5 spąstai, kurių reikia vengti perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje yra patrauklus daugeliui užsieniečių, ypač prancūzams, kurie ieško malonaus klimato, saulėto gyvenimo būdo ir prieinamesnių kainų nei Prancūzijoje. Tačiau, kaip ir bet kurioje užsienio rinkoje, nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje turi savų ypatumų, kuriuos reikia žinoti, kad išvengtumėte nemalonių netikėtumų.
Pateikiame 5 pagrindinius spąstus, kurių reikia vengti perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, ir praktinius patarimus, kaip užtikrinti savo projekto saugumą ir ramiai investuoti.
1. Nepatikrinimas teisinio nekilnojamojo turto statuso
Vienas iš pirmųjų spąstų yra susijęs su nekilnojamojo turto teisiniu statusu. Ispanijoje neretai susiduriama su netvarkinga nuosavybe, ypač kaimo vietovėse ar senesnėse vietovėse.
- Įsitikinkite, kad nuosavybė yra tinkamai įregistruota žemės registre.
- Patikrinkite, ar nėra hipotekos, skolų ar planavimo mokesčių.
- Paprašykite nota simple- oficialaus Ispanijos dokumento, kuriame apibendrinami teisiniai duomenys apie nekilnojamąjį turtą.
Neatlikus šio patikrinimo, galima įsigyti nekilnojamąjį turtą su paslėptomis skolomis arba net neteisėtą, už kurį gresia nugriovimas arba didelės baudos.
2. Nepakankamas pirkimo išlaidų įvertinimas
Skelbiama kaina ne visada atspindi tikrąsias pirkimo išlaidas. Ispanijoje papildomos išlaidos gali sudaryti 10-13 % nekilnojamojo turto kainos.
Į jas įeina
- notaro ir registracijos mokesčiai
- perleidimo mokesčiai (ITP) arba PVM (naujos nuosavybės atveju)
- tarpininkavimo mokesčiai (kartais juos moka pirkėjas)
- Teisinės išlaidos (advokato, vertėjo ir kt.)
Patarimas: planuokite iš anksto, kad proceso pabaigoje išvengtumėte nemalonių finansinių staigmenų.
3. Nesinaudojimas nepriklausomo specialisto paslaugomis
Ispanijoje nekilnojamojo turto agentų veikla ne visada reglamentuojama taip pat kaip Prancūzijoje. Šia profesija gali verstis bet kas, todėl padidėja klaidų ar piktnaudžiavimo rizika.
Nepasikliaukite vien tik nekilnojamąjį turtą parduodančia agentūra: jų tikslas - sudaryti pardavimo sandorį, nebūtinai apsaugoti jus.
Primygtinai rekomenduojame :
- naudotis nepriklausomo nekilnojamojo turto advokato ("abogado") paslaugomis, kuris patikrins visus teisinius dokumentus.
- Dirbti su kompetentingu notaru, nors jo vaidmuo yra ribotesnis nei Prancūzijoje.
- Jei nemokate ispanų kalbos, pasirūpinkite, kad visi dokumentai būtų išversti.
Tai papildomos išlaidos, tačiau tai yra esminė saugumo garantija perkant užsienyje.
4. Pamirškite apie bendrasavininkių nuosavybę ar miestų planavimo taisykles
Prieš pirkdami įsitikinkite, kad žinote, kokios taisyklės taikomos nekilnojamajam turtui:
- Ar yra kokių nors apribojimų savininkų bendrijoje (bendroji nuosavybė)?
- Ar planuojami kokie nors darbai? Kokie yra mėnesiniai mokesčiai?
- Ar nuosavybę galima nuomoti sezoniškai? Kai kuriuose regionuose taikomos specialios turistų licencijos.
- Ar baseinas, sodas ir garažas įtraukti į nuosavybės teisę patvirtinantį dokumentą?
Pamiršę šiuos dalykus, galite neleisti maksimaliai išnaudoti savo nekilnojamojo turto galimybių arba ilgainiui patirti nenumatytų išlaidų.
5. Kompromiso pasirašymas be būtinų garantijų
Ispaniškas "compromis de vente" ("contrato de arras") yra tvirtas įsipareigojimas: jei atsisakysite sutarties be pateisinamos priežasties, prarasite užstatą (dažnai 10 % kainos).
Prieš ką nors pasirašydami :
- Patikrinkite visus teisinius dokumentus (statybos leidimą ir kt.).
- Įsitikinkite, kad pardavėjas yra teisėtas savininkas.
- Įtraukite atidedamąją sąlygą, jei jums reikia finansavimo.
Advokatas taip pat gali padėti parengti subalansuotą sutartį, kuri geriausiai atitiktų jūsų interesus.
Praktiniai patarimai, kaip sėkmingai įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Be šių penkių dažniausiai pasitaikančių spąstų vengimo, pateikiame keletą rekomendacijų, kaip apsaugoti savo investicijas:
- Prieš imdamiesi bet kokių veiksmų, gaukite savo NIE (užsieniečio identifikacinį numerį ).
- Atsidarykite Ispanijos banko sąskaitą, kad būtų lengviau atlikti vietinius pervedimus ir mokėjimus.
- Sužinokite apie žemės registrą ir vietinius mokesčius (IBI, atliekų mokestį ir kt.).
- Apsilankykite keliuose nekilnojamojo turto objektuose ir vietovėse ir neskubėkite.
- Jei planuojate nuomotis, parengkite investavimo strategiją: trumpalaikę, ilgalaikę, sezoninę?
