Kaip pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje traukia vis daugiau užsieniečių, kuriuos vilioja klimatas, gyvenimo būdas ir kainos, kurios, palyginti su kitomis Europos šalimis, vis dar yra prieinamos. Nesvarbu, ar planuojate įsigyti antrąjį būstą, investuoti į nuomą, ar persikelti visam laikui, būtina suprasti, kokius veiksmus reikia atlikti, kokios yra vietos taisyklės ir kokios yra susijusios išlaidos. Pateikiame išsamų vadovą, kaip saugiai ir patikimai įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje.
1. 🧭 Pasirengimas nekilnojamojo turto pirkimui Ispanijoje
🌟 Apibrėžkite savo tikslą
Prieš imdamiesi bet kokių veiksmų, užduokite sau tinkamus klausimus:
- Ar norite čia gyventi ištisus metus?
- Ar ieškote antrųjų namų atostogoms?
- Ar siekiate pelningos investicijos į nuomą?
Šis išsiaiškinimas padės pasirinkti tinkamą regioną, nekilnojamojo turto tipą (butas, vila, namas kaime) ir biudžetą.
🌍 Ispanijos nekilnojamojo turto rinkos tyrimas
Kainos įvairiuose regionuose labai skiriasi:
- Madridas: 2 965 €/kv. m
- Barselona: 3380 eurų už kvadratinį metrą
- Marbeljoje: 3 070 eurų už kvadratinį metrą.
2. 🗘️ Pagrindiniai nekilnojamojo turto pirkimo Ispanijoje etapai
- Gauti savo NIE Tai identifikavimo numeris, kurio reikia norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje.
- Atidarykite banko sąskaitą Ispanijoje mokėjimams ir mokesčiams.
- Ieškokite nekilnojamojo turto per patikimas agentūras arba platformas, pavyzdžiui, "Idealista".
- Atlikiteteisinį patikrinimą su specializuotu teisininku.
- Pasirašykite rezervavimo sutartį (contrato de arras), paprastai su 10 % užstatu.
- Pas notarą atlikite galutinę procedūrą: oficialų pardavimo aktą ir registraciją.
3. 💶 Biudžetas: mokesčiai, rinkliavos ir finansavimas
Pirkimo išlaidos
Tikėkitės, kad prie pirkimo kainos reikės sumokėti nuo 10 iki 15 proc:
- Perleidimo mokestis (ITP ): nuo 6 iki 10 %, priklausomai nuo regiono
- Notaro ir registracijos mokesčiai: nuo 1 000 iki 2 000 EUR
- Advokato mokesčiai: ≈ 1 % pirkimo kainos
Finansavimas
Nerezidentai gali pasiskolinti iki 70 % turto vertės. Fiksuotos palūkanų normos nuo 2 iki 4 %.
4. 💼 Apmokestinimas po pirkimo
Vietiniai mokesčiai
- IBI: savivaldybės nekilnojamojo turto mokestis
- Bendrosios nuosavybės ir priežiūrosmokesčiai
Nuomos pajamos
ES/EEE gyventojai: apmokestinama 19 proc. tarifu, galimi atskaitymai (palūkanos, darbai, IBI ir kt.)
Ne ES/EEE gyventojai: 24 % mokestis, be atskaitymų.
| Statusas | Tarifas | Atskaitymai |
|---|---|---|
| ES/EEE | 19 % | Taip |
| Ne ES | 24 % | Ne |
Turto mokestis
Taikomas grynajam turtui, viršijančiam 700 000 EUR (skiriasi priklausomai nuo regiono).
5. 🏜️ Regionai, kuriuose verta pirkti
- Kosta Blanka: Alikantė, Kalpė, Torrevjeja
- Kosta del Sol: Marbella, Esteponos
- Katalonija: Barselona, didesnis mokesčių tarifas
- Balearų salos: retas ir brangus nekilnojamasis turtas
- Valensija: geras kainos ir kokybės santykis
6. 👤 Kliento atsiliepimas
"Ieškojau pied-à-terre atostogoms. Valensija išsiskyrė: pasiekiama, gyvybinga, nebrangi. Prancūzakalbės agentūros dėka greitai gavau savo NIE, atsidariau sąskaitą ir susiradau gerai įrengtą T2. Pirkimas buvo baigtas per 3 mėnesius, o dabar jį nuomojuosi 8 mėnesius per metus. - Marc, 42 m., Paryžius
7. ❓ DUK
- Ar galiu pirkti nekilnojamąjį turtą negyvendamas Ispanijoje? Taip, tai leidžiama.
