Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje: 5 spąstai, kurių reikia vengti (Nota Simple, Advokatas, Arras)
Įvadas
Nekilnojamojo turto įsigijimas Ispanijoje vilioja daugelį lietuvių, ieškančių malonaus klimato ir prieinamesnių kainų. Tačiau ši investicija turi specifinių savybių, kurias reikia žinoti. Saulės svajonė gali greitai virsti administraciniu košmaru, jei nesate pasiruošę.
Kaip Ispanijos rinkos ekspertai, nustatėme 5 pagrindinius spąstus, kurių reikia vengti perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje. Šis vadovas suteikia jums raktus, kaip apsaugoti savo projektą, nuo teisinio patikrinimo (Nota Simple) iki preliminarios sutarties (Contrato de Arras) pasirašymo.
1 spąstai: turto teisinės padėties ignoravimas (Nota Simple)
Kritiškiausi spąstai. Ispanijoje galima parduoti turtą, turintį pažeidimų (nedeklaruotas baseinas, nelegalus praplėtimas ir kt.) arba skolų. Pirkėjas paveldi šias problemas, jei jos nėra išspręstos prieš pardavimą.
Prieš sumokant bet kokius pinigus, jūsų advokatas (abogado) turi pareikalauti ir išanalizuoti „Nota Simple Informativa“. Šis dokumentas, išduotas Nekilnojamojo turto registro (Registradores de España), yra teisinė turto „rentgeno nuotrauka“.
Ką patikrina Nota Simple?
- ✅ Savininko tapatybė: Ar pardavėjas yra vienintelis savininkas?
- ✅ Turto aprašymas: Ar registruotas plotas (m²) atitinka tikrovę? (Atkreipkite dėmesį į nedeklaruotus baseinus/praplėtimus).
- ✅ Naštos ir skolos (Cargas): Ar turtas yra įkeistas hipoteka (hipoteca), ar jam taikomas areštas (embargo), ar yra kitų skolų (bendrijos mokesčiai, IBI...)?
Pirkti be atnaujintos Nota Simple, reiškia pirkti užsimerkus. Taip pat turite patikrinti kadastrinę nuorodą ir pirmojo apgyvendinimo licenciją (Licencia de Primera Ocupación) naujiems objektams.
Oficialus šaltinis
Norėdami patikrinti nuosavybės registrą ir užsisakyti „Nota Simple“, vienintelis oficialus šaltinis yra Ispanijos registratorių portalas.
2 spąstai: neįvertinti mokesčių ir rinkliavų (10-14% nuo kainos)
300 000 € nurodyta kaina niekada nėra galutinė kaina. Daugelis pirkėjų nesuplanuoja įsigijimo išlaidų, kurios Ispanijoje yra didelės. Numatykite papildomą 10%–14% pirkimo kainos biudžetą.
| Mokesčių rūšis | Kaina (įvertinimas) | Pastabos |
|---|---|---|
| Mokestis (ITP arba IVA) | 7% iki 10% (ITP) arba 10% (IVA) | ITP senam nekilnojamam turtui (skiriasi pagal regioną). IVA (PVM) naujam (+1.5% AJD). |
| Notaras (Notaría) | 0.5% iki 1% | Valstybės reguliuojami mokesčiai. |
| Nekilnojamojo turto registras | 0.3% iki 0.7% | Pardavimo akto registracijos mokesčiai. |
| Advokatas (Abogado) | 1% iki 1.5% (+IVA) | Būtina nerezidentui. |
3 spąstai: pasitikėti tik nekilnojamojo turto agentu (be advokato)
Tai dažna kultūrinė klaida. Lietuvoje notaras atlieka abiejų šalių apsaugos vaidmenį. Ispanijoje vaidmenys labai skiriasi, o agento profesija nėra taip reguliuojama.
| Dalyvis | Vaidmuo Ispanijoje | Ką jis saugo? |
|---|---|---|
| Nekilnojamojo turto agentas | Komercinis. Jo tikslas yra sudaryti pardavimo sandorį. | Pardavėją (kuris jam moka). |
| Notaras (Notario) | Valstybės pareigūnas. Jis patikrina tapatybę, perskaito aktą ir jį registruoja. Jis netikrina miesto planavimo teisėtumo. | Valstybę (jis yra neutralus). |
| Advokatas (Abogado) | Jūsų atstovas. Jis patikrina „Nota Simple“, miesto planavimą, skolas ir derasi dėl sutarties (Arras). | Pirkėją (jus). |
Nepasamdyti savo nepriklausomo advokato (abogado) yra didžiausia rizika, kurią galite prisiimti. Būtent jis analizuoja „Nota Simple“, tikrina miesto planavimą ir rengia sutartį, ginančią jūsų interesus.
