).
Ja, de flesta kommuner erbjuder en delbetalningsplan (till exempel kvartalsvis). Du måste göra en uttrycklig ansökan till den lokala skatteförvaltningen (som SUMA i Alicante eller ORGT i Barcelona).
Ja. Om garaget eller källaren har en egen fastighetsbeteckning (referencia catastral) (oberoende av bostaden), får du en separat skatteavisering. Om de är kopplade till bostaden på samma lagfart, inkluderas deras värde i den totala IBI.
Att du inte mottar brevet befriar dig inte från betalningsskyldighet. I Spanien är det skattebetalarens ansvar att informera sig. Därför är autogiro/direktdebitering avgörande för att undvika förseningsavgifter.
Om du hyr ut din fastighet och deklarerar dina hyresintäkter (i Spanien eller i ditt hemland, t.ex. Sverige), är IBI-beloppet en avdragsgill kostnad i proportion till den uthyrda perioden.
Detta är en ny möjlighet. Den nya bostadslagen tillåter kommuner att införa en extrakostnad (recargo) på upp till 150 % av IBI för permanent obebodda bostäder utan motivering, i syfte att motverka tomma bostäder.
Normalt informerar notarien Cadastre (det spanska fastighetsregistret). Det är dock klokt att besöka kommunen eller den lokala skatteförvaltningsmyndigheten (Diputación) med ditt köpebrev (Copia Simple) för att bekräfta ändringen och upprätta autogiro.
Ja, men de är begränsade till: statliga byggnader, kyrkor, Röda Korsets fastigheter, eller vissa byggnader klassade som historiskt kulturarv. Privatpersoner är sällan berättigade till ett totalt undantag.
Det är fastighetens unika identifikation (en alfanumerisk kod på 20 tecken). Den är nödvändig för att betala din IBI, deklarera dina skatter (IRNR) och utföra alla administrativa ärenden relaterade till fastigheten.
Ja, du kan inleda en process (subsanación de discrepancias) hos Cadastre (fastighetsregistret) om du anser att det finns ett tekniskt fel (felaktig yta, felaktig användning). Detta är en lång process som ofta kräver hjälp av en arkitekt.
Så länge fastigheten inte är levererad och individuellt registrerad hos Cadastre (fastighetsregistret), är det vanligtvis byggherren som betalar IBI för marken/byggnaden under uppförande. Du börjar betala året efter att lägenheten levererats.