- Kokia yra vidutinė pirkimo trukmė? Maždaug nuo 6 iki 12 savaičių.
- Ar taikomas perpardavimo mokestis? Taip, plius savivaldybės ir mokestis.
- Ar pirkinys atitinka "Auksinės vizos" reikalavimus? Taip, virš 500 000 eurų be išorinio finansavimo.
8. 🧠 Santrauka
| Etapas | Tikslas |
|---|---|
| NIE | Privalomas identifikatorius |
| Banko sąskaita | Mokėjimų valdymas |
| Teisininkas | Teisinis saugumas |
| Rezervavimo sutartis | Įsipareigojimai |
| Notaras | Oficialus aktas |
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FAQ Achat Immobilier en Espagne : Particulier ou Société ?
Non, c'est fortement déconseillé. Comme l'indique le texte, utiliser une SCI française pour acheter en Espagne est un "piège fiscal". L'Espagne ne reconnaît pas la transparence fiscale de la SCI, ce qui entraîne de graves complications.
Le problème est que l'Espagne ne considère pas la SCI comme "transparente". Pour le fisc espagnol, c'est une entité étrangère opaque. Cela signifie que les revenus (loyers) seront taxés une première fois en Espagne au niveau de la SCI, puis une seconde fois en France lorsque vous (les associés) recevrez les dividendes. C'est le cauchemar de la double imposition.
La méthode la plus simple et la plus courante est l'achat en nom propre (en tant que persona física, ou particulier). Le processus est direct et la fiscalité est prévisible, ce qui est idéal pour un usage personnel ou un investissement locatif unique.
Les étapes fondamentales sont :
-
Obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), qui est votre identifiant fiscal.
-
Ouvrir un compte bancaire espagnol.
-
Mandater un avocat (abogado) pour les vérifications légales (notamment la Nota Simple).
-
Signer l'acte de vente (escritura) chez le notaire.
Oui, le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est absolument obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne, que ce soit en nom propre ou via une société. C'est votre numéro d'identification fiscal unique en Espagne.
Vous paierez l'un des deux impôts suivants (non cumulables) :
-
Pour un bien ancien : L'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), dont le taux varie de 7% à 10% selon la région.
-
Pour un bien neuf : L'IVA (la TVA espagnole) à 10%.
En tant que résident de l'UE, vous serez imposé sur les revenus locatifs via l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Le taux est avantageux : 19% sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges).
Oui. Même si vous ne louez pas le bien, l'Espagne considère que vous bénéficiez d'un "loyer fictif". Vous devez payer l'IRNR sur la base d'un revenu imputé, calculé en appliquant un pourcentage (1,1% ou 2%) sur la valeur cadastrale du bien. Le taux d'imposition est de 19% sur cette base.
La seule solution viable pour acheter via une structure professionnelle est de créer une société de droit espagnol. La plus courante est la Sociedad Limitada (SL), qui est l'équivalent de la SARL ou SASU française.
La création d'une SL n'est pas recommandée pour une simple résidence secondaire. Elle devient pertinente uniquement pour un investissement d'envergure, si vous remplissez ces conditions :
-
Il s'agit d'un investissement purement locatif (pas d'usage personnel).
-
Vous prévoyez d'acheter plusieurs biens (généralement 3 ou plus).
-
L'optimisation de la succession (transmission de parts sociales) est un objectif majeur.
Le principal inconvénient est le coût de gestion annuel. Vous aurez l'obligation de tenir une comptabilité complète et de faire appel à un gestor (comptable), ce qui engendre des frais fixes élevés (estimés entre 1 000€ et 2 500€ par an), que le bien soit loué ou non.
Ce n'est pas recommandé. Si vous (l'associé) utilisez le bien gratuitement, le fisc espagnol considère cela comme un avantage en nature, qui doit être déclaré et taxé. La SL est conçue pour une activité locative professionnelle, pas pour un usage personnel.
La différence est majeure :
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Nom propre : Imposition à l'IRNR à 19% sur le revenu net.
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SL espagnole : Imposition à l'IS (Impôt Société espagnol) à 25% sur le bénéfice net.
Si l'anonymat est un critère essentiel, la SL espagnole est la seule solution. Au Registre de la Propriété, c'est le nom de la SL qui apparaîtra comme propriétaire, pas le vôtre. À l'inverse, lors d'un achat en nom propre, votre nom est public.
Pour 90% des acheteurs français qui acquièrent une résidence secondaire ou un unique bien locatif, l'achat en nom propre (particulier) est la voie la plus simple, la moins coûteuse et la plus sûre fiscalement.