4 spąstai: pamiršti bendriją (Comunidad) ir nuomos licencijas
Radote tobulą butą su baseinu. Bet ar patikrinote taisykles?
- ✅ Bendrijos skolos: Advokatas turi paprašyti administratoriaus (Administrador) patvirtinimo, kad pardavėjas yra atsiskaitęs už savo mokesčius (gastos de comunidad). Priešingu atveju, jūs paveldėsite jo skolas!
- ✅ Vidinės taisyklės: Ar yra balsuota ir apmokėta už didelius darbus (fasado, lifto)?
- ✅ Turizmo licencija: Norite nuomoti per „Airbnb“? Tai yra pagrindiniai spąstai investuotojams. Daugelis miestų (Barselona, Palma, Valensija) užblokavo licencijas arba bendrijos jas draudžia. Patikrinkite vietos teisės aktus *prieš* pirkdami.
5 spąstai: per greitai pasirašyti preliminarią sutartį („Contrato de Arras“)
„Contrato de Arras“ yra preliminari pardavimo sutartis. Ją pasirašydami, sumokate avansą (dažniausiai 10%). Jei atsisakote, prarandate šį avansą. Jei pardavėjas atsisako, jis turi jums grąžinti dvigubą sumą.
Niekada nepasirašykite šios sutarties, kol jūsų advokatas neatliko visų patikrinimų (1 spąstai). Tai yra dokumentas, kuriame turi būti visos garantijos jums.
Pridėtinos sąlygos
Jūsų advokatas turi derėtis dėl sąlygų (cláusulas suspensivas), kad jus apsaugotų, įskaitant:
- Finansavimo gavimo sąlyga (jei prašote paskolos Ispanijoje).
- Miesto planavimo įteisinimo sąlyga (jei baseinas turi būti deklaruotas pardavėjo).
- Sąlyga „be naštų“ (libre de cargas), garantuojanti, kad nėra skolų.
Papildomas patarimas: gaukite savo NIE (užsieniečio identifikavimo numerį)
NIE yra jūsų užsieniečio mokesčių mokėtojo numeris. Jis yra privalomas perkant turtą, atidarant banko sąskaitą ar pasirašant pas notarą. Prašymo pateikimas gali užtrukti kelias savaites, numatykite tai projekto pradžioje.
Išvada: užtikrinkite savo projektą
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje yra puiki galimybė, tačiau tai yra procesas, kuris neatleidžia mėgėjiškumo. Visi 5 spąstai (teisėtumas, išlaidos, advokatas, bendrija, sutartis) yra išvengiami tinkamai pasiruošus.
Neleiskite, kad Ispanijos svajonė pavirstų teisiniu košmaru. Skirkite laiko, informuokitės ir būkite lydimi kompetentingų profesionalų (advokato ir agento), kurie gina jūsų interesus. Tai yra sėkmingos ir ramios investicijos saulėtoje šalyje raktas.
Reikia apsaugoti jūsų įsigijimą?
Pasinaudokite rinkos galimybėmis. Aptarkime jūsų projektą.
Straipsnio turinys
- Įvadas
- 1 spąstai: turto teisinės padėties ignoravimas (Nota Simple)
- 2 spąstai: neįvertinti mokesčių ir rinkliavų (10-14% nuo kainos)
- 3 spąstai: pasitikėti tik nekilnojamojo turto agentu (be advokato)
- 4 spąstai: pamiršti bendriją (Comunidad) ir nuomos licencijas
- 5 spąstai: per greitai pasirašyti preliminarią sutartį („Contrato de Arras“)
- Pridėtinos sąlygos
- Išvada: užtikrinkite savo projektą
FAQ: Kaip išvengti spąstų perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Mūsų ekspertai atsako į jūsų klausimus apie „Nota Simple“, paslėptus mokesčius ir advokato vaidmenį, užtikrinant jūsų pirkinio saugumą.
Pagrindinė klaida – nepakankamas dėmesys turto teisinei padėčiai. Ispanijoje įmanoma parduoti turtą su skolomis (hipoteka, nesumokėti mokesčiai) arba pažeidimais (nelegaliu baseinu). Pirkėjas automatiškai paveldi visas šias problemas, jei jos nepatikrinamos prieš pasirašant sutartį.
„Nota Simple“ yra teisinis nuosavybės „rentgenas“, išduodamas Žemės registro (Registro de la Propiedad). Ji yra būtina, nes tik ji patvirtina tris gyvybiškai svarbius punktus:
-
Kas yra tikrasis savininkas (ar pardavėjas turi teisę parduoti?).
-
Teisinis turto aprašymas (ar deklaruotas plotas, baseinas ir kt.?).