Išvada: nekilnojamojo turto projekto Ispanijoje užtikrinimas
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje gali būti puiki galimybė, nesvarbu, ar tai būtų antrasis būstas, ar investicija į nuomą, ar ilgalaikis persikėlimas. Tačiau norint, kad šis projektas būtų sėkmingas, būtina apsupti save tinkamais žmonėmis ir išvengti klasikinių klaidų.
Neleiskite, kad svajonė apie saulę virstų administraciniu ar teisiniu košmaru. Neskubėkite, gaukite informacijos ir sulaukite kompetentingų specialistų pagalbos.
Mūsų agentūra bus su jumis kiekviename žingsnyje, kad užtikrintų jūsų investicijas ir surastų jums idealų nekilnojamąjį turtą už tinkamą kainą ir be streso.
Susisiekite su VOGUIMMO
🇫🇷 📞 Prancūzijos tel. nr.:
+33 6 47 20 11 09
🇪🇸 📞 Ispanijos tel. nr.:
+34 6 80 72 13 47
📍 Adresas:
Av. Arquitecto Félix Candela, 30 , 03540 Alikantė, Ispanija📅 Susitikimo rezervavimas
Rezervuoti susitikimą internetu🕒 Darbo laikas VOGUIMMO
Nuo pirmadienio iki šeštadienio, 9:00 - 19:00 val.
To pačia tema:
Turto mokestis Ispanijoje: taisyklės, svarstyklės ir patarimai 2025
FAQ : Éviter les Pièges de l'Achat Immobilier en Espagne
Le piège n°1 est de négliger la situation légale du bien. En Espagne, il est possible de vendre un bien avec des dettes (hypothèque, impôts impayés) ou des irrégularités (piscine illégale). L'acheteur hérite automatiquement de tous ces problèmes s'ils ne sont pas vérifiés avant la signature.
La "Nota Simple" est la radiographie légale de la propriété, émise par le Registre de la Propriété. Elle est indispensable car elle seule confirme trois points vitaux :
-
Qui est le vrai propriétaire (le vendeur a-t-il le droit de vendre ?).
-
La description légale du bien (la surface, la piscine, etc., sont-elles déclarées ?).
-
S'il y a des dettes ("cargas") (une hypothèque, une saisie, des impayés).
Vous héritez d'une construction illégale. Vous serez responsable de sa régularisation (si possible), ce qui implique des coûts, des taxes, et des démarches administratives. Dans le pire des cas (si la construction n'est pas légalisable), vous pourriez être contraint de la démolir à vos frais.
En tant qu'acheteur, vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire de 10 % à 14 % du prix d'achat. Ces frais couvrent l'impôt principal (ITP ou TVA), les frais de notaire, les frais d'enregistrement de la propriété et les honoraires de votre avocat.
Cela dépend si le bien est neuf ou ancien :
-
Pour un bien ancien (revente) : Vous payez l'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), qui varie de 7 % à 10 % selon la région.
-
Pour un bien neuf (promoteur) : Vous payez la TVA (IVA) à 10 %, plus un impôt sur les actes juridiques (AJD) d'environ 1,5 %.
Non. C'est une différence culturelle fondamentale. Le notaire espagnol (Notario) est un officier public neutre. Il certifie l'identité des parties et l'authenticité de l'acte, mais il ne vérifie pas la légalité urbanistique ni les dettes de la même manière qu'un notaire français.
C'est le rôle de votre avocat indépendant (Abogado). Il est le seul professionnel qui défend vos intérêts. C'est lui qui analyse la Nota Simple, vérifie les permis d'urbanisme, s'assure de l'absence de dettes et négocie les clauses du contrat pour vous protéger.
L'agent immobilier est un commercial dont l'objectif est de conclure la vente. Il est généralement payé par le vendeur et protège donc les intérêts de ce dernier. Il ne peut et ne doit pas remplacer le conseil juridique d'un avocat qui vous est dédié.
C'est le compromis de vente espagnol. En le signant, vous versez un acompte (généralement 10 % du prix) pour réserver le bien. C'est un contrat très engageant : si vous vous rétractez sans raison valable (clause suspensive), vous perdez cet acompte.
Ne signez jamais ce contrat avant que votre avocat ait reçu et analysé en détail la Nota Simple, vérifié la conformité urbanistique et confirmé l'absence de dettes. Toutes les vérifications doivent être faites avant de vous engager.
Votre avocat doit inclure des clauses suspensives (cláusulas suspensivas) dans le Contrato de Arras. La plus importante est la clause d'obtention de financement, qui stipule que si la banque vous refuse le prêt, vous pouvez annuler la vente et récupérer votre acompte de 10 %.
C'est un piège très courant. Vous devez vérifier deux choses :
-
La loi locale : De nombreuses villes (Barcelone, Valence, Palma) ont fortement restreint ou bloqué l'octroi de licences touristiques.
-
Le règlement de copropriété : La Comunidad (la copropriété) peut interdire la location touristique dans l'immeuble.
Ces vérifications sont à faire impérativement avant l'achat.
Votre avocat doit demander au syndic (Administrador) une attestation officielle certifiant que le vendeur est à jour de ses charges (gastos de comunidad). Si vous n'avez pas ce document, vous pourriez hériter des dettes de copropriété du vendeur.
Le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est votre numéro fiscal espagnol. Il est obligatoire pour acheter, ouvrir un compte bancaire, et payer vos impôts. Les délais d'obtention peuvent être longs (plusieurs semaines), il faut donc lancer la démarche dès le tout début de votre projet.
Les honoraires de votre avocat (Abogado). Ils représentent environ 1 % à 1,5 % du prix, mais c'est la seule dépense qui vous garantit une vérification juridique complète et vous évite d'hériter de problèmes (dettes, constructions illégales) qui pourraient vous coûter bien plus cher.