5 Fallen, die Sie beim Immobilienkauf in Spanien vermeiden sollten
Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist für viele Ausländer attraktiv, insbesondere für Franzosen, die auf der Suche nach einem angenehmen Klima, einem sonnigen Lebensumfeld und erschwinglicheren Preisen als in Frankreich sind. Wie auf jedem ausländischen Markt gibt es jedoch auch beim Immobilienkauf in Spanien einige Besonderheiten, die Sie kennen sollten, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Hier sind die fünf größten Fallen, die Sie beim Immobilienkauf in Spanien vermeiden sollten, zusammen mit praktischen Tipps, wie Sie Ihr Projekt absichern und beruhigt investieren können.
1. Die rechtliche Situation der Immobilie nicht überprüfen
Eine der ersten Fallen betrifft die rechtliche Situation der Immobilie. Es ist in Spanien nicht ungewöhnlich, auf Immobilien zu stoßen, die nicht legal sind, insbesondere in ländlichen oder alten Gebieten.
- Vergewissern Sie sich, dass die Immobilie ordnungsgemäß im Eigentumsregister eingetragen ist.
- Überprüfen Sie, ob es keine Hypotheken, Schulden oder städtebaulichen Auflagen gibt.
- Verlangen Sie die nota simple, ein offizielles spanisches Dokument, in dem die rechtlichen Daten der Immobilie zusammengefasst sind.
Wenn Sie diese Überprüfung nicht durchführen, kann dies dazu führen, dass Sie eine Immobilie mit versteckten Schulden oder sogar in einer illegalen Situation kaufen, mit dem Risiko eines Abrisses oder einer hohen Geldstrafe.
2. Unterschätzen Sie die Kaufkosten.
Der angezeigte Preis spiegelt nicht immer die tatsächlichen Kosten Ihres Kaufs wider. In Spanien können die Nebenkosten zwischen 10 % und 13 % des Immobilienpreises betragen.
Zu diesen Kosten gehören:
- Notar- und Registrierungsgebühren
- Die Grunderwerbssteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (bei einer neuen Immobilie).
- Die Maklergebühren (manchmal vom Käufer zu zahlen).
- Eventuelle Rechtskosten (Anwalt, Übersetzer usw.).
Tipp: Planen Sie einen kompletten Kostenrahmen, bevor Sie sich festlegen, um unangenehme finanzielle Überraschungen am Ende des Prozesses zu vermeiden.
3. Beauftragen Sie keinen unabhängigen Fachmann.
In Spanien sind Immobilienmakler nicht immer so reguliert wie in Frankreich. Jeder kann den Beruf ausüben, was das Risiko von Fehlern oder Missbrauch erhöht.
Verlassen Sie sich nicht nur auf den Makler, der die Immobilie verkauft: Sein Ziel ist es, den Verkauf abzuschließen, und nicht unbedingt, Sie zu schützen.
Es wird dringend empfohlen, :
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Immobilienanwalt ("abogado"), der alle rechtlichen Dokumente überprüft.
- Mit einem kompetenten Notar zusammenarbeiten, auch wenn dessen Rolle begrenzter ist als in Frankreich.
- Lassen Sie alle Dokumente übersetzen, wenn Sie die spanische Sprache nicht perfekt beherrschen.
Dies ist zwar ein zusätzlicher Kostenfaktor, aber eine unerlässliche Sicherheitsgarantie bei einem Kauf im Ausland.
4. Vergessen Sie die Regeln der Eigentümergemeinschaft oder der Stadtplanung.
Informieren Sie sich vor dem Kauf genau über die Regeln, die für die Immobilie gelten:
- Gibt es Einschränkungen in der Eigentümergemeinschaft (Miteigentum)?
- Sind Baumaßnahmen geplant? Wie hoch sind die monatlichen Kosten?
- Kann die Immobilie als Ferienunterkunft vermietet werden? In einigen Regionen sind spezielle Touristenlizenzen vorgeschrieben.
- Sind der Pool, der Garten und die Garage in der Eigentumsurkunde enthalten?
Ein Versäumnis bei diesen Punkten kann dazu führen, dass Sie Ihre Immobilie nicht gewinnbringend nutzen können oder langfristig unerwartete Kosten entstehen.
5. Unterzeichnen Sie einen Kompromiss ohne die erforderlichen Sicherheiten.
Der spanische Kaufvorvertrag ("contrato de arras") ist eine starke Verpflichtung: Wenn Sie ohne Begründung zurücktreten, verlieren Sie die Anzahlung (oft 10 % des Preises).
Bevor Sie etwas unterschreiben:
- Überprüfen Sie alle rechtlichen Dokumente (Wohnlizenz, Stadtplanung usw.).
- Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist.
- Sehen Sie eine Suspensivklausel vor, falls Sie eine Finanzierung benötigen.
Ein Anwalt kann Ihnen auch dabei helfen, einen ausgewogenen Vertrag aufzusetzen, der Ihren Interessen entspricht.
Praktische Tipps für einen erfolgreichen Immobilienkauf in Spanien.
Neben der Vermeidung dieser fünf häufig auftretenden Fallstricke gibt es noch einige Empfehlungen, wie Sie Ihre Investition absichern können:
- Besorgen Sie sich Ihre NIE (Ausländeridentifikationsnummer), bevor Sie irgendwelche Schritte unternehmen.
- Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto, um Überweisungen und Zahlungen vor Ort zu erleichtern.
- Informieren Sie sich über das Katasteramt und die örtlichen Steuern (IBI, Müllgebühren usw.).
