Patarimai prieš perkant nekilnojamąjį turtą Alikantėje
Įvadas
Alikantė su Viduržemio jūros klimatu, gyvenimo kokybe ir dar prieinamomis kainomis kasmet pritraukia daugybę pirkėjų, ieškančių svarbios finansinės investicijos. Nesvarbu, ar norite įsikurti, investuoti, ar įsigyti antrąjį būstą, ši kryptis siūlo puikias galimybes, jei sandoriui bus taikomas eksperto kruopštumas.
Kaip vietos rinkos profesionalai, žinome, kad teisinių ir finansinių spąstų numatymas yra sėkmingo pirkimo raktas. Štai 5 esminiai punktai, kuriuos kiekvienas investuotojas turi patvirtinti prieš pasirašydamas notarinį aktą, užtikrindamas jūsų įsigijimo patikimumą.
1. Absoliuti Teisinė Kontrolė (išsamus patikrinimas)
Pirmasis ir kritiškiausias žingsnis yra išsamus nekilnojamojo turto teisinės padėties patikrinimas. Šis „due diligence“ (išsamaus patikrinimo) procesas leidžia išvengti, kad jūsų svajonė nepasiverstų finansiniu košmaru. Patariame sutelkti dėmesį į šiuos punktus:
- Nuosavybės teisė: Ar pardavėjas yra teisėtas turto savininkas, be paveldėjimo ginčų?
- Naštos ir Skolos: Ar turtas yra be hipotekos, arešto, mokesčių skolų (IBI) ar bendrijos mokesčių įsiskolinimų?
- Urbanistinis atitikimas: Ar turtas turi reikiamus statybos leidimus ir ar jis suderintai įregistruotas Kadastre ir Nuosavybės registre?
- Priestatų teisėtumas: Bet koks baseinas, uždengta terasa ar nedeklaruotas priestatas turi būti įteisintas (AFO/DAFO) arba aiškiai neįtrauktas į pirkimą.
Oficialus šaltinis (autoritetingumas)
Patikrinti naštas ir duomenų atitikimą pagrindinė priemonė yra „Nota Simple“ iš Nuosavybės registro. Daugiau informacijos apie registravimo ir nekilnojamojo turto tikrinimo procesą galite rasti oficialiuose Ispanijos registruose.
Peržiūrėti Oficialų Nuosavybės registrų portalą (registradores.org)
2. Vietos Rinkos Išmanymas ir Zonos Pasirinkimas
Nekilnojamojo turto rinka Alikantėje yra labai nevienalytė. Turtas miesto centre neturės tos pačios vertės kaip turtas pakraštyje, net jei atrodo, kad kaina už kvadratinį metrą yra panaši. Apmąstytas pirkimas (ekspertų žinios) priklauso nuo tinkamo jūsų biudžeto, gyvenimo būdo ir pasirinkto rajono derinimo.
Alikantės provincija skirstoma į skirtingas zonas, kurios pritraukia skirtingus pirkėjų profilius:
| Zona | Pagrindiniai Miestai | Tikslinis Pirkėjo Profilis | Rinkos Privalumas |
|---|---|---|---|
| Premium Pajūrio Zona | Playa de San Juan, Cabo de las Huertas | Antrasis būstas, prabangos investuotojas | Didelė sezoninė nuomos paklausa, statybos kokybė |
| Centrinė Gyvenamoji Zona | Alikantės miesto centras, Benalúa | Jauni dirbantys asmenys, miestų pensininkai | Paslaugų ir transporto artumas, gyvenimas ištisus metus |
| Prieinama Pakraščio Zona | El Campello, Santa Pola, San Vicente | Šeimos, pirmasis pirkimas, ramybės ir erdvės ieškojimas | Geriausias kainos ir kokybės santykis, infrastruktūros prieinamumas |
3. Pirkimo Išlaidų Biudžetavimas (Jūsų Pinigai)
Dažniausia užsienio pirkėjų klaida yra per mažai įvertinti papildomas išlaidas, kurios nėra įtrauktos į nurodytą kainą. Norėdami užtikrinti saugų projektą, turite numatyti nuo 10 % iki 13 % pirkimo kainos mokesčiams ir sandorio išlaidoms padengti.
Šios išlaidos skiriasi priklausomai nuo to, ar turtas yra naujas, ar senas – tai punktas, kurį kiekvienas nekilnojamojo turto ekspertas turi iš anksto paaiškinti.
| Išlaidų tipas | Senas būstas (ITP) | Naujas būstas (IVA) |
|---|---|---|
| Mokestis (Pagrindinis mokestis) | ITP (Nuosavybės perdavimo mokestis): 10 % | PVM (IVA): 10 % |
| Teisinių Aktų Mokestis (AJD) | Neegzistuoja | AJD: 1,5 % |
| Notaro ir Registro Mokesčiai | ~ 1 % (Kintamas) | ~ 1 % (Kintamas) |
| Advokato honoraras (pasirenkamas) | ~ 1 % | ~ 1 % |
| Bendros išlaidos su PVM | ~ 12 % iki 13 % | ~ 12,5 % iki 13,5 % |
4. NIE ir Turizmo Licencija: Teisiniai Reikalavimai
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje negali būti atliekamas be dviejų pagrindinių dokumentų ir licencijų, kurie garantuoja jūsų statuso ir projekto teisėtumą.