-
Ar yra skolų („cargas“) (hipoteka, areštas, nesumokėti mokesčiai).
Jūs paveldėsite nelegalią statybą. Būsite atsakingas už jos legalizavimą (jei įmanoma), o tai pareikalaus išlaidų, mokesčių ir administracinių procedūrų. Blogiausiu atveju (jei statybos negalima legalizuoti), galite būti priversti ją nugriauti savo lėšomis.
Kaip pirkėjas, turėtumėte numatyti papildomą sumą nuo 10 % iki 14 % pirkimo kainos. Šios išlaidos apima pagrindinį mokestį (ITP arba PVM), notaro mokesčius, nuosavybės registracijos mokesčius ir jūsų advokato honorarus.
Tai priklauso nuo to, ar turtas naujas, ar senas:
-
Už seną turtą (perpardavimas): Mokate ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales – Turto perleidimo mokestis), kuris svyruoja nuo 7 % iki 10 % priklausomai nuo regiono.
-
Už naują turtą (iš vystytojo): Mokate PVM (IVA) 10 %, plius maždaug 1,5 % mokestį už teisinius aktus (AJD).
Ne. Tai fundamentalus kultūrinis skirtumas. Ispanijos notaras (Notario) yra neutralus valstybės pareigūnas. Jis patvirtina šalių tapatybę ir akto autentiškumą, tačiau jis netikrina urbanistinės teisėtumo ar skolų taip, kaip galbūt tikitės (pvz., Lietuvoje).
Tai jūsų nepriklausomo advokato (Abogado) vaidmuo. Jis yra vienintelis specialistas, kuris gina jūsų interesus. Būtent jis analizuoja „Nota Simple“, tikrina urbanistinius leidimus, užtikrina, kad nebūtų skolų, ir derasi dėl sutarties sąlygų, kad jus apsaugotų.
Nekilnojamojo turto agentas yra pardavėjas, kurio tikslas – sudaryti sandorį. Jis paprastai gauna atlyginimą iš pardavėjo, todėl gina pastarojo interesus. Jis negali ir neturėtų pakeisti teisinės konsultacijos, kurią teikia jums skirtas advokatas.
Tai yra Ispanijos pirkimo-pardavimo preliminarioji sutartis. Ją pasirašydami, sumokate avansą (dažniausiai 10 % kainos) turtui rezervuoti. Tai labai įpareigojanti sutartis: jei atsisakote be pagrįstos priežasties (atidėjamoji sąlyga), prarandate šį avansą.
Niekada nepasirašykite šios sutarties, kol jūsų advokatas negaus ir nuodugniai neišanalizuos „Nota Simple“, nepatikrins urbanistinio atitikimo ir nepatvirtins, kad nėra skolų. Visi patikrinimai turi būti atlikti prieš jums įsipareigojant.
Jūsų advokatas turi įtraukti atidėjamąsias sąlygas (cláusulas suspensivas) į „Contrato de Arras“. Svarbiausia yra finansavimo gavimo sąlyga, kuri numato, kad jei bankas atsisako suteikti jums paskolą, galite atšaukti pirkimą ir atgauti savo 10 % avansą.
Tai labai dažnas spąstas. Turite patikrinti du dalykus:
-
Vietos teisės aktai: Daugelis miestų (Barselona, Valensija, Palma) stipriai apribojo arba sustabdė turistinių licencijų išdavimą.
-
Bendrojo naudojimo patalpų taisyklės: Comunidad (bendrija) gali uždrausti turistines nuomas pastate.
Šiuos patikrinimus privaloma atlikti prieš įsigyjant turtą.
Jūsų advokatas turi paprašyti valdytojo (Administrador) oficialaus patvirtinimo, kad pardavėjas yra sumokėjęs bendrojo naudojimo mokesčius (gastos de comunidad). Jei neturite šio dokumento, galite paveldėti pardavėjo bendrijos skolas.
NIE (Numéro d’Identificación de Extranjero – Užsieniečio identifikacinis numeris) yra jūsų Ispanijos mokesčių mokėtojo numeris. Jis yra privalomas norint pirkti, atidaryti banko sąskaitą ir mokėti mokesčius. Gavimo terminai gali būti ilgi (kelios savaitės), todėl procedūrą reikia pradėti pačioje projekto pradžioje.
Jūsų advokato (Abogado) honoraras. Jie sudaro maždaug nuo 1 % iki 1,5 % kainos, tačiau tai yra vienintelė išlaida, kuri garantuoja jums išsamų teisinį patikrinimą ir padeda išvengti problemų (skolų, nelegalių statybų), kurios gali kainuoti kur kas brangiau.