- Besichtigen Sie mehrere Immobilien und Gegenden und vermeiden Sie Überstürzung.
- Bereiten Sie eine Investitionsstrategie vor, wenn Sie vorhaben zu vermieten: Kurzfristig, langfristig, saisonal?
Fazit: Sichern Sie Ihr Immobilienprojekt in Spanien ab.
Ein Immobilienkauf in Spanien kann eine hervorragende Gelegenheit darstellen, sei es für einen Zweitwohnsitz, eine Mietinvestition oder eine langfristige Niederlassung. Um dieses Vorhaben erfolgreich umzusetzen, ist es jedoch unerlässlich, dass Sie sich gut umgeben und die klassischen Fehler vermeiden.
Lassen Sie nicht zu, dass sich ein Traum von der Sonne in einen administrativen oder rechtlichen Albtraum verwandelt. Nehmen Sie sich Zeit, informieren Sie sich und lassen Sie sich von kompetenten Fachleuten begleiten.
Unsere Agentur begleitet Sie bei jedem Schritt Ihres Immobilienkaufs in Spanien, um Ihre Investition abzusichern und die ideale Immobilie zum richtigen Preis und ohne Stress zu finden.
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FAQ : Éviter les Pièges de l'Achat Immobilier en Espagne
Le piège n°1 est de négliger la situation légale du bien. En Espagne, il est possible de vendre un bien avec des dettes (hypothèque, impôts impayés) ou des irrégularités (piscine illégale). L'acheteur hérite automatiquement de tous ces problèmes s'ils ne sont pas vérifiés avant la signature.
La "Nota Simple" est la radiographie légale de la propriété, émise par le Registre de la Propriété. Elle est indispensable car elle seule confirme trois points vitaux :
-
Qui est le vrai propriétaire (le vendeur a-t-il le droit de vendre ?).
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La description légale du bien (la surface, la piscine, etc., sont-elles déclarées ?).
-
S'il y a des dettes ("cargas") (une hypothèque, une saisie, des impayés).
Vous héritez d'une construction illégale. Vous serez responsable de sa régularisation (si possible), ce qui implique des coûts, des taxes, et des démarches administratives. Dans le pire des cas (si la construction n'est pas légalisable), vous pourriez être contraint de la démolir à vos frais.
En tant qu'acheteur, vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 10 % à 14 % du prix d'achat. Ces frais couvrent l'impôt principal (ITP ou TVA), les frais de notaire, les frais d'enregistrement de la propriété et les honoraires de votre avocat.
Cela dépend si le bien est neuf ou ancien :
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Pour un bien ancien (revente) : Vous payez l'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), qui varie de 7 % à 10 % selon la région.
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Pour un bien neuf (promoteur) : Vous payez la TVA (IVA) à 10 %, plus un impôt sur les actes juridiques (AJD) d'environ 1,5 %.
Non. C'est une différence culturelle fondamentale. Le notaire espagnol (Notario) est un officier public neutre. Il certifie l'identité des parties et l'authenticité de l'acte, mais il ne vérifie pas la légalité urbanistique ni les dettes de la même manière qu'un notaire français.
C'est le rôle de votre avocat indépendant (Abogado). Il est le seul professionnel qui défend vos intérêts. C'est lui qui analyse la Nota Simple, vérifie les permis d'urbanisme, s'assure de l'absence de dettes et négocie les clauses du contrat pour vous protéger.
L'agent immobilier est un commercial dont l'objectif est de conclure la vente. Il est généralement payé par le vendeur et protège donc les intérêts de ce dernier. Il ne peut et ne doit pas remplacer le conseil juridique d'un avocat qui vous est dédié.
C'est le compromis de vente espagnol. En le signant, vous versez un acompte (généralement 10 % du prix) pour réserver le bien. C'est un contrat très engageant : si vous vous rétractez sans raison valable (clause suspensive), vous perdez cet acompte.
Ne signez jamais ce contrat avant que votre avocat ait reçu et analysé en détail la Nota Simple, vérifié la conformité urbanistique et confirmé l'absence de dettes. Toutes les vérifications doivent être faites avant de vous engager.
Votre avocat doit inclure des clauses suspensives (cláusulas suspensivas) dans le Contrato de Arras. La plus importante est la clause d'obtention de financement, qui stipule que si la banque vous refuse le prêt, vous pouvez annuler la vente et récupérer votre acompte de 10 %.
C'est un piège très courant. Vous devez vérifier deux choses :
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La loi locale : De nombreuses villes (Barcelone, Valence, Palma) ont fortement restreint ou bloqué l'octroi de licences touristiques.
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Le règlement de copropriété : La Comunidad (la copropriété) peut interdire la location touristique dans l'immeuble.
Ces vérifications sont à faire impérativement avant l'achat.
Votre avocat doit demander au syndic (Administrador) une attestation officielle certifiant que le vendeur est à jour de ses charges (gastos de comunidad). Si vous n'avez pas ce document, vous pourriez hériter des dettes de copropriété du vendeur.
Le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est votre numéro fiscal espagnol. Il est obligatoire pour acheter, ouvrir un compte bancaire, et payer vos impôts. Les délais d'obtention peuvent être longs (plusieurs semaines), il faut donc lancer la démarche dès le tout début de votre projet.
Les honoraires de votre avocat (Abogado). Ils représentent environ 1 % à 1,5 % du prix, mais c'est la seule dépense qui vous garantit une vérification juridique complète et vous évite d'hériter de problèmes (dettes, constructions illégales) qui pourraient vous coûter bien plus cher.