NIE gavimas (Número de Identificación de Extranjero)
NIE yra jūsų užsieniečio identifikacijos numeris. Jis privalomas norint: pasirašyti notarinį pirkimo aktą, atidaryti banko sąskaitą ir mokėti mokesčius. Išankstinis jo prašymas yra būtinas, kad sandoris nevėluotų.
Turistinės Nuomos Reguliavimas
Jei planuojate sezoninę nuomą, Valensijos autonominis regionas reikalauja turizmo nuomos licencijos (VT numeris). Šios licencijos gavimas priklauso nuo griežtų sąlygų (saugumo standartai, įranga) ir gali būti atmestas „perpildytose“ zonose. Būtinybė patikrinti galimybę gauti šią licenciją turi būti atlikta prieš perkant.
5. Eksperto vaidmuo užtikrinant Jūsų Pirkimo Saugumą
Nepriklausomas Advokatas: Jūsų geriausias garantas (patikimumas)
Dažniausia klaida, kurią matome (patirtis), yra taupymas nepriklausomo advokato sąskaita. Už svarbų finansinį sandorį, specializuotas advokatas yra jūsų vienintelis garantas, kad turtas neturi naštų ir atitinka urbanistikos įstatymus. Niekada nepasirašykite pirkimo pažado ir nemokėkite avanso ("arras"), kol nebus baigti patikrinimai (Due Diligence).
Išvada
Pirkimas Alikantėje yra puiki investicija. Rinka siūlo didelę nekilnojamojo turto įvairovę ir išskirtinę gyvenimo aplinką. Norėdami paversti šį potencialą sėkme, turite įvaldyti penkis pagrindinius punktus: teisinį saugumą, vietos rinkos išmanymą, išlaidų kontrolę, NIE gavimą ir turizmo licencijų patikrinimą.
Kreipimasis į vietos specialistus visais šiais etapais yra apgalvotos ir saugios investicijos įrodymas. Esame čia, kad padėtume jums įveikti Ispanijos rinkos sudėtingumą ir užtikrintume jūsų projekto patikimumą.
Straipsnio Santrauka
- Įvadas
- 1. Absoliuti Teisinė Kontrolė (išsamus patikrinimas)
- 2. Vietos Rinkos Išmanymas ir Zonos Pasirinkimas
- 3. Pirkimo Išlaidų Biudžetavimas (Jūsų Pinigai)
- 4. NIE ir Turizmo Licencija: Teisiniai Reikalavimai
- NIE gavimas (Número de Identificación de Extranjero)
- Turistinės Nuomos Reguliavimas
- 5. Eksperto vaidmuo užtikrinant Jūsų Pirkimo Saugumą
- Išvada
DUK: Nekilnojamojo turto pirkimas Alikantėje: Jūsų investicijos saugumas Ispanijoje
Investavimas Alikantėje siūlo išskirtines galimybes Viduržemio jūros regione. Išsamaus teisinio patikrinimo (due diligence), mokesčių ir administracinių procedūrų supratimas yra būtinas norint sklandžiai įsigyti turtą.
- Nekilnojamojo turto registre (Registro de la Propiedad) registruoto savininko tapatybę.
- Jokių nesutinkančių bendraturčių ar trečiųjų šalių teisių nebuvimą.
- Nuosavybės teisės dokumento duomenų atitikimą faktinei turto padėčiai.
| Zona | Pagrindiniai miestai | Tikslinis pirkėjo profilis | Rinkos privalumas |
|---|---|---|---|
| Prestižinė pakrantė | Playa de San Juan, Cabo de las Huertas | Antrinis būstas, aukščiausios klasės investuotojas | Didelė sezoninės nuomos paklausa, statybų kokybė |
| Centrinė gyvenamoji zona | Alikantės miesto centras, Benalúa | Jauni dirbantys asmenys, miestiečiai pensininkai | Paslaugų ir transporto artumas, gyvas gyvenimas visus metus |
| Prieinama periferija | El Campello, Santa Pola, San Vicente | Šeimos, pirmas pirkimas, ramybės ir erdvės ieškantys asmenys | Geriausias kainos ir kokybės santykis, gera infrastruktūra |
- Senas būstas: Mokėsite ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) – nekilnojamojo turto perleidimo mokestį, kuris Valensijos bendruomenėje sudaro 10 %.
- Naujas būstas: Jums bus taikomas PVM (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido), kurio tarifas yra 10 %, ir AJD (Actos Jurídicos Documentados) – dokumentuotų teisinių veiksmų mokestis, kuris sudaro 1,5 %.
- Pirkimo-pardavimo notarinio akto (escritura) pasirašymą.
- Ispanijos banko sąskaitos atidarymą.
- Bet kokių su nuosavybe susijusių mokesčių mokėjimą.